常听人说，广州有豪宅，但是没有豪宅区，但事实真的是这样吗？

近年来，无论是看开发商的扎堆效应，还是看顶级豪宅的成交数据，广州的豪宅区不仅有，而且脉络还十分清晰。

本文就要告诉你，广州至少有四个新片区，完全配得上世界级豪宅的标准。

1

今年的楼市整体上有点淡，但有一类产品却出现逆势冲高的行情，那就是顶级豪宅，简直卖到爆。

根据克而瑞的数据，今年前五个月，北上广深的千万级豪宅（一手）成交量同比去年放量增长，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

有分析指出当下实体经济难做，富人在资金上有避险需求，而占据城市核心位置的顶级豪宅，向来是配置大资金的不错选择。

常言道，牛市买刚需、熊市买豪宅，这个理论放在今年特别适用。

回到广州，顶级豪宅的表现同样喜人。近日，作为广州豪宅的标杆，汇悦台的一手楼的最低售价已经冲到18万-20万/平米，而最高的单位已经卖到23万/平米的天价，这个价格已经完全不输深圳湾和陆家嘴了。

而3000万以上顶级豪宅，广州今年的行情也相当不俗。克而瑞数据显示，前五个月广州3000万以上豪宅成交量同比翻倍，而单价10万＋豪宅成交量同比大增129%。

△数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

△数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从历年数据来看，3000万以上豪宅，基本上只有在北上广深杭五个城市才卖得动，广州毫无疑问稳居中国豪宅市场的第一梯队。

2

那么，如果你手握3000万，环顾广州，哪些房子配得上你的预算呢？

如果你有这么多预算，那可真得用点心了，毕竟买豪宅和买普通房子，完全不一样。豪宅的溢价太高了，而这个溢价是否保值，很有讲究，稍有不慎，就会掉坑。

一般来说，顶级豪宅对地段极为敏感，必须精确到米，有时候只有一街之隔，房价可能相差数倍。而普通住宅就没有这么敏感，只要同在一个大片区，差别都不会太大。

综合国内外大城市的经验，我们总结出顶级豪宅有这样几个共同特征：

第一，必须坚守中心城区不动摇。

一句话，顶级豪宅必须要有顶级的城市资源作为支撑，才能保证基本流动性。3000万以上豪宅，如果买到“好山好水好寂寞”的远郊城区，你就别指望在二手市场卖出去。

第二，必须依附于独特的山水人文资源。

与普通住宅看重地铁与商业配套不同，顶级豪宅更看重独特的山水人文资源。在纽约，第一流的豪宅不在华尔街，而在中央公园旁；在伦敦，第一流的豪宅不在金融城，而在海德公园；在香港，第一流的豪宅不在中环，而在太平山顶与浅水湾。

在北上广深，顶级豪宅也都盘踞在沿江靠海的显贵位置，最不济也要靠个大公园。在广州，顶级豪宅向来围绕着珠江和白云山来做文章，同时分化出云山和珠水两大豪宅派系。

第三，豪宅必须连成片。

顶级豪宅应该是连片出现的，往往不存在鹤立鸡群的现象。如果一个地段此前从未有过豪宅基因，那么这个地方突然冒出一个顶级豪宅，基本是不太靠谱的。

顶级豪宅必须连片出现的原因有两个，一是保证圈层的一致性，顶级富人极为重视生活空间的私密性与尊贵感，圈层如果不一致，日常生活或多或少都会受到干扰的。

另一个原因是，高尔夫球场、高档会所、私人飞机与游艇配套设施，需要规模效应才能撑起来，如果不是在成片的豪宅，这些高档配套是很难持续的。

3

在广州，说到富人区，很多人会想到东山、二沙岛、滨江东等地方，这些地方的名气的确很大，但因为建设年代较早，房子偏旧，产品设计理念也不够现代化，而且基本没有新房供应。

面对蓬勃涌现的新富人群，广州亟需新的、能够运用现代设计理念、能够代表新广州精神气质的豪宅区。在此背景下，我认为，广州正在涌现以下四个新富人区，它们全都符合前文说的“豪宅三原则”。

