最近，国际环境中弥漫着诡异的气氛。

香港的社会和经济动荡，海运港口6月货柜吞吐量首次被越南超越，多家国际公司在香港的营业受影响，苹果于周一要求全港的苹果门店提前结束营业。六家门店当中，有五家于下午4点结束营业，比正常关门时间提前了五到六个小时。另外一家门店则全天歇业……

事件发生的背景是全球经济频发警告信号。

美国企业营收表现不佳；韩国受到日本贸易制裁影响，经济重创；欧洲经济火车头德国第二季度经济收缩，连带着整个欧盟岌岌可危；目前，新西兰、澳大利亚、韩国等17个国家的央行都顶不住经济下行的风险，选择降息。美欧两个全球第一大和第二大经济体央行也表示，最早这个月就要放松货币政策。

面对阴晴不定的特朗普，全球贸易保护主义抬头的压力，我们曾经闭着眼都能赚钱的时代已经过去。国内的大环境也在驱稳，原本最有收益的房产投资，如今已经表现平平，北京上海上个月甚至出现了同比负增长。

与其去试探国家的政策底线，不如在这个越发看不懂的世间，寻找真正的确定性。

01

避险资产日元的确定性

当一国的经济发展前景堪忧时，它的央行就会通过降低借款的成本——降息的方式，给经济体注入资金。而与此同时，它就在向外界传递悲观的经济增长信号。

因此，各类避险资产：黄金、日元出现大涨——

（黄金已经涨至1420美元/盎司）

（日元兑人民币）

日元一直是国内公认的避险资产，不少人美其名曰“危机时的纸黄金”。

2008年金融危机以来，日元兑美元的真实升值率达到20%，而到2010年的欧债危机中，日元兑欧元又在一个星期内上涨了10%。

就在中美贸易战期间，日元兑人民币也在5月后大涨后驱稳；日元兑美元还处在相对平稳的阶段。但如果美国和伊朗的矛盾升级，美国再度卷入危机中时，日元上涨可期。

根据日本经济新闻在6月底做的一项调查显示，美联储降息将进一步形成日元升值压力，105.90日元是比较合适的水平。而如果考虑到对其他国家利率的波及，日元升值压力将更大，市场上也有观点指出，“由于美联储的基准利率转向，日元兑美元汇率年内可能突破100日元关口。”

目前美元兑日元为108左右，显然是在被低估的区间。

按这样的趋势下去，还有日本即将开展东京奥运会，以及大阪博彩业的双加持，日元继续升值的可能性较大。

反观日元兑人民币，在5月时中美贸易战给中国经济前景造成威胁，日元便迅速拉升8%。也就是说，如果你在今年年初配置了日元资产，现在即使你的资产票面上没有盈利，但换算成人民币已经让你净赚了8%！

在如今这个全球风险抬头，可预见的经济问题越来越凸显，持有一个有避险属性的资产，一定不会错。

02

什么日元资产最好投？

这周末日本的参议院投票过后，安倍晋三毫无悬念地连任了首相。到今年11月，他将成为日本任期最长的首相。

而最近公布的日本6月CPI数据显示，日本消费者价格指数同比上涨0.6%，连续30个月上涨，这表明在安倍经济的刺激下，日本普通家庭开始更愿意花钱了，日本也因此走出了10年通缩的迷阵。

去年，日本GDP总增长率为0.7%，稳中上涨。到了今年一季度，日本GDP同比增长了2.1%，这在日本往年的表现中，已经相当抢眼了，住宅投资和公共设施投资是GDP增长的主要动力。

所以，在经济增长、政治环境稳定的大背景下，日本主要地区的经济增长将可圈可点。

那么日元资产中，哪个最好投？

先说股票。随着安倍经济效果的显现，日本股市得到提振，从2012年至今，日经指数225总共增长了超180%，而且即使有回撤也不像我大A那样大幅度，可以说是不错的投资品项。

