前言
「房企半年报」系列正式上线，用企业数据讲述行业故事。8月，让我们一起围观房企中考成绩单，吃瓜之余有所得。
第一谈，近几年的江湖黑马「阳光城」。
地产江湖早期，房企们的掘金手段异常简单粗暴，“钱、地、人”三要素间的腾挪关系，催生了无数个房企大佬的暴富神话。
在那个弯腰就能捡到黄金的岁月，人人都有个地产大佬梦。
走过野蛮生长的初始阶段，地产行业的竞争转而进入下一轮，房企间的商业模式从 freestyle模式逐渐演变。但万变不离其宗，衡量房企发展的标尺中，始终离不开规模和负债两大维度。
对于多数房企而言，规模和负债如同天平的两端，常常会顾此失彼。阳光城总裁朱荣斌将负债和规模比喻成为：“在钢丝绳上跳双人舞”，难度系数颇高。
但从实际数据来看，这位杂技派选手已然深谙其道。
半年之内，阳光城的净负债已降至145.13%，较2018年底下降37.09%。这精准实现了吴建斌年初的诺言——在2019年将净负债降至150%以内。
更难得的是，阳光城的销售额同比增长28%，净利润同比增长48.8%；归母净利润同比增长40.52%。
一系列好看的数字，预示着阳光城交出了一个不错的半年报业绩。
但在规模增长、净负债下滑的表象之下，一个谜题依旧隐藏于众人心中：在房企们忧心的规模负债难题面前，阳光城如何做到不被规律所驯服？
原因一 ：规模驱动，一二线货值占85%
每年的半年报季，各家房企的销售额成为比拼的重要数字，这个数字的背后，不仅揭露着房企的经营情况，未来的盈利潜能，同时，也预示着房企下半年的销售压力值。
2019年1-6月，阳光城合约销售金额达900.73亿元，同比增长28%。按照年初1800亿的销售目标，阳光城已如期完成一半。
阳光城助理总裁陈友锦欣喜说道：
“我们内部有一句话。不管东风还是西风，阳光城的销售一直在冲锋。”
阳光城从不掩饰对规模的渴望。凭借着高周转模式，阳光城以黑马之姿跨入千亿军团。要测量阳光城的销售潜力，需要探寻其土地储备的含金量，而这更需要结构性的分拆来看。
截至2019年上半年，阳光城土地储备总计4396万平方米，储备货值5467亿元，其中一二线城市可售货值占比86%，累计成本地价4322元/平方米。
阳光城将大量的土地储备集中布局在一二线城市，而2019年以来，受三四线市场下行影响，一二线市场的成交量和成交价格普遍出现上涨。
“回归一二线”已成为多家房企战略共识，规模房企投资集中在二线表现更为明显，比如旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。
这就意味着，86%货值占比的一二线土储，将为阳光城的规模增长提供更大的想象空间。
原因二：运营效率明显提升
2019年上半年，阳光城营业收入225.11亿元，同比增长48.03%；毛利约为合并报表净利润15.4亿元，同比增长48.8%；合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元，同比增长40.52%。
简单计算可知，它的年度毛利润率是26.93%，净利润率是6.44%。
这几个财务数字，反映了2019年上半年阳光城的销售含金量，总体可以看出，吸金能力明显提升。虽然6.44%的净利率相比业内平均水平15%来说不算高，但是26.93%的毛利率却也让不少同行艳羡。
朱荣斌也强调：
“原先我们的考核、激励机制是与销售规模挂钩的，未来，我们将转变考核和激励机制，让员工年底的收入将与公司总利润和品质相挂钩。 ”
一般来说，净利润率增长速度较快的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有一定优势。
原因三：短期有息负债大幅降低
2019年，加强回款率成为阳光城的发展命题。销售回款方面，上半年阳光城实现回款725亿元，平均回款率约80.50%。
包括阚乃桂在内的几位高层，都会分别兼任集团及地区的运营总监，以促营销，集团也将力争今年回款率超过2018年平均水平。
得益于回款率的提升，阳光城现金情况大幅改善。
上半年，阳光城现金余额约382.6亿，同比增长24.82%；经营性现金流86.98亿，同比增长165.55%
净经营性现金流指标，是对阳光城自身近期经营情况最直观的数据反映。经营性现金流的大幅回升，意味着房企不需要过分依赖外部融资来支撑现金流，通过经营性现金流，就能覆盖土地款和即期销售管理费用。
这对于以高负债为特征的房地产行业来说，实属不易。
在充沛的现金流下，2019年上半年，阳光城的净负债降至145.13%，较2018年底下降37.09%。降低资产负债率至83.58%，较去年末减少0.85%。
这个结果的出现，很大程度源于在现金流充沛的前提下，阳光城适当减少了外部的高成本借贷。
从阳光城的债务结构来看，阳光城有息负债规模1121.21亿元，其中短期有息债务占比较去年末下降12.34%，非银融资占比较去年末下降至21.57%，负债结构持续优化。
房企负债骤然降低的方式，往往伴随着加大少数股东合作等方式，做大净资产，降低负债率。而翻看阳光城的半年报，则呈现出明显的特征：更依赖其自身的经营回血，而并非放大资产项。
就如阳光城首席财务官所提到那样：
“阳光城这两年来都主动控制负债，保证负债的绝对值不增加的同时，还多少，借多少，用经营现金流来覆盖土地款的支出，不会再增加杠杆。 ”
低负债是比规模和速度更值得追逐的指标。 换了一个出场姿势的阳光城，开始走向跷跷板中央，修炼长久发展的平衡术。
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