“近2000万㎡城市更新项目，近100家品牌开发商聚首”、“完整产业下的宜居大城，不怕有价无市，不怕成空城”......这座深北新城为什么会有如此巨大的吸引力，它又为何敢于喊出如此口号呢？

一、莞深旧改范围庞大，深北新城初具规模

1.多家房企进驻，平湖旧改进展顺利

深圳平湖片区旧改共涉及超19个项目、260多万㎡，包括佳兆业、华侨城、金地、远洋、京基、卓越、宝能、保利、特发等房企进驻。

（1）特发平湖交通枢纽站旧改，未来将成为城市CBD

平湖交通枢纽所在GX04更新地块整个项目占地面积22万平方米，建设周期为5年。平湖枢纽站以TOD模式开发，也就是轨道交通带动城市用地集约发展的模式，在空间形象上更为突出，容积率较高，将做成城市的CBD。 

平湖枢纽站（含枢纽站至中心站区间）拟征拆房屋总量约85栋，房屋总面积约7.08万㎡。其中平湖枢纽站范围的房屋65栋、建筑面积约5.88万㎡，枢纽站至中心站区间范围的房屋约20栋、建筑面积约1.2万㎡。目前，平湖枢纽站范围累计签订拆迁协议58栋、建筑面积4.24万㎡，累计收楼58栋、建筑面积4.24万㎡，累计拆除房屋57栋、建筑面积4.23万㎡。

（2）佳兆业红朱岭片区旧改，项目多以居住为主

项目地址：东起平湖大街，西接福新路，南到富安大道，北至建新路

开发商：佳兆业集团

待拆迁面积：296700㎡

已批准建筑面积：673827㎡

土地面积：285700㎡

容积率：4.2

项目性质：旧住宅区

用地情况：四类居住用地17.75ha，占总建设用地面积的62.13%，工业用地8.52ha，占总建设用地面积的29.82%，现状道路广场用地2.12ha，占总建设用地面积的7.42%，商业服务业用地0.09ha，占总建设用地面积的0.32%。

项目规划：分四期建设，包含住宅、商业、公寓等。

项目进度：目前还在签约中。

项目分四期建设：

一期——主要以二类居住为主；沿平湖大街建设部分商业，建设社区综合市场,同时一期建设捆绑拆迁九年一贯制学校和公交首末站用地内的现状建筑。

二期——主要以二类居住为主；沿平湖大街建设部分商业，捆绑公共绿地6955㎡，建设社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、小区级文化室、公共厕所和公共停车位（115个）。

三期——主要以二类居住为主；沿平湖大街建设部分商业，建设邮政所、社区健康服务中心和18班幼儿园。

四期——主要以二类居住和商业用地为主；建筑面积231470㎡，其中住宅建筑面积为117863㎡，商业建筑面积29728㎡，公寓建筑面积83879㎡。

2. 观澜旧改已在规划中，将于近期实施

深圳观澜片区旧改涉及超200个项目、1700多万㎡，相当于3个福田中心。

（1）佳兆业老墟片区旧改，将更新商业、居住功能

该项目位于龙华区观澜街道，观澜大道与平安路交汇处，近在建4号线北延段观澜站。

项目拟拆除重建约13.57万平，拟更新方向为商业、居住等功能。

此外，拟拆除重建用地范围内应落实不少于10800平方米的公共管理与服务设施用地、不少于19300平方米的公共绿地，落实规划安清路、悦兴路等。贡献率约26.5%。

悦兴路（人民路—武馆路）改扩建工程呈东西走向，西起现状观澜人民路路口，沿途经华盛观荟楼盘、泗黎路口、华盛丰荟保障性住房，终点接规划武馆路。道路全长797.187米。项目拟将现状二车道拓宽改造为双向六车道。

（2）鸿荣源清湖老村旧改，主要更新为居住功能

项目位于龙华街道，清湖公园西侧。项目拟拆除重建8.56万平，拟更新方向为居住等功能。

拟拆除重建用地范围内应落实不少于39100平方米的公共利益用地（含文化遗产用地、初中用地及绿地），落实不少于18班幼儿园一所。贡献率超45%。

3. 凤岗天堂围旧改，打造新兴产业核心区

近期，东莞规划局先后公布了《关于东莞市凤岗镇2018年度第2批次改造单元计划》和《凤岗镇天堂围片区“三旧”改造单元前期研究报告》。两份文件显示，天堂围片区将通过86.55万㎡的巨无霸旧改，打造莞深合作、粤港澳大湾区的战略型新兴产业核心区，其中工改居建面将达到54万㎡。

