最近，我们发现一个很有意思的现象。

就是大家虽然都在调侃上海楼市的不争气，编排各种“上海是环沪后花园”的段子，但是对上海楼市价值被低估的现实认知，在逐步统一。

我们整理了一些数据，发生在现在，但是似乎也在决定楼市未来的五年。

01

我们先来看一组上海二手房市场的成交数据。

从2019年上半年3月进入到一个小爆发后， 一直维持在2万套以上，这基本就是16年9月后的水位线了。

接着，市场的真实回暖，在价格上：

直接止住了从18年6月开始的二手房价格下滑，即便还没有回到这两年高点，可势头已经慢慢逼近18年上半年了。

各位可以去真实肉身感知下二手房市场，典型的感受就是，房东的价格还是可以谈，却已经很强势了。

慢慢的，上海是长三角的最大洼地，这样的观点开始越来越被认可， 本质上来说，这是上海对楼市的操盘精准，然后剩下交给市场化运作的结果。

这点上，不能不佩服中国市场化最强城市的手腕，总是能在不知不觉中达到他想要的效果。

到说到底，无论价格的筛选还是5年限购，二套7成的准入，上海楼市都精准甄别合适，并愿意坚定的信任他的人。

这样 上海楼市最珍贵的一件事，就会如何把自己手上房票的价值最大化。

也让当下入手上海楼市，要变的更审慎，哪怕你觉得未来可以置换，因为二套7成，把换手成本抬的很高，意味着在上海，投资的容错率其实不高了。

所以，在上海楼市的下半场，能一次性精准找到想要的标的，本质都在考验着每一个入局者。

02

为什么说，上海楼市是将是一个下半场的状态。

首先，上海已经过了城市扩张的高光时刻，除了要承当长三角责任的大规划，你已经很少听说上海在哪里搞什么新城了，该起来也起来的，带不动也就躺着不动了。

而且就像前文说的，上海楼市的池子已经闭合，这样的话，换手和流动只会发生在内部进行， 那这样，上海板块内部就会接受市场用脚投票，而谁赢谁输，数据说话。

我们曾经做过一个很有趣的统计，上海楼市近10年，平均涨幅在6倍左右，但是板块涨幅真的冷热不均，我们就有过这样的抽样。

出乎意料，很多在市中心的地段项目，居然是上海楼市回报率的输家。

接着我们又拉出了最新6月份的涨幅前30的二手房小区：

和涨幅前10的板块：

非常有意思的是，和抽样结果很重合，那些出现在郊环的低基数项目，在回报上，是上海楼市的赢家。

那么，这是否代表，郊环盘就是上海楼市的下半场。

说到这点，我想和各位聊聊上海楼市的板块逻辑。

03

差不多在2000年前后，上海做了一件很耐人寻味的事情，就是突然大面积扩充中外环的地铁里程。

这不仅让上海成为世界上地铁里程最多的城市，悄然间，中外环的地铁密度直接增长60%。

接着，我们可以看到，上海楼市这段时间最大住宅供应增量，都是随着地铁的城市骨架进行分布。

但这么做的目的，不是在外围简单建几套房子，然后在市中心和郊区来回用通勤去折磨你。

围绕着地铁的延展，率先布局的是产业，上海近5年间的新增9823家高新技术产业，70%出现在郊环产业园。很聪明，其实排在孩子上学和买东西的需求，就是怎么赚钱。

然后，有了生活，才能留住人，近些年上海新增商场，几乎密集出现在内环以外的区域，并且生意还不错。

记得我七宝朋友和我分享过，说七宝广场去年的营业额几乎快赶上陆家嘴正大广场，还把我吓了一跳。这背后，是上海人口，真的被疏解了， 不是文件中那种口号。

哪怕学区房这种最不容易迁移的资源态势，也说明了这点。

这样，上海楼市的下半场，就是一个多中心的上海。

这不代表上海的郊环都是对的， 地铁，产业，配套三套操盘手法有没有加持，这是一套成体系的打法， 少一个虽然也很诱惑人，但效果一定会有折扣。

还有， 落地，是板块。 曾有人统计了这三年，上海楼市跌幅超过20%的209个小区。

耐人寻味的是，同样有着“大规划”的背书宝山和青浦，宝山不抗跌的小区有29个，青浦只有3个，因为相比宝山“主城区”的口号，青浦说到很多东西，都做到了。

好比17号线的外延，而这次我们去17号线的市调，真的发现，沿线的项目去化很快，出现了上海楼市中板块少见供不应求的现象。

嗯， 能落地的好手法，才是最好的手法。

04

而在上海对自己内部进行多中心解构的时候，上海楼市在产品结构上也开始有了深刻变化。

价格上，和很多人想象中不一样的是，上海楼市超过6成，甚至更高的成交区间，出现在300到500万的阶段。

而差不多也是上海的准入门槛了，换句话说，未来最好的流动性差不多也在这个框子，能接盘的人，也是最多的出现在这个价格段。

目前，成交最好的二手项目。

和涨幅最好的二手项目，不出意外证明这点。

其实从投资角度，也不难理解，配套着板块操盘手法，在人口外迁的过程中，压下了上车门槛，也能做低了郊环基数。

这样，合适的板块配上合适的价格，加上愿意接盘出价的人最多，超出盘面的回报，其实是理所应当。

变化不仅在价格上，还藏在需求中。

我们会发现，上海的新房产品比例中，对刚需的两房，供应不仅不大，还在减少，因为新房这点是要比二手房有优势，就是能够更敏锐察觉市场要什么。

90-160平的改善户型，已经成为上海产品的主力段位，而且在逐年扩大。某种程度上，这和大家认知中，高房价的上海应该多做小户型的主力段，去迎合上海楼市门槛不同，改善，是未来上海楼市的真实需求主力。

一方面，生活是要去住个大房子而不是挤个小房子去改善的，但上海真的很贵了，能买一套大房子的，基本都是抛掉一套小房子去置换的， 所以现在二手市场上，挂牌释放的都是小户。

另一方面，这样一种房价格局下，房票还更稀缺，三代同堂能将是未来上海很常见的局面，所以，90平以下做三房的新一代产品，已经是很常见的了。

虽然这句话听着或者有点废话，但是上海楼市的未来回报的最好房子，就是能适应市场接盘逻辑的房子。

起码，你要对未来买你房子的人，让他多一个能让他自己说服自己的理由。

05

其实上海楼市走到今天，本质上已经很成熟了。

就像一个成熟的中年人，大家对他期待，首先一定是靠谱的，能信的过了。但不会很出格，稳健就是最大的预期。

可往往最成熟的市场，也意味着选筹能难度最高的盘子，上半场可以很粗放，怎么做都是对的。

但下半场的哨声已经开始，合适的板块，合适的价格，和合适的产品，能不能跟上节奏，或许才是走向领奖台的关键。