要问2019年上半年海淀新房谁最火热？非北京紫郡兰园莫属。

因为它是海淀区不折不扣的销冠！

从网签数据看，2019年至今，北京紫郡兰园总成交30.33亿元，比第二名高了18.5亿元；网签完成583套，高于第二名334套。

数据截止至7月22日

撇开稍显滞后的网签数据，从认购层面看，北京紫郡兰园的去化也非常不错。项目共1398套房，开盘至今4个月的时间，认购已达1000套。项目所剩产品均为89平米三居，这也是海淀已入市的限竞房中仅存的小户型了。

相信不少朋友和帮主一样，好奇北京紫郡兰园为什么会卖的这么好，难道仅仅是因为占据了海淀的好区位？

【Part1】内在产品：科技精装、社区纯粹

北京紫郡兰园处在海淀温泉板块，由葛洲坝地产操盘，在整个海淀限竞房市场中，它的产品价值颇有看点：

户型设计：处在市场中上水平

北京紫郡兰园主推洋房产品，户型分为3种：89㎡三居、130㎡三居和139㎡四居。整体来看，这三种户型设计都处在行业中上水平。

89平米三居

这是项目目前在售的户型，三室两厅一卫。

1、南北通透，全明格局，通风、采光都得到很好的保障。

2、最大的亮点是南向设计了宽3.65米的阳台，就整个限竞房市场看，90平米面积段中带阳台的屈指可数。

3、U型厨房设计，既可让厨房看起来更宽敞，还使得烹饪更方便。因为动线短，空间也能得到最大程度的利用。

4、空间灵动性好。北向两个卧室中间没有承重墙，可打通做成一间大卧室。稍微小一点的书房，也可根据自身需求，当做储物间、茶室来使用。

交付标准：高品质的精装交付

不同于市场上一般的简装，北京紫郡兰园是精装交付，且品质还很高，主要体现在两大方面：

一个是室内安防、卫浴、降噪等系统的“精装”。以卫浴系统来说，北京紫郡兰园的卫生间使用了同层排水系统，能最大程度降低噪音，减少层高的占用。

一个是室内装修材料的“高品质”。比如卧室、书房的地面均选用实木复合地板，既环保又易保养；洗手盆、坐便器、水槽则都采用了摩恩、科勒等品牌厨卫；窗户设计上，采用铝合金断桥隔热型材、中空玻璃窗，起到很好的保温、隔热效果，另外，还设置了低于900mm的护栏，安全性更有保障。

社区环境：更纯粹、居住舒适度更高

北京紫郡兰园共17栋楼，均为7-10层纯洋房设计，较之一般的“高低配”设计，居住圈层和社区环境上更纯粹。

就容积率和绿化率来看，北京紫郡兰园绿化为30%，基本是市场平均水平。但是它的容积率为1.8，比市场普遍的2.5低了不少。

另外，不像翡翠云图自持44%，山屿湖自持36%，北京紫郡兰园是温泉三兄弟中唯一一个没有自持的项目，也没有回迁房，所以它的优势也很明显。

影响社区环境的另一个重要因素就是园林，北京紫郡兰园规划了传统的递进式园林，打造了九大园境。不仅能享受到多重植被与流水所带来的美景，其中的书卷广场还将成为一个共享空间，增进邻里间的交流。

配套资源：教育、医疗较为突出

依靠海淀优质的教育资源，北京紫郡兰园的教育实力很强。

周边学校配套上很是成熟。翠微小学、101温泉中学、中法实验学校、清华附中永丰学校、永丰中心小学等已经招生了；另外还有不少待建的教育地块，比如温泉三兄弟地块的西北部规划了幼儿园用地，创客小镇南侧规划了小学用地。从幼儿园到高中，从公立到私立，在这里上学铁定是不愁的。

医疗方面也值得一提，从项目开车15分钟左右即可到解放军309医院；距离项目3公里左右，还有已确定开建的海淀区妇幼保健院新院区和北医三院北部地区医疗中心。

【Part2】外在市场：供不应求，首改产品更稀缺

在北京市场，海淀住宅的稀缺性是有目共睹的。

住宅用地供应稀缺：海淀仅出让6宗商品住宅地块。从17年至今，海淀仅出让6宗住宅地块，且均为限竞房。而其邻居丰台达到了11宗，再往南的大兴，则超过了20宗。

而在今年5月底，海淀苏家坨镇新拍出一宗含住宅用地的商品房地块，但该地块要求住宅部分100%自持，且用于高科技人才租赁使用。

在售新房中，首改盘甚是稀缺。19年至今，海淀网签的新房前20名中，成交均价在6.5万以上有13个；单套成交面积120平米以上的约15个。适合首次改善客群的新房基本仅剩北京紫郡兰园等极个别限竞房项目。

数据截止至7月22日

这几个项目中，山屿湖目前仅剩225平米的叠拼产品可选；翡翠云图虽有小户型但都在自持里；虽还有待售的西山锦绣府，但这个项目普通人买到的可能性也不大；所以北京紫郡兰园在售的百余套89平米三居户型，可以说是首次改善客群目前入住海淀仅有的选择了。

与供应稀缺不同，海淀尤其北部科技园（山后区域）的需求却非常大。

根据北京城市新总规，要打造北京经济发展的“新高地”，北京科创核心区从中关村区域，北移至五环外的中关村创新园、永丰产业园及翠湖科技园。华为、联想、大唐电信、航天电子等上百家科企巨头纷纷入住，百度、新浪、网易、滴滴等一众互联网名企也落户在此。

企业的进驻，直接带来居住人群的递增。按海淀北部的产业规划，到2020年区域内的就业人口规模将在40万到60万之间，住房需求也将不断增加。这其中，年轻的首改客群必定还是多数。

而他们若要入住海淀北部，北京紫郡兰园是目前唯一一个高性价的上车机会。一是项目户型合适，在售房源基本都是89平米三居；二是总价低。项目限定均价5.3万，89平米总价450万，首付180万左右，这是目前海淀北部板块最低的上车门槛了。所以，你心动了吗？

匠心筑就品质，细节雕琢美好

葛洲坝北京紫郡兰园

承袭葛洲坝地产“兰园”系经典之作

匠造新中式低密社区

递进式私家园林、五卷空间营造归家礼序

九大园境全龄畅享

难得社区入户大堂、同层排水设计

实现海淀纯粹人居理想