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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友小慢推荐陈雪凝的《你的酒馆对我打了烊》：你的酒馆对我打了烊。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

近期楼市再次新闻不断。归纳起来无非这样几个方面：

1.房企信贷政策收紧，最明显就是信托贷款、海外发债开始被管理。

2.按揭贷款利率见底，局部利率甚至又重回上升通道。

3.拿地回归温和，但新城出事后，各大房企开始了分食。

4.重庆前行政一把手近期做了一个演讲，他大胆而精准预测，今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。而中国的GDP今后十几年的平均增长率大体在5%左右。

5.这还没完，被约谈过的苏州继续加码调控。另外，洛阳6月房价涨幅全国第一之后，近期给房价设立“涨停板”。同样，有消息说重庆（未经完全证实）召开的一次开发商大会上，也明确2019年重庆全年房价涨幅控制在5%以内。

所有这些信息聚焦在一起，杠杆游戏觉得已经没啥说的了，那就是奉劝某些人，不要再怀疑调控的决心了。

1

5%！房价“计划时代”确立

决定房价的东西，大家都说是政策。说白了，真的是这样。

当然，这是一个基于国情和情绪的简单粗暴表达。其实细节还是很丰富的。

比如政策其实本身也是很复杂的。经济需要、人口流入因素、产业发展情况、供地多寡、货币政策……

今天这些暂时都通通让位，其实也都会在必要时出来“存在感”一下。

反正就是，不管采取什么办法，房价要稳定或略微增长。这大概是主要城市必须完成的任务。

注意5%这个数字。此前很多地方都有传过这个数字。

苏州被点名后，某会上明确说过这个涨幅。而重庆此次也传这个数字，两相结合，大概也就明白了。

这个数字，其实就是上面的底线要求。

为什么是5%？重庆前行政一把手把道理说很明白了。今后中国GDP十几年的平均增长率大体在5%左右，房价需保持平稳一致的节奏。

而如果房价增速过快，那么资产泡沫，绑架经济，影响产业健康发展。包括金融风险，也容易再次推高。

房价明显跌也不行，2014年之后那2年的情况我们经历过。太难熬了。所以，也不能让房价去拖累经济和就业。

所以，综合来看，5%就成了最好的增幅目标。这样也可以实现房住不炒的任务要求。

考虑到房贷利率水平，炒确实难了。当然每个城市，包括楼盘情况不同，每个人资金实力也不同。并不意味着投资都不赚钱。

长远看，杠杆游戏说过很多次，核心城市、核心地段肯定是有保障的。何况，你懂的，我普及过很多次货币历史，钱是要发行的……

从市场角度说，房地产确实进入了一个略显“计划”的时代。对于房企来说，什么价拿地，以及运作效率、能力，未来是赚钱的核心本领。

另外，苏州就不说了，说一下洛阳和重庆。为什么洛阳房价要搞“涨停板”，重庆可能要搞5%涨幅上限，而且都被报道或传出类似消息。

道理很简单，两个城市和苏州一样，此前一段时间，房价有点引起关注。主要是新房，二手房部分情况有不同。

2

房价长期的真正压力

注意，这个压力并不是说所有城市一定陷入下滑。而是说，非核心城市、核心地段，房价的支撑为什么不如今天。

以前，杠杆游戏写过文章，专门分析这几十年来我国的人口出生数量。

其实那篇文章说明一个浅显的道理，这十多二十年的房价现象，非常简单，归纳起来无非3点：

1.改革开放，特别是福利分房时代结束、加入世贸组织后，我国经济发展、城市化制造的需求；

2.人口结构决定的。以前确实生的量大，房子需求自然大；

3．货币现象，钱那么多一定会反映到某种资产品价格上。有什么比房子更加稳定，适合蓄水、保值增值呢？

鉴于人口情况，不适合说太多，我就点到为止。

归根结底，我要说的就是，未来人口因素真的太重要了。而现在出生的人是多少？

很抱歉，杠杆游戏就不一一列举数据，说太多不好。杆友应该明白。

这几年，轰轰烈烈的抢人潮，也就理所当然。对当下有好处，无论地产还是经济，对未来也有好处。

不投入到抢人中的城市，或者对人口没有吸引力的城市，我们更应该问一下、想一下，这是为什么？

无疑，这代表一种经济和人口前景的判断。还有的城市，门槛也很低参与进来，但效果却并不理想。这样的地方，长期持有、投资，还是短线，可能就是个问题了。

另外值得一说，抢人成果前十来名城市之后，总的人口吸引力，实际都不算太大。

图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银

背后反映一个现实，城市化虽然没有结束，但是进度不如以前。同时，分化显得越来越明显，基础好、预期好的地方，会更好。

反之无论经济还是人口，都有压力。

而这个压力，才是各地未来必须面对的压力。

3

调控的逻辑和投资的新逻辑

在杠杆游戏看来，调控的逻辑遵循这样几条：

1．哪个城市敢出头，一定会被摁住。苏州、洛阳已经明确给出了答案，如果传闻属实重庆也主动在给开发商喊话。

实际有些话就不用说了。全国大概都一样。

2.也不能跌，跌了必须想办法。之前南京下辖郊区高淳，不就逆势反倒是结构性放宽调控。

还有其他一些城市，都有动作。包括广州商改住等。

3.不亏钱的逻辑。无论开发商还是购买者，只要不是过于高价拿地、不是杠杆率过高，买来开发和投资，至少不会让你亏钱。

因为归根结底，稳定经济增速，还是需要的。都完全没钱赚了，日子过不下去，还怎么稳增长稳就业稳预期？所以不允许这样。

包括和经济增速适度的房价增速，这也说明，基本还是不会担心。当然，外部因素如果有啥变化，那要具体探讨。

投资的逻辑则是确实变了。核心就在于，有钱者得天下，而不是空手套白狼的冒险逻辑。

具体来说，有两点：

1.有钱人还是更容易有钱。因为很简单，有钱才更可以投资。没钱你要加杠杆，比以前困难，风险也大了。

而持有大量现金的人，则有机会和能力实现更大的资产保值、增值可能。

2.穷人上车，进入中产，缩小和大部分人差距的可能。在高歌猛进的时候，富人和胆子大的人，可以大量投资，加杠杆，然后套现，穷人则是高位接盘侠。

财富转移就这样实现。

而今，穷人有了机会，可以相对稳定心态上车。上车之后，起码和大部分的财富差距缩小了。如果有机会，还可以实现改善需求，进一步缩小财富差距。

总的来说，这个世界做蛋糕的速度没以前快了。剩下一点儿蛋糕都还没吃到的人，喊你抓紧来尝一尝蛋糕。

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