一是白鹅潭，这里代表着广州的Old Money，有着源远流长的豪宅基因，而且今天仍在推陈出新。

早在公元三世纪，白鹅潭就是广州海上丝绸之路的起点，是古老的东西方贸易的重要发源地。到明清两代相广州“一口通商”的时期，白鹅潭的辉煌达到巅峰，这里出现了一些统称为“十三行”的买办商行，时人盛赞“金山珠海、天子南库”。

可以说，白鹅潭之于广州，正如外滩之于上海。

近200年前，这里还住过世界首富伍秉鉴。伍秉鉴到底有多富呢？折合白银1872万两（2600万银元），比清政府一年财政收入的三分之一还多。而同期的美国，最有钱的人也不过资产700万银元。

伍秉鉴当时的豪宅叫做伍家花园，这个宅子有多富呢？1817年，英国使团副使Henry Ellis，访问了他的豪宅：“别墅尽管还没有全部完成，价值已达200万银元（约合如今人民币2.88亿），其规模与其财富相匹配。”

白鹅潭的豪宅基因可见一斑，100多年后，伍家花园虽然已湮没于历史，但这片土地作为富人区的基因仍在延续，白鹅潭仍然是广州富人区的一个代名词，各种江景豪宅云集于此，可谓流光溢彩，其中的标杆之作便是珠光御景壹号，它引领西关豪宅迈入10万＋和半亿时代！

位于白鹅潭的珠光御景壹號，坐享三江汇聚，承接了千年商都、百年西关的商脉传承，和所有世界著名豪宅一样，占据了不可再生的山水人文资源。

内有1.5公里一线江景岸线、18万方新沙面风情公园、270度三江奢阔全景，主推300-500㎡纯版式大宅户型。无论是江景资源、绿化生态还是户型之震撼，都堪称白鹅潭之最。

△珠光御景壹号实景拍摄-城芯绿肺

△珠光御景壹号实景拍摄-华南标杆园林

△珠光御景（华玺）480㎡望江大宅实景图

二是珠江新城（东区），这里代表着广州的New Money，象征着广州的硬实力。

珠江新城广州当之无愧的金粉之地，也是三大国家级CBD之一。

众所周知，珠城虽只有6平方公里巴掌大一块，却被细分为西区、中区、东区，每个区的居住氛围和档次都不一样，也就存在着一个微妙的鄙视链。

西区的房子一般都是商住混合的单体楼，人员混杂，居住氛围较差，价格在珠城最便宜。

中区要好一些，有封闭式管理的小区，居民楼一般不让办公，居住氛围较好，价格也比西区要贵一些。不过，兴盛路这些商业街，虽然极大地丰富了CBD的夜生活，但对周边居民来说，要算减分项的。

东区多顶豪，汇悦台、凯旋新世界、珠江公园都在这个区域，这个区域基本没有写字楼，居住氛围最纯粹，容积率也最低，房价比花城广场所在的中区更贵。

所以，西区和中区的一些业主，会以置换到东区为目标。

其实不只广州，世界上有很多大城市的CBD，都会有这种微妙的鄙视链，比如曼哈顿的上东区、伦敦的西区，都是上流社会的象征，而和它们一街之隔的其他区域，就只能叫平民地段了，房价相差十倍都正常。

毫无疑问，东区豪宅一哥便是闻名遐迩的汇悦台，它是广州豪宅市场最醒目的一把标尺。能够住在这里的人，毋庸多言，绝对是塔尖中的塔尖。

过去10年，广州豪宅市场的每一次边界突破，几乎都是由汇悦台来完成的。就在今年，它已经成功迈入20万时代，将与上海汤臣一品、深圳湾一号一决雌雄。

△一线望江大平层

△侨鑫·汇悦台会所

三是南湖，这里就像广州的西湖。

没有人可以抵挡一套湖景房的诱惑，它比江景房更辽阔，比山景房更灵秀。无论是在杭州还是日内瓦，所有这些以湖而著称的城市，沿湖而居都是富人的标配。

广州以江景而著称，湖景资源并不算出色，但不是完全没有，位于白云山麓的南湖，便是广州十分罕见的城中湖，其知名度虽然没有杭州西湖、日内瓦湖那么大，但其山水景致、周边房价都毫不相让，因为它在广州富豪的心目中，有着独特的标签意义。

