成交量处于历史低位

据北京中原数据统计，2019年上半年，北京二手住宅共成交72603套，成交面积636.36万平米，而2018年上半年北京二手住宅网签总量为76640套，同比下降5.2%！今年上半年也是从2015年至今的5年时间里，二手房市场上半年成交量的最低点。

从月度成交来看，1月—6月，二手房成交量只在3月份突破了1.6万套，成交环涨163%，出现了“小阳春”。此后，成交一直持续下跌，4月成交了14440套，5月成交13764套，到6月，二手房成交则降到了11778套。整体来说，上半年北京二手房市场在3月回暖之后，重回下滑通道。

另外北京最大的中介链家上半年的成交量，同比下降了14.3%！

北京二手房月度成交柱状图

总体而言，2019年上半年，二手房市场出现了明显的小阳春现象，成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响，市场再次出现降温现象。加上投资需求被抑制下，整体市场很难有根本性的变化，北京二手房市场依旧处在低迷中。

上半年二手房价微降

链家上的北京二手房6月参考成交价，是61841元/平米，从下图可以看出，上半年处于微跌的状态，尤其是4月份小阳春过去之后，跌幅相对明显。

但是同比去年的价格，北京的二手房均价，实际上还上涨了0.8%，在一二线大城市里算是表现出色的了。

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总来的来说，北京二手房市场上半年成交比较低迷，价格横盘微跌，处于量跌价稳的状态，这可能也是管理层希望看到的调控结果。

分析目前市场状况的原因，主要是两点：

• 新房分流客户
• 调控依旧严格

新房分流客户

今年上半年，北京的限竞房新盘大量入市，新房成交量同比增长1.6倍。很明显，新房市场大量分流了二手房的客户。

自 2017年 6月限竞房入市后，由于有“7090”的政策，北京纯商品住宅 60-90平房源新增供应不断升高，成为主流面积段，而 120平以上新增房源不断减少，刚需化趋势明显。而且在价格方面，由于限竞房限定了较低的价格，二手房价格相对于很多新房项目并无优势，因此很多刚需选择购买新房。

调控依旧严格

上半年北京的调控政策依旧严格，4月份甚至调控加码 - 将国管公积金政策收紧。调控严格，导致改善型需求难以释放，换房需求被强烈抑制了。因为二套要求首付8成，二手房因为银行评估价低于交易价格，还有中介费，北京二手房的二套实际首付高达9成，很多想改善的买房者无力直接购买二套，而换房的买房人，则需面对新房分流刚需，自己的老房子难以卖出的困境，换房链条无法打通。

展望下半年，由于限竞房新盘仍然处于集中入市的时间段，新房供应量仍然很大，新房库存仍然高企。在这种情况下，二手房的成交量难以向上发力，房价仍然将比较平稳。

明年当这一大波限竞房库存被消化了之后，我们才能到二手房市场的明显反弹。