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惠州楼市，是一个没有赢家的市场。

首先，投资客不是赢家，因为惠州房价一直以龟速上行。

以大亚湾为例，2006年，大亚湾房价三四千元一平米，到2015年，将近十年过去了，不过六千元一平米，还是新房的价格，二手房则有价无市，打七折也无法出手，鬼城大亚湾坑惨了投资客。

一直到16、17年这一波大涨，惠州房价翻了一倍，涨到了一万二三，投资客才得以解套。

即使如此，十多年三到四倍的涨幅，不要说对标一二线，就是和很多三线城市相比，回报率也很难看。

其次，政府也不是赢家。

2007-2011年期间，惠州卖出了大量土地，而且多是百万平米以上的超大地块，包括1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾、460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩、150万平米的龙光城等等。

这些早年间出让的大量巨幅地块，价格非常便宜，政府并没有挣到太多钱，却提前透支了未来十年的惠州住宅用地需求。

这让后来的惠州政府，陷入了地卖还是不卖的两难选择。

卖吧，前期卖出的土地已经太多，据18年底的公开信息显示，惠州已出让未开发的土地高达7.87万亩，相当于五千多万平米，单碧桂园囤积的土地就超过千万平米。

已经卖了这么多地，就算不考虑供大于求、后续发展的问题，地肯定也很难卖出个好价钱。

不卖地吧，钱从哪里来，惠州本来产业就弱，卖地收入是一块不能缺少的资金来源。

所以，地还是要硬着头皮继续卖。

最后，开发商也不是赢家。

后期拿地的开发商，都以为惠州是个赚钱的宝地，七八千的价格拿了地，拿完才发现入了坑。

遍地都是竞品，很多大盘还没消化完，还有大量便宜地块还没开建，自己完全没有定价权，只能比成本价高出一丢丢兜售，内心也很苦恼。

惟一的赢家只有早期拿地的开发商，还有钱少的刚需了。

2

惠州房子太多是事实，但凡事都有正反面，竞争过度导致价格被压制，价格上不去，对刚需是有利的，能以便宜的价格买到房子。

惠州很大，有高价值片区也有低价值片区。

本来价值高的片区房价应该高，价值低的片区房价应该低，但由于惠州楼市竞争过分激烈，导致价格被拉平，几乎所有地段的房价都处在同一个区间，大部分都在12000-15000之间。

但是，这种普涨之后出现的价格同质化是非理性的，未来两年，惠州房价大概率会翻版近三年的深圳楼市走势：分化。

深圳上一波大涨，不管是远大新还是老破小，在狂热情绪的推动下，都翻了至少一倍。

但是，三年横盘期，市场之手却进行了价格纠错，这三年间，有的楼盘继续上涨30-50%，有的楼盘微涨5-10个点，有的横盘三年趴窝不动，有的甚至还出现了小幅下跌。

今天，经过市场调节的价格，才体现出每个产品真实的市场价值，时间终究会填平一切洼地。

惠州也是同样，扁平化的惠州房价，不会持续太久，下一步也会走上分化之路。

如何分化，就是有价值的片区出现补涨，低价值的片区会长期横盘甚至下跌。

惠州有价值的片区在哪里?

惠州之所以长期被投资客青睐，主要有四个可讲述的概念：一是临深，二是粤港澳大湾区，三是海景旅居，四是本地人刚需。

这四个概念，如果按价值排序，应该是临深>旅居>本地刚需>粤港澳大湾区。

为什么这么排?

