凤凰网房产 作者：黄小妹

新城控股“黑天鹅”事件的连锁效应持续发酵。

临危受命的王晓松展开了卖项目的“自救行动”。7月22日，新城控股对外首次明确出售40个项目事宜，2天后称已达成10项目的转让协议，并称此次交易总额不超过150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。且不存在亏本交易，转让对价不会低于投入成本。

此次新城控股出售资产引起了小股民的争议。有观点认为，对于高杠杆企业，一旦丑闻事件对新城控股的融资造成影响，导致不能借新还旧，新城控股的成长性不复存在。

不过，在“内忧外患”的当下，新城控股卖项目的策略更是“断臂求生”，回笼资金，保证充裕现金流，应对流动性危机。再者，若王晓松卖项目这一决策能让新城控股渡过此劫，并借此机会放慢脚步，优化并转型升级，新城控股是否会因祸得福？ 

现金为王

新城控股公告称，截至2019年7月24日，公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为 41.5亿元，约占新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。接盘方包括了金科股份、旭辉控股、宝龙地产等。

新城控股表示，本轮交易拟转让项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，对目前公司在售项目与商业综合体项目均无影响。本轮交易拟转让项目公司股权及相关债权总额为不超过 150亿元。如本轮交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司预计可新增净现金约150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。

熟悉新城控股的人士表示，此次新城控股售出的项目基本利润率不高、今年新拿还没销售的项目。“这意味着这卖出的项目不用管理，成本降低，这是新城控股主动求稳的预防性措施。”

关于出售项目的详实公告无疑给市场打了一针强心剂，不过其中细节也透露出新城控股出售项目回笼现金的急迫心情。

比如出售的10个项目均是最新获取，尚未销售的纯住宅项目。公告显示出售的10个项目分布在浙江省杭州、山东省青岛、江西省上饶等地，全部项目都是今年上半年拿地，除了7月5日刚刚成立的平湖悦泽房地产开发有限公司没有财务数据外，其余9个项目营收全部为零，项目目前全部处于前期开发准备阶段，因此负债很大，甚至有7月份刚刚拿到的地。

比如上述10个项目全部要求现金支付，表示计划3个月内卖项目回收150亿资金，并且转让流程十分迅速，变更最快的为位于河南省许昌市的CD2018-66#宗地(东城区B1-3-2#)项目。

公开资料显示，该项目为金科股份全资拥有的郑州金科百俊房地产开发有限公司(以下简称“郑州金科百俊”)于4月30日竞得；5月10日，郑州金科百俊与新城控股控制的郑州新城创恒房地产开发有限公司合资成立许昌金宏房地产有限公司，作为该宗土地的项目开发公司，双方持股比例分别为49%和51%。

按照双方约定，股权转让协议签订三个工作日内，即需完成工商变更登记，取得项目公司新营业执照；此后，受让人出具《完成交割通知书》5个工作日内，双方即会完成付款。

6月28日，新城控股控制的上海新城万嘉房地产有限公司以底价2.04亿元的总价竞得位于平湖市新仓镇的2019平-17号地块，并于7月5日成立项目公司—平湖悦泽房地产开发有限公司。

按照约定，将股权全部转让给金科股份拥有的无锡金科房地产开发有限公司 ，股权转让协议签订后10个工作日内，办理完成目标项目《不动产权证书》，此后的3个工作日内，完成工商变更登记；受让方出具《完成交割通知书》后，5个工作日内，许完成向转让方的款项支付。

有观点认为：“新城控股快速出售项目是最有效最迅速的应对手段，这对高杠杆的房企来说尤为重要，首先保证活着是最重要的。”并且对于新城控股来说，未来发展的降速、规模扩张的减缓几乎是必然。

摇摆的机构与加霜的政策 

其实，新城控股火速出售项目更多是为应对丑闻事件的连锁反应，其中最重要的即是信用危机引发的融资不确定性，随之便加大其短期还债压力。

尽管当前没有消息称新城控股融资受到阻滞或影响，但评级机构已纷纷下调新城评级，公司的融资压力较大。

7月15日，穆迪将新城发展Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债务评级，及其主要运营子公司新城控股Ba2的公司家族评级列入下调观察名单。同时，标准普尔、惠誉已先后把新城列入“负面观察”名单。

穆迪高级副总裁曾启贤表示：“新城发展和新城控股前董事长王振华先生确认被批准逮捕之后，上述两家公司的声誉、运营及融资渠道可能遭遇负面影响。”