据悉，天堂围旧改将分四期推进，以15分钟生活圈理念，拆除重建片区内73.14%的用地，转为新型产业、居住用地，以及提供体育、教育、停车场等公共配套配套功能。

除工改工项目外，天堂围还有三宗工改居项目，都会通过招拍挂的方式进行出让，累计占地14.35万㎡，累计总建面可达到54.43万㎡，假设都建成100㎡的户型，可建住宅5400套，若按照2.5万/㎡的房价进行计算，总货值可达到136亿元。

另外，该片区改造还规划了1所18个班的初中、1所36个班的小学和两所幼儿园的教育配套。

天堂围旧改产城融合单元，计划2022年一期运营，产值100亿元，创造GDP20亿元，税收4.4亿元。到2032年，项目产值预计250亿元，创造GDP60亿元，缴纳各类税收。

二、为什么说深北新城是北向置业的最后机会？

从国家宏观政策和深圳发展方向上来说，根据深圳城市的发展轨迹，最先的特区设立在深圳的南山区、福田区、罗湖区、盐田区。随着深圳进入超速发展，深圳人的置业方向也明显出现了三大分流，分别是向西、向北和向东。就目前的情况看，由于政府早期重点打造西部，如今西部已经成为了一个大型自贸区和金融中心，置业门槛已经高不可攀。相较于东向置业，选择北向置业可以占据深圳中轴，是连接深圳西部和东部的枢纽。北向“关内-梅林关和布吉-坂田新区-龙华新区-北站新城”的发展情况一直领先于“南湾-龙岗-龙城-坪山”。

从深圳的房价和人口发展趋势上来看，深圳的房价由关内四区依次向西、向东、向北呈放射状发展，高房价的趋势也在不断向上述方向蔓延；深圳的人口已由最初集中在关内四区转为向东西北三个方向流动，目前东西两个方向的人口已接近饱和，人口的向北流动已成趋势。

从前段时间的深圳土拍情况来看，6月24日深圳举行的“史诗级”土地拍卖，吸引了全国超过80家房企参加，总成交额高达223.84亿元。之后不到半个月，东莞连接深圳的滨海、松湖、临深三大片区就受到了连锁反应，房价有了大幅上涨。

由以上分析可以看出，深圳未来的发展方向一定在深北，而东莞其他地区距离较远，深圳辐射能力不足，只有深圳北边的东莞凤岗地区，嵌入深圳版图，具有极大的发展潜力。因此可以说，深北的凤岗地区，已然成为深圳北向置业的最后机会。

三、产业闭环已成，高新技术支撑

前文已经从多个角度阐述了凤岗的优势，现在从产业方面来看凤岗。

7月15日，京东智谷无界之城启动仪式在凤岗举行。京东智谷是广东省、东莞市重大产业项目，总建筑面积约180万平方米，总投资200亿。建成后预计将可实现1000家的京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值约为280亿元，税收约达25亿元。

凤岗目前正规划建设一个约3.46平方公里的“人工智能特色小镇”，力争成为东莞临深片区的人工智能产业高地。其中京东智谷项目正是“人工智能特色小镇”的核心之一，本次项目的动工意味着“人工智能特色小镇”正在加速建设中，凤岗正成为科技产业的前端环节。

观澜创新产业园主要是以版画、国画、红木艺术品、红酒等为代表的文化创意产业；以高尔夫、网球等运动为代表的体育休闲业；以度假、观光、游乐、餐饮、住宿于一体的都市旅游业。观澜战略新兴产业园主要是发展新一代信息技术、新材料等战略性新兴产业和智能装备、航空航天等未来产业以及以高校产学研联盟为主的科技服务业。观澜科技文化中心区形成了以新一代信息技术、互联网、生物医药等战略性新兴产业和生命健康、智能装备制造等未来产业以及科学研究及技术服务业的产业群。

平湖金融与现代服务业基地形成了以新兴金融配套服务业、金融外包服务业、生产性现代服务业、高科技企业及行业总部为主的产业群，形成了以“金融+科技+总部”为特色的新兴产业基地集聚区。

可以说，目前已经形成了以凤岗人工智能特色小镇为前端环节、以观澜三大产业园区为中端环节、以平湖金融与现代服务业为末端环节的完整产业闭环。凤岗作为前端环节必将会起到至关重要的作用。

四、凤岗的快速发展已是大势所趋

通过分析，经济的浪潮已经把凤岗推向了时代的风口浪尖，同时坐拥旧改环绕、深北新城、北向置业的最后机会和高新技术产业闭环的关键环节几大优势，凤岗的快速发展已是大势所趋。