但可惜的是，没有日本账户你基本上别想炒日本股票。

想投资日本的REITs（房产信托基金）的道理也是一样的，没有日本银行账户就基本没可能了。虽然得益于房价租金上涨，有优秀的日本REITs回报率高达年化10%，但去年，日本REITs还是暴雷了——南瓜马车共享租房项目资金链断裂，让超过700名投资者血本无归。

这就跟国内一些挂羊头卖狗肉的投资品类似。前段时间，一篇《中年人的风平浪静，只能靠命》抖出了许多同龄人内心的恐惧。一位网名叫“破产女中年”的投资者把全家积蓄86万，都托付给了一个之前和招行合作的钱端。她不求一夜暴富，只要确定，5%的理财产品，信的是大行背书，求的是资金安全。

结果，居然爆雷了。

郭树清主席曾郑重告诫，理财产品收益率超过6%就要打问号，但5%也有雷，你敢信吗？

虚拟理财品都有潜在大风险，在你不知道它是什么东西前，千万要坚持“不懂不投”的原则。后面亏了本，没人帮你料理残局。

因此，这个时候拥有一套摸得着的房产，每个月都能有固定的收入，才是稳定性保障。

想在日本房产投资中获得较高的回报，一个最重要的判断就是：长租选东京，酒店民宿看大阪！

特别是在2013年安倍的“观光立国”政策出台后，旅游成了日本房产投资中的机会，来自全世界的游客数量一时间暴增。

根据日本政府观光局的最新报道，2019年上半年日本总共接待外国游客1633.4万人次，同比去年增长4.6%。其中，中国游客在上半年453.3万人次，同比增长了11.7%，占到所有外国人数的27.8%！

按这个趋势，到了2019年访日人数将突破3000万人次。而最受欢迎的旅游目的地大阪京都奈良这些关西地区的民宿、酒店需求也会因此暴增。

03

钱的流向就是赚钱的方向

所以，在日本投资房产，要看人口增加的地方，也要投大趋势和政府政策最支持的产业。

在旅游业蓬勃增长之下，最好的产业就是民宿。

第一太平洋戴维斯的数据指出，2016年的日本酒店夜间价达到历史新高，冲到了135美元，而入住率也是高到82%。

而根据CBRE在今年6月发布的报告则印证了供应的不足。预计2019年至2021年间日本九个主要城市的酒店客房数量预计为过去一年的2.5倍，不过CBRE认为，这些明显新增的供应，会逐渐被日本国内外增加的对住宿的需求覆盖，继而出现供不应求的现象。

然而如果你有100万，该选大阪，还是东京？

大阪有一项东京没有的政策优势。日本政府对民宿法的规定分为以下三类：

在民宿法出台前，东京和大阪有不少房东打擦边球开民宿，并且收益可观，但自从日本政府规范化了民宿法之后，短租获得高收益的唯一机会给了大阪。

东京属于第三列的住宅宿泊事业法，而大阪则是遵循着国家战略特区法。也就是说，如果你现在东京做民宿，只有180天的权限，但在大阪却是全年都可！

其次，钱是最聪明的，它流动的方向，就是赚钱的方向。

从2019年日本官方发布的《官方白皮书》来看，流入大阪的资金明显高于东京，将近所有旅游消费的一半！可见日式产品带来的巨大商业潜力。

其中，大阪城是最有名的观光景点。

可是，论消费，大阪并不比东京高，平均房价比东京低将近一半，这里又有大量廉价的美食、便宜的日本制商品。从两个城市的发展规模就能看出：

但最终，观光客们在大阪消费还是高于东京？

钱流已经说明了一切。

而就在最近，NHK报道的总务省发布的数据显示，由于经济和公共设施投入的发展，大阪市人口增长巨大，排在东京市之后，名列前茅！

大阪还有着重大利好！在未来10年中，有两个重大的项目将要相继落成。一个是赌城，另一个是世博会。

2018年7月日本国会通过了所谓的《（包含赌场在内的）综合度假村实施法》，大阪政府最积极响应，快速吸引了包括澳门赌王二太蓝琼缨之子何猷龙的兴趣，他打算注资超过100亿美元（JPY约1兆日元）。

