上半年经历了复苏、小阳春、5-6月狂奔，百强房企销售稳步增长，千亿规模房企扩大至12家。
2019年过半，房企交出了上半年的成绩单。
今年上半年经历了复苏、小阳春、5-6月狂奔，房企的规模无论是销售还是拿地规模，继续保持增长势头，但是增速难掩疲态，较前两年降速明显。克而瑞监测数据显示，TOP100房企2019年上半年累计权益销售规模近3.9万亿元，仅同比微增4%。
房企集中度进一步提升，前100房企按销售规模来计算，百强房企的市场份额接近七成，TOP20房企规模占比市场份额31%，凸显了当前房企竞争格局，特别是规模千亿以上的房企竞争。TOP10房企门槛提升到736亿元，TOP50房企门槛提升到217亿元。
受限于上半年房地产调控政策的城市分化、棚改政策的变动，房企在土地储备上，逐渐回归一二线，三四线拿地积极性减弱。从拿地的集中度来看，新增土地储备逐渐向龙头一线房企靠拢，这成为房企"加速跑"最为明显的特征，这也预示房企未来竞争更趋向于大型房企。
从公布销售目标的房企完成进度来看，机构统计的39家房企中，上半年完成任务50%的仅有14家，下半年面临"竞跑"压力将凸显销售提速和供货力度。
千亿阵营扩容，TOP房企分化
整体来看，百强房企总体销售规模保持增长势态，销售规模增速较2018年同期有所放缓，房企整体表现趋于平稳，TOP阵营内分化显现。
机构数据显示，2019年上半年，139家跨过50亿元门槛的房企中，千亿规模房企数据增加到12个，相比2018年和2017年的7家，数量大幅增加。
房企恒者恒强的格局继续强化，TOP10房企的销售额与50亿元规模以上的房企相比占比36.%，占前30强份额61%。
从销售阵营来看，机构数据显示，销售规模在1000亿元以上、500亿-1000亿元、200-500亿元、100-200亿元、50-100亿元，对应的企业数量分别为12家、21家、37家、51家、26家。按销售金融均值计算，上述区间对应的增长率为16%、23.8%、39.1%、30%、25.9%。
头部阵营中，销售增长放缓，碧桂园、万科均突破了3000亿元大关，恒大未超过去年同期销售额。千亿规模房企销售表现较为突出，业绩增速明显高于行业平均水平。新城控股、保利发展、华润置地均显示30%以上的增长。其中保利发展上半年实现销售金额2501亿元，完成该集团既定目标的50%任务，排名上升至第四位与第五位融创中国位次拉大。保利发展主要得益于加大一二线城市、六大核心城市群的拓展，积极获取项目和收并购并重。
销售规模在500亿-1000亿元的房企中，销售打法主要聚焦热点城市群，扩大一二线城市布局，形成品牌的联动和协同效应，以强有力的综合实力实现销售业绩的稳步增长。以阳光城、世茂房地产、金地集团、旭辉集团为出色，销售增速超过33%。
不过也有从销售榜单中跌落的，华夏幸福销售额同比下跌22%，退出前十跌落至16位，泰禾地产失速，上半年遭遇一连串危机，销售额同比大降30%，从前20强跌落至28位。
行业集中度再创新高，TOP100上升至69.3%。在各梯队房企规模增长的同时，呈现市场资源和份额向大型品牌房企靠拢的格局。50亿-100亿元规模内房企增速较大型房企相比，增速放缓，受拿地、品牌各方面影响，这一规模内企业的竞争优势越发艰难。
从房企业绩完成情况看，机构统计了公布销售目标的39家房企，其中目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。龙头房企中，碧桂园、万科等房企近几年并不公布销售目标，恒大等房企主动进行战略调整，适当降低销售目标。
易居克而瑞研究统计的36家房企中有32家的目标完成率在40%以上，宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。
"房企2019年平均目标增长率在20%左右，目标制定相对谨慎。同时，2019年整体的预期货值去化率也降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。"克而瑞预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。
重仓一二线、布局城市群
从销售的贡献度来看，一二线城市仍是主战场。机构监测的20家代表房企，一线城市贡献率为21.1%，二线城市的销售业绩贡献率为57.6%，一二线城市合计占比78.7%，一二线区域仍是代表性房企主重仓区域。
6月24日，深圳首次出让5宗住宅用地成为行业的关注焦点，这一次拍地吸引了金融街、中海、万科、龙光、华润、招商、越秀在内的80余家房企报名。这5宗土地，分布于宝安、龙华、光明、坪山4区的5宗宅地，起始价共计154.35亿元。经过130轮竞价，全部触及最高限价223.84亿元成交，分别被越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产和平安联合体斩获。
