01
要感谢一个人。
一个美国人，叫威利斯•开利，他发明了空调，让我们在这个桑拿天还能活下去。
每年7、8月是天气最热的日子，但却是楼市最凉快的时候，传统淡季。
太阳一发威，楼市就低头。
天津楼市凉快了吗？部分吧，有的地方没空调。
不管冷与热，都是买房人用脚投票出来的。
关键是，这股力量很强大，强大到——让天津形成了全新的房价梯度。
很明显的感受，今年上半年，几乎每一天，我们对房价的认知都在被刷新。
起初“打折优惠”是个新闻，后来就变成“不打折优惠”是个新闻。
持续的价格战，给各个板块迅速插上了新的房价旗帜。
举个例子。
团泊东的福盛公元乐府今年3月高层9500元/平米，6月份降到了8300元/平米，现在7月份给到了7800元/平米。
板块内的林奇郡中心城高层直接从8300元/平米给到了7600元/平米。
鸿坤理想城3月高层9000元/平米，7月价格也给出了7800元/平米……
现在的团泊东，单价1万已经扛不住了，9000也不走量，已经掉到了7000。
只有成交量才能坐实地段价值。
团泊东的地段价值已回归“本色”。
地价也有话语权。
2018年，碧桂园团泊东地块楼面价5600元/平米；2019年，北大资源团泊东地块楼面价3505元/平米。
显而易见，地价也在回归，冷静的回归到地段应有的价值。
团泊东房价体系的变化，只是天津楼市的缩影。
事实上，天津的房价体系已经全面重塑了。
重塑之后，形成了全新的梯度。
02
之前天津的房价梯度是怎样的？
大致来看，从中心到环城是6-4-3-2的格局。
现在呢？分别来看。
西部
南开区地王即将出街，房价梯度会再拔高，现在天花板是崇德园，接下来就不是了。
这不重要，因为地王们已经做好“叫好不叫座”的准备，索性就当品牌推广了。
事实上，南开区要想走量，价格还得低于4万（高层毛坯），南开宸院高层预计3.8-4万/平米，说首开有惊喜，看看价格吧。
西青区外环线边上扛不住3万的价格，中北镇新房打85折，也回到2万+的阵营；华苑西和李七庄能扛住2万。
按照梯度来说，南站、精武镇、南运河应该回到1万+，事实也如此，对于它们来说，2万是个坎，冷与热取决于迈不迈。
融侨阳光城皓月18800元/平米；中交樾公馆18000元/平米；万科西庐、金地艺墅家时不时还要推出18000元/平米的特价房……
● 西部房价梯度：4-2-1
南部
顺带说下和平区。
没什么新房，阅和平清盘了，开盘价格也是5万+，没能顶破6万。
现在就剩和平翰林公馆，一直有特惠房，大约57000元/平米。
和平区的房价跨不过6字头。
河西区只有新八大里能扛住4万，新梅江要想走量就得低于4万，比如新梅江锦秀里，天津全运村也38000元/平米起了。
大寺天房领世郡，开盘3万+，现在2万3。不符合梯度线的，一定会被削平，只是时间早晚。
海教园除外，它有学区“助攻”，能保持住2万+。
● 南部房价梯度：4-3-2-1
东部
如果没有融创的操作，大概东丽津滨大道还是3万+。
长期限价下，东丽与河东的房价梯度感在弱化，环内区域都是3万+。
房价一致化了，挑房子就变得很有意思。
河东区把东丽津滨大道的买房人都吸走了，结果河东区成交量第一，东丽区垫底。
这是很戏剧化的场面，是不正常的梯度，需要有人打破尴尬。
市区涨？还是环城降？一定是后者。
所以，是融创让东部回归正常梯度，利用融园、融创城，回到2万+。
● 东部房价梯度：3-2-1
北部
河北区只有海河沿线房价有上4万的可能，但也确实给过低于4万的特惠，看来，想走量，也不能过4万。
能扛住3万的也就只有腹地中山路了。
边缘地带，天房天泰已优惠到28000元/平米，回到首开的价格；天房北宁公元早已在3万以下。
河北区本身的梯度就是4-3-2。
红桥区想卖的好，必须在3万以内，回想一下泰达城河与海2万8的价格，九和府从2万9降到了2万5。
北辰区的梯度回归也“得益于”融创。
未来城守在了2万的梯度线上，于是铁东北路“被迫”回到1万+，从融创臻园开始。
小淀和双街在1万5左右是正常的，但要想卖的好，房价梯度还得再拉大，比如融创运河宸苑13500元/平米。
梯度又陡了一些。
这种情况，大张庄如果还扛在1万2，就没意义了，所以新城悦隽风华推出了100套特惠房，10500元/平米，必须“顺梯度下坡”。
● 北部房价梯度：3-2-1
03
再整体来看天津当下的房价梯度，大致是这样的：
西南半球5-4-3-2-1；东北半球5-3-2-1。
可以粗略认为是5-3-2-1的格局。
往回看，天津从5-3-2-1的梯度涨到了6-4-3-2的梯度，现在又回落到5-3-2-1的梯度。
房价体系显然已经重塑了。
房价体系重塑的过程，是“消除泡沫”的过程。
在2016年的大行情中，天津不少板块价格已透支，比如东丽区津滨大道、团泊片区，已经超出了地段价值。
天津城市是沿着射线发展，地段价值与城市配套、到市中心的距离直接相关。
这就注定了一根线上必须形成房价梯度，才符合逻辑，不能相等甚至是蛙跳。
如果出现背离的地方，是不稳定的，买房人与房企就会博弈。
在这场博弈中，买房人可以有其他选择，但房企没有，所以，房企会先低头。
一旦有人打响第一枪，那么这个背离的梯度很快就会被扭正。
因为降价的习惯性影响是，打破现有房价格局，然后在买房人心里构成新的地段价值标准，之后都将参照这个新标准。
这一次，天津全新的房价体系，不是政策手段的干预，是地段价值的主动回归。
04
房价梯度的重塑，后面暗藏着一个推手。
土地价格的下降。
2018年下半年开始，每一次土拍，都是地价的重塑。
精武镇、铁东北路地价回到1万，才有了现在2万以内的新房价格；静海、武清、宝坻等远郊区域，地价回到3-5千，才出现如今1万出头的房价。
没有源头的降，房企是不甘心打破原有房价梯度的。
买方市场的规律是，风平浪静就会观望，波动刺激才会出手。
干柴与烈火一拍即合，新的房价梯度就这么形成了。
05
要等的那句话已经来了。
7月30日，中央政治局会议定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
不搞短期刺激。
这在我们的“想象力”范围内，调控不会放松，不会解除限价、限购、限贷、限售，楼市政策也不会反转。
楼市会自己形成“短刺激”。
房价梯度大的地方就是“短刺激”，差价思维会燃起买房人的情绪，比如生态城，比如华苑西。
买房之前，看好这根梯度线，很重要。
定调了。
楼市将继续“休养生息”，天津现在这张房价梯度表会保持一段时间。