深圳市龙华区某建设中的楼盘。南方日报记者 朱洪波 摄
深圳上半年的一手住宅市场表现如何？在需求端，深圳上半年一手住宅实现近3年来“最高半年度成交量”，共成交17681套/172万平方米，同比分别增长38.1%和33.6%；在供应端，今年上半年，深圳住宅月度获批预售量几乎保持着一路上升的“旋律”。美联物业全国研究中心认为，下半年全市一、二手住宅的备案量仍有望处于较高水平。
●邱永宽 李荣华
新增获批住宅▶▶月度预售量直线上升
今年上半年，深圳新增获批住宅预售套数和面积同比均大幅增长五成以上，且总体上呈逐月上升态势。美联物业数据显示，今年上半年，深圳全市共有29个新增预售项目含住宅产品。其中，住宅总获批套数约为1.93万套，较去年同期增长六成以上，占获批房源总套数的比例升至59.1%。根据对官方公布的数据整理，除了春节所处的2月仅有不足500套之外，其余各月从1月开始，每月分别获批2251套、2952套、3352套、3768套和4802套住宅，呈现直线上升势头。
值得注意的是，今年上半年全市新增预售均价10万元/平方米以上的含住宅的3个项目全部来自南山区，分别为天鹅湖花园三期、半岛城邦花园四期和海境界家园二期。上述3个项目共新增获批住宅1873套/22.7万平方米，而去年全年仅获批海上世界双玺花园这一个均价10万元/平方米以上的项目，计167套/5.8万平方米。
一手住宅▶▶上半年成交量创3年新高
今年上半年全市共签约成交一手住宅17681套/172.05万平方米，同比去年上半年分别增长38.1%和33.5%。同时，这也是自2016年下半年以来连续6个半年度中最高的半年度成交量。从预售供应与成交量的关系来看，预售供应的显著增加带来了成交量的增加。分区域来看，宝安和龙岗仍为新房成交的主力区，两区总成交量占全市超八成。按月份来看，5月和6月的成交量居于上半年月度成交量的前两位。
在调控措施并未放开的情况下，为何今年上半年深圳楼市成交量明显上升？美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，调控政策带来的心理影响的边际效应逐渐降低，刚需客户陆续开始入市，形成了成交量的上升。另外，5至6月份，受年中房企冲刺业绩及新盘定价谨慎影响，房企推盘速度明显加快也是促使上半年成交量上升的另一个因素。
深圳中原研究中心认为，上半年深圳新房市场出现分化，低价位成交量占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。二季度开始，房地产信贷有所收紧，监管部门对房地产资金流入的管控加强。下半年成交可能会有波动，但幅度不大。
二手住宅▶▶非深户购房占比为历史最低
2019年上半年，深圳二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平方米，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5%和7.4%，较2018年下半年上升0.8%。上半年二手住宅均价为52543元/平方米，较去年均价上升4.2%。
从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%。
面积上来看，上半年住宅产品60—90平方米的刚需成交占比49%，与去年同期持平，90—144平方米单位占比上升2%。龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，超过2房户型成为最受欢迎的户型。
上半年，二手房市场深户购房占比进一步提升至77%，较去年提升近2%，非深户购房占比为历史最低。
租赁市场▶▶原关外区域租赁人群增多
2017年以来，深圳租金因长租公寓的快速发展而大幅上涨，这种情况持续到去年四季度，租金于去年四季度见顶，然后逐步下滑。今年上半年，租金微幅下滑，总体保持稳定。主要原因在于，长租公寓发展遇阻，资本投入周期长、回报慢，甚至有部分是亏损状态，资本进入严重放缓，甚至出现逐步退出情况。
从租金回报率看，深圳租金回报率1.61%，较去年低位有所提升，但总体看依然处于低位，较2015年以前相差较远。主要由于二手房价小幅上升，导致租金回报率整体呈现小幅下滑趋势。
部分区域租金依然面临上涨压力。更多人选择到龙岗、盐田等租金相对较低区域，虽然通勤时间增加，但成本大幅缩减。上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗最为火热，其中，布吉和龙岗中心城南区更受欢迎。
深圳中原总经理郑叔伦认为，总体来看，租金上半年虽然较为稳定，但毕业季来临，仍有上涨压力，未来下滑可能性小。近两年，深圳人口净流入居全国前列，年轻人群流入占多数，导致深圳租赁需求依然较大。高租金将中低收入人群向原关外的低租金区域挤压，随着深圳地铁交通的逐步完善，关外区域租赁人群也会越来越多。
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深圳停止公布
一手房成交均价
完整丰富的具体成交价格统计信息是了解深圳房地产市场的一项重要内容，一直为市场及大众所关注。然而，笔者发现，自今年4月起，深圳官方不再公布一手房成交金额及成交均价信息。
◎政府部门
成交价格水平易受结构性影响
笔者就“为何会有目前的公示信息调整以及是否会恢复公布成交价格信息的问题”采访市住建局，住建局回复表示，由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响。为了更准确地反映房地产市场的运行情况，深圳参考了其他城市的做法，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息。
地方政府部门不再公布成交价格信息，那么公众如何获取真实的官方房地产成交价格呢？深圳市住建局指出，可以通过国家统计局每月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来了解对应城市的房地产价格指数，该指数经过科学的计算方法得出，排除了具体项目的价格干扰。本次调整是为了更好地反映深圳房地产市场的整体情况，也是房地产宏观调控措施的组成部分，未来将根据市场运行的实际情况，适时发布有关信息。
◎业内专家
新盘入市易造成价格信号失真
根据全市所有同类别房产成交金额算出的平均价格作为房价参考依据是否科学合理，如何看待成交均价问题？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，少数单价高、体量大的新盘入市，很容易导致新房均价被直接拉高，造成价格信号失真。
他表示，赞同深圳不再披露新房成交均价的做法。深圳不再披露新房成交均价，意味着针对新房的限价已部分调整。未来，随着长效机制建立，限价政策或会退出。不过，他特别强调，这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨，而是明确波动区间的目标后，地方政府基于主体责任和“一城一策”的自主决策和调控。类似深圳，未来新房供应中60%是保障房及人才住房，如果这部分供应能通过每一宗地块进行配建的话，价格适度松绑是有必要的。这样的话，商品房价格就真实了，也就能发挥市场资源配置准绳的功效。
文章来源:南方日报