上述案例是上半年房企在一二线城市拿地的一个侧写。如果从成交总价来看，2019年上半年杭州以1423亿元的成交总价位于榜单首位，武汉、北京以949元、933亿元的成交额占
据榜单第二、三位；规划建筑面积方面，武汉以2475万平方米跃居榜首，天津和西安分别以1978万平方米和1924万平方米紧随其后。值得注意的是，昆明、广州土地成交大放量，规划建筑面积分别同比增长51%和70%。
机构分析认为，TOP5成交城市主要源于量大因素：一方面这些城市人口基数较大，对周边吸附力较强，源源不断的人口涌入刺激了刚需和改善需求的持续释放；另一方
面这些城市的房价收入比相对东南沿海城市而言更低，居民购房压力相对较小。
伴随三四线棚改热度退去，城市化建设的热度越发倾向于城市群集中，重点中心城市潜力继续释放，房企聚焦一二线、城市群与都市圈成战略共识。
日前发布的《2019房地产开发投资吸引力TOP50》显示，前十大城市中，四个一线城市--上海、北京、深圳和广州仍位列前四位，杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津紧随其后。
这一趋势直接反映在土地市场上，房企从2018年调整布局，2019年回归一二线成为大多数品牌房企的拿地策略。
2019年上半年，房企拿地超过100亿元的数量超过46家，碧桂园以981亿元排名第一，万科、融创紧随其后。从区域拿地房企十强规模来看，拿地金额TOP10企业上半年在中西部城市达1676亿元，这个数字高于环渤海区域的1022亿元，珠三角区域的1111亿元。凸显中部城市武汉、郑州，西部城市成都、重庆、西安的投资热度。
截至6月底，2019年上半年50大城市合计卖地20034.4亿元。从时间轴来看，土地市场在一季度较为低迷的情况下，于二季度全面复苏，且土地市场的热度进一步推动热点城市
卖地收入刷新历史同期纪录。
融资触发"紧箍咒"
2019年上半年，房企融资环境较2018年下半年有所改善，融资趋势呈现先松后紧局面，下半年企业融资收紧预期强化。
2019年以来，特别是一季度，在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下，多家房企密集融资，融资规模保持增长，成本有所下降。如：万科2019年2月26日发行的公司债票面利率仅为3.65%，相比2018年10月29日发行的公司债4.18%的票面利率下行了53BP；而成长型的房企如阳光城，2019年4月24日发行的两笔ABS，票面利率分别为5.5%和6.5%，而其2018年发行的ABS票面利率区间则为6.95%-7.5%。
二季度，房企融资环境有所收紧，监管层多次表示将紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，地产金融政策从严的总基调保持不变。4月以来，银保监会以及地方银保监局（含分局）针对商业银行等金融机构违规"输血"房地产行业的行为开出多张罚单。
5月17日，银保监会下发23号文件，整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等融资渠道，其中针对信托公司开展房地产业务提出严格要求，严格限制信托公司前端融资模式。
6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占
了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。
上半年信托融资的宽松、按揭贷款发放速度的加快带来房企销售回款的加快，使得房企资金面在一年多来处于宽松的状态。与此同时，房企境内发债规模远高于2018年。有机构表示，以5月17日银保监会23号文为开端，房地产融资重新开始收紧，资金短缺背景下，预计下半年房企融资成本将重新开始上升。
中南置地董事长陈凯近日在易居沃顿研修课上说，金融机构目前放贷，针对三四线城市的项目会有所限制，一二线的项目意愿强烈，但在他看来一二线限购，一二线城市项目也未必好，三四线城市项目也未必差，但三四线项目肯定比一二线项目难做。
融资收紧，从一定程度来讲，与房企上半年快速拿地有密切关系，上半年土地市场持续活跃，一线二线复苏，其中杭州、合肥、武汉、成都、厦门等城市"地王"频出，这从一定程度显示交易的活跃，从当前"稳地价、稳房价、稳预期"政策目标来看，监管层从融资端对企业进行抑制。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，监管层加大对违规资金流入房地产市场的审查力度，均属于楼市调控适度从紧。如果未来房企在土地市场的表现持续激进，则可能面临更为严格的资金监管。
文章来源:中国房地产金融