中诚信已于7月11日将新城控股及其7只公司债券的AAA信用等级，列入了信用评级观察名单。

中诚信称，实控人被批准逮捕及董事长变更事项对新城控股品牌形象及声誉产生一定负面影响，使得未来公司土地获取的不确定性提高，同时目前公司外部融资压力正在加大，2019年下半年公司刚性经营支出及到期债务偿还仍然面临一定压力。

2018年年报显示，期末，新城发展现金及等价物账面值由2017年12月31日的205.4亿元增加100.6%至2018年12月31日的412.14亿元。同期，新城发展未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元，其中270.57亿元将于一年内偿还。

不过，新城控股火速出售项目的背后还有外部融资环境逼仄的原因。

5月，银保监会23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资；7月，发改委发文，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

业内人士指出，当下融资渠道收紧，从2018年起新城控股的负债率就一直维持在房地产企业第六名，随着融资渠道较少、负债率较高的中小型房企产生资金链压力，通过放缓拿地、出售项目来缓解现金流难题是正常现象。

总体来看，外有融资环境收紧的压力，内有“黑天鹅”事件的连锁反应，王晓松在临危受命后做出的第一决策是卖项目，回笼资金，以应对当下的“内忧外患”。至少，在目前看来，面对公司出现的流动性危机，未雨绸缪好过亡羊补牢。

借机优化布局？ 

值得关注的是，从出售的10个项目的所在地来看，除了青岛、太原之外，其余项目均位于三四线城市。可以看出，此次新城控股出售大部分三四线城市的项目，也是断臂止血的战略调整。

事实上，随着当前“棚改降速”，三四线楼市正在面临房价下跌的风险。然而，对于重仓三四线城市的新城控股来说，如果三四线城市的项目销售不畅，将直接影响到现金回款以及股权借款，最终会对新城控股形成极大的财务负累。

新城控股也曾表达了类似的担忧。新城控股曾披露，截至2018年底，位于三、四线城市的存货占比为61.44%，2018年度及2019年1季度在三、四线城市的合同销售额占比分别为50.72%及59.51%。三四线城市的销售额占比近6成。

新城控股强调，“受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。”

新城控股曾表示，公司存货6成集中在三四线城市市场，且这个市场受当地人口增速及居民可支配收入、购房政策调整等因素影响波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在较大不确定性。

另外，新城控股表示，本轮交易拟转让项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，对目前公司在售项目与商业综合体项目均无影响。

为何新城控股选择卖住宅项目而不是商业综合体。对此，业内人士表示，第一是从新城本身来说，这两年商业地产全国化布局力度很强，暂时还不会对商业地产项目采取大规模处置的策略。第二是从接盘方来看，住宅项目更容易抛售，短期内回笼资金的压力不会太大，效率更高。

还有观点表示，新城控股选择不卖商业综合体，原因在于其是“现金奶牛”，新城控股要稳住核心主业。

新城控股早在2008年就已进军商业地产，但与富力、龙湖最大的不同在于，新城的商业业务与住宅开发业务几乎完全独立。

2012年建立商业地产品牌“吾悦广场”，公司商业地产发展进入快车道。

从新城销售规模变化的情况来看，2012年至2016年，新城销售金额从163亿元上升至651亿元，年化复合增长率达36.08%。

2018年年报显示，新城控股综合体的毛利率为37.11%，高于住宅34.29%的毛利率，并且比上年增加2.69个百分点。

高利润的背后是高周转的支撑。新城控股的吾悦广场从拿地到开业平均耗时为32个月，低于富力地产与龙湖地产，后两者花费的时间均高于50个月。缩短商业项目从拿地到开业的时间，让商业项目快速实现现金流入，也有利于带动企业增长。

亿翰智库曾表示，新城综合体项目由于较高的销售比例及较高的去化率，其住宅及办公项目销售回款可为项目提供稳定的现金流，3年内单个商业综合体销售回款基本可以覆盖项目的土地成本和建安成本，单个项目可实现现金的自给自足，因此新城商业项目不会拖累公司整体的扩张。

塞翁失马，焉知非福。如今的新城控股的处境颇有此番意思。丑闻事件叠加融资环境逼仄、三四线城市红利消退，王晓松处理丑闻事件的连锁危机，同时借此优化布局，稳住核心主业。这到底是不是一盘妙棋，还需时间验证。