因为临深是投资惠州的最强支撑，来自深圳的刚需外溢与投资需求，才是惠州最大的价值所在。

其次是旅居，旅居非刚需，但是国内旅居度假需求的总量很大，是一股不可小视的购买力量；

第三是本地刚需，惠州刚需数量有限，也支撑不了太高的价格，但这部分是实实在在的需求，而非吹出来的概念。

最后才是粤港澳大湾区的大概念，这个概念太大，也太空，没有产业的支撑，如同风口上的猪，只有大风起时才能被吹上天。

这个价值排序确定下来，就很容易找到真正有价值的片区了。

3

惠州最有价值的区位就是临深，而临深也分为真临深与伪临深。

所谓真临深，是指能实现双城通勤的区域，就算不能每天往返，至少也能实现每周往返。

在这里，我想厘清一个概念，两个城市相连并不代表相临，人的通勤距离是有半径的，能实现通勤才能称的上临深。

人能承受的通勤极限是50公里，超过这个距离就失去了通勤价值。

对惠州来说，通勤的极限半径指的不是坪山，也不是龙岗，而是就业中心区的罗湖和福田，除了南山，只有这两个区域才能提供大量的就业岗位。

我在地图上测算了一下，从龙光城到福田中心区的直线距离是50.2公里，注意，这是直线距离，如果换算成实际距离，大概在65公里左右。

可以不夸张地说，如果工作在福田和罗湖，住在龙光城，最多再向东延伸三公里基本是通勤极限了。而且大多能坚持每周通勤一次，天天通勤需要极强的耐力。

惠州南站的高铁通勤，也是看起来很美。

离惠州南站最近的星河丹堤，即使最近的一期离南站也超过两公里，从小区到南站的道路非常荒僻，没有公交车直达，更不要说后期开发的玖誉等，离南站距离就更远了。

惠州南到深圳北的高铁，每天早上只有7点06和7点34两个班次，错过了上班就会迟到，到达深圳北三十多分钟，时间可以接受，但到达后大部分需要转地铁。

所以，从家出发到惠州南站，再等待高铁出发到深圳北站，再转地铁到公司，综合下来路上的奔波时间不会低于一个半小时。

即使如此，惠州南站周边也算是深圳上班族能接受的一个极限通勤距离。

除了在福田和罗湖的上班族，惠阳还聚集在着一批在坪山比亚迪和龙岗工作的人群，他们可以接受临深向东更远的居住距离，但由于坪山和龙岗的产业有限，这部分人群不会太多。

那么，真临深的片区就可以确定了，第一是龙光城及周边不超三公里内的楼盘；第二是惠州南站周边不超三公里内的楼盘。

顺便说一句，离惠州南站最近的楼盘不是星河丹堤，而是另一个楼盘，星河荣域，距南站一公里左右。

此外，这些真临深片区的大盘，都有接送上班族的楼巴，早晚直达罗湖和福田，让远距离通勤变得不那么痛苦。

4

其他的片区，大亚湾西区，大亚湾中心区，淡水片区，澳头片区等，都可以说是伪临深，徒有临深的虚名，实际根本无法实现通勤。

不过，这些片区虽然是伪临深，也并非全是投资客买入，也有相当一部分自住。

自住的主要包括：

本地的刚需和置换；

在坪山和龙岗工作的人群；

北方人的旅居自住，以东北人为主，东北人不只买海南自住，惠州也买了很多；

深圳人买给父母养老和居住，方便定期探望。

伪临深虽然有部分自住需求，但大多还是以投资客为主，入住率相当低。

照片为证，号称最繁华的大亚湾西区万达广场，下午五点左右，人流稀少，和其他城市的万达广场人气根本没法比。

伪临深这些区域，投资需求远大于自住，加上源源不断的在售楼盘，一万二到一万五的价格预计还要横盘许久。

论安全和有成长性的片区，应该选择真临深，真临深才是有支撑的刚性需求，目前价格和伪临深基本持平，是被低估的，未来两年有小幅补涨的可能性。

即使是伪临深片区，也是有价值排序的，综合来说：

大亚湾西区>淡水片区>大亚湾中心区>澳头片区>其他片区

5

再说一说二手房的问题，有人说惠州二手房有价无市，打七折都卖不出去，这是片面的认知。

早年的惠州，确实没有二手房市场，中介都在推新房，大批新房还没有交楼和入住，谁去卖二手房。

但随着龙光城、星河丹堤这些大盘的陆续入住，惠州的二手房市场已经形成，而且价格并不像大家想的那么低。

以龙光城的二手房为例，龙光城底商遍布了中介公司。

龙光城的二手价格普遍在1万2到1万3之间，看起来价格不高，但大多是毛坯，加上税费和中介费，再算上惠州二手房的贷款额度普遍偏低，和目前在售的北五期精装16000比起来，并没有多少价格优势，惟一值得一说的是现房。

一二手能维持一个合理的价差，说明惠州的二手房市场并不像大家想象的那么惨淡，惠州的二手房也不像想象中那么难卖。

但是，这种情况存在于优质大盘和优质片区，如果是差片区，再加上品质不高的中小盘，情况就很不乐观了，周边可能连二手房门店都没有，没有出手的渠道，不排除打七折的可能性，但这类房源，即使是七折我劝你也要小心。