这里背山面湖，南俯天河，上风上水，向来是广州豪宅市场的一面旗帜，多少富豪对此迷之向往。今天，围绕着南湖，已经出现一个豪宅圈层，其中的封面之作便是新天半山。

△新天半山

新天半山背靠满目青翠的白云山、毗邻碧波荡漾的南湖、南望气势恢宏的天河CBD，既沉静内敛，又气象万千。

△从白云山南望天河CBD

更重要的是，新天半山还推出了近年来罕见的独立别墅产品，仅凭这一点，放眼整个广州，就是凤毛麟角。

要知道，早在2012年，国土资源部便与国家发改委联合发文，明确住宅项目容积率不得低于1.0，低密度的独立别墅，可谓最后的私藏。

另外，项目由世博会中国馆、琶洲会展中心、西塔设计师倪阳亲手打造，可谓大师级作品，绝对精益求精。

四是白云山（西麓），这里就像广州的半山豪宅。

人们常说北京有山无水，上海有河无山，深圳有海无河，只有广州有山有河有湖还有海，全部聚齐了。

丰富的自然条件，也为广州人创造了多样性的生活空间。广州人盖房子既能依山，也能沿江，还能傍湖，这是北京、上海、深圳、香港都不具备的优势。

说到山景房，人们首先想到的是香港的半山豪宅、北京的西山豪宅、台湾的阳明山豪宅、洛杉矶的比弗利山庄以及广州的云山豪宅，都足以说明，山乃豪宅之母。

在广州，白云山西麓便是山景房的集大成者，这里是观赏白云山风景的最佳选址，也是广州新富人群的一个著名聚落。

今天的白云山西麓，已经形成一个和珠江流派相对应的豪宅流派。如果要找一个豪宅来代言这个流派，华远雲和墅是不二之选。

雲和墅的前身大一山庄，曾连续六年，入围《中国10大超级豪宅》权威排行榜，每一次，都位列榜首。这等殊荣，别无二家。

△华远·雲和墅鸟瞰图

从京城南下的华远地产接手后，更是把大一山庄拉升到新的格局，全新推出雲和墅系列，项目占地约15万平米，容积率仅1.0，成为云山正脉唯一纯墅项目。

如此大片的低密度亲山土地，实属罕有。据统计，近四年来，广州中心六区出让的宅地，仅有5宗地，容积率是介于1.0-2.0之间。

自古以来，山地别墅就是中国传统豪宅的最高形式，其高度决定了精英阶层生活的高度。

珠水之上必是云山，白云山向来是广州甚至华南地区的名流聚集之地，随着粤港澳大湾区时代的来临，白云山在湾区塔尖人群中的符号意义会更加浓墨重彩。这个过程中，作为云山豪宅的扛鼎之作，华远雲和墅可谓躬逢其盛。

4

豪宅区对于富人的意义，就相当于学区对普通人的意义，它其实也是一种“刚需”，甚至可以说是营商环境不可或缺的一部分。

一个城市如果缺乏企业家群体认可的理想居所，就可能会影响到企业家居住这座城市、投资这座城市的积极性。

所以，一座成功的城市，不仅要有国际机场、国际会议中心、五星级酒店、甲级写字楼，还要有与之匹配的豪宅区，共同构成一座城市的基础设施体系。

蓬勃发展、面向国际的广州，也需要自己的豪宅区，来满足企业家群体日益增长的美好生活的需要。

以前，广州的豪宅分布比较分散，相互之间的联系也比较弱，没有像北京、上海那样形成连片效应和圈层效应，这在一定程度上已经影响到企业家群体对广州的认可度。

在此意义上，白鹅潭、珠江新城（东区）、南湖、白云山（西麓）四大新富人区的崛起，可谓正当其时。它们是广州人的财富积累到一定阶段后必然的产物，也是新广州精神在空间上的四个投影。

小谷