如果大阪有了赌城，它的行头和消费力对标的就是中国的澳门、美国的拉斯维加斯、新加坡的金沙赌城……

世博会更不用说，之前2010年上海世博会的盛势还历历在目，日本这场55年后重逢的世博会，预计将吸引2800万游客前往观看，届时的住宿需求预计将暴增。

人口的流入加上国际性大项目的加持，大阪的未来增长潜力不可限量。

04

第一个吃螃蟹的人

最先发现日本民宿投资机会的，其实不是“买下京都一条街”的薛蛮子，而是香港普通人。

在香港做海产生意的何智聪在大阪拥有6间民宿。他曾做过资料搜集，发现全球酒店最供不应求的地方便是大阪，以此推断经营Airbnb回报率最高。

何先生在5年前涉足日本房产投资，先从东京入手后转战大阪。他在大阪中央区、浪速区等地共拥有六间物业，买入价由60多万至130万元不等，物业分别为单身公寓到适合一家大小入住的中、大型单位等，委托房屋中介管理，经营民宿和Airbnb生意。

他在接受媒体采访时说，生意非常好，每年有很可观的回报，更有内地客人住过其单位后一见钟情，向他购入单位。

当然何先生得益于入场早，分蛋糕的人不多就收益高，现在大阪民宿的投资回报略有下降，却可以说比普通的长租还是高不少。

最近，一位掘金酱的朋友在大阪的新深江站旁边做民宿，我们暂且叫她A酱。

A酱给我看了民宿的位置——步行到新深江站200米，到大阪城地铁15分钟，步行到著名唐吉坷德免税折扣店约为800米，11分钟到大阪商业中心难波心斋桥。然后她给我展示了这周边民宿的价格，从160到480人民币不等：

她说，她的民宿一般一个月基本可以租27天，每天价格在300元左右。A酱继而给我展示了自己的民宿标价：

（来自Airbnb的房源截图）

到了9月竟然满租！掘金酱无比羡慕……

但A酱说，这个价格还要减去托管费用，不过总的来说还是赚了不少。

于是，为了更直观地展示，她给我算了一笔账。

她投入114万人民币，每年能拿回4.8万，净收益4.2%。对她来说，大阪在目前的发展趋势下，未来房价有上涨的空间，经济形势好的话，还能拿到房价上涨带来的红利。

所以，相比于把钱放在国内的理财产品里，随时可能暴雷，她觉得做一个大阪的房东更安心，也更酷。

05

大阪从来不曾缺席国际榜单

在胡润2017年对中国高净值人群做的海外置业优质项目排行榜中，大阪超过了东京排名日本的第一名，投资回报率高达28.8%：（备注：投资回报率=汇率涨幅+房价涨幅+租金回报率）

而在普华永道《2019年亚太地区投资展望》中，大阪的城市投资前景和开发前景都名列亚洲的推荐名列。

在外国专业投资者看来，大阪的投资潜力甚至超过了国内一线城市深圳。普华永道的投资顾问认为，日本是东亚几个经济成绩优秀的国家中，唯一一个开放外国人购买房产的国家。它的东京、大阪因为巨量人口和住房需求，让它成为海外投资的保值之选。

近期的中美贸易摩擦，苦了美国的房产市场，流失了不少来自中国的买家。而美国的专家Alex Yeung说，这些流失的买家还是有购买的需求。有望帮助日本实现房地产振兴。去年东京房价平均上涨7%-10%，大阪上涨12%，而明年日本热点城市的房价可能还会再涨10%-20%。

在资产价格动荡，避险情绪激增的当下，选择对的资产，做好财产保护十分重要。