中国楼市正从增量时代向存量时代过度，而2019年，是中国楼市变化非常明显的一年。
就像已经发生的：园林之都苏州即便被严厉调控，房子均价还是从2w涨到了2.5w上下，可像鹤岗、玉门这些偏远的山城，房价却断崖式下跌：一些房子甚至从几千块跌到了几十块一平。
2014年的时候，一个房企的高管跟po镇长吐槽：
“其实，把中国楼市当成一整块蛋糕来看待、来调控，就像是耍流氓”。
幸好到了2016年，“因城施策”变成了中国楼市调控的基础准则。
但是，仅凭借着一个简单的政策调整很难把中国城镇化难题彻底解决。现在中国城镇化最艰难的问题之一就是：即便调控持续的存在，人口还在持续不断的涌向大城市、超大城市。
中国的大城市、超大城市面临的难题除了人满为患、无地可拍。另外还有一个问题就是：之前不少建筑结构携带的产业属性早已过时，已经不再适合新经济趋势的发展。
城市也是有生命的，有生命自然就会有各种各样的起承转合。
诺瑟姆“S”型曲线显示，城市往往也会经历“缓慢增长、加速发展、缓慢衰落”。而现在中国的很多大城市、超大城市，已经进入了缓慢衰落期。而新人才和城市空间无法有效对接——这已是中国大城市、超大城市这一发展阶段越来越主要的矛盾。
将要流入的人才是“新”的，但城市的一部分功能是“旧”的。辞旧迎新的城市更新行业，崛起自然就无法避免。
前几个月专注了旧改20年的佳兆业出了一本旧改方面的书——《城市运营核心逻辑》。
佳兆业在这本书上说：
城市更新能够激发经济潜能，让城市跟得上时代。
一
旧改时代降临
中国现在人才和城市之间矛盾最突出的城市是深圳。
海通证券的数据显示，最近这5年，深圳市商品住宅成交面积在450万平方米左右，可土地供应只有不到50万平方米——剩下的400万平方米，全都是来自二手房市场的成交量。
深圳市的总面积有1997平方千米，到现在建成面积已经达到了约50%，剩余50%的土地被绿化、公共交通等公共设施填满，通过新增土地满足人们的居住需求已几乎没有可能。
可根据2016年的一项统计显示，以深圳市2000万的常驻人口为基数，深圳市的住房自有率规模只有30%，而这一数据北京、上海是70%，广州则达到了90%。
虽然深圳市人口净流量有所放缓，但每年仍然以数十万的体量增加。人满为患、无地可拍在深圳市最为严重。而同时，之前的产业属性和新经济确实相矛盾这一难题，深圳市也是非常非常严重的。
深圳市的经济核心区域是龙岗区的坂田街道，龙岗区的坂田街道老破旧，虽然只占了7.4%的面积，但是却贡献了70%的龙岗区GDP。
2011年开始，旧改之王佳兆业入驻了深圳市龙岗区坂田街道，用了近10年的时间把这一老破旧改造成了一个集高端住宅、教育、商业于一体的科技重地。
为了缓解土地供应难题，深圳市未来把旧改当成了供地的主要模式。
《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》对2016-2020年城市更新所提供的新增土地做出了明确规划，“十三五”期间，深圳市通过拆除重建类更新预计供给建筑面积4600万平方米。
而实际上，深圳只不过是中国超大城市中的典型。早在2017年年末，中国城镇化率达到了58.52%，虽然整体上还没有达到70%，但发达区域已经接近、甚至超过了70%。
譬如珠三角区域城市化率达到了83.84%，长三角城市化率达到了68%；京津冀也超过了60%。而现在，这三个城市群城市化进程明显趋缓。
全国的土地供应面积和规划面积自呈现下降趋势是在2012年。也是在这几年，北京、上海的年供应土地开始下滑，四个一线城市逐渐进入城市更新阶段。
换句话说，早在四五年前，中国大城市的城市更新时代早已来临。
二
旧改之王的崛起
佳兆业出版的《城市运营核心逻辑》上说：
存量时代崛起的首要条件在于增量市场的供求缺口矛盾，也就是城市中可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾。
不过，城市更新除了缓解住宅供需平衡之外，还要让城市从逐渐被取代的第一产业、第二产业向着第三产业转型升级。
要知道，中国鹤岗、玉门，以及美国底特律等城市的衰败，就是因为煤炭、石油等第一产业遵从市场逻辑逐渐衰败，但第三产业并未从中崛起而造成的。
2016年，中国第三产业在国民生产总值中的比重2016年就已经突破50%，2017年以后，北京第三产业生产总值超过80%，广州、上海这一指标超过了70%。
而趋势就像佳兆业多次表示的，城市更新就是让城市进一步由工业重心逐渐变成信息中心和决策中心转移。
佳兆业说：
对一个城市更新项目，首先要确定改造的必要性；还要确定改造的时机、确定产品的定位、以及进行精细化的改造管理。四个方面缺一不可。
就像之前老破旧的深圳龙岗坂田区，经历了佳兆业的旧改之后，现在变成了依托周边高技术产业园，占地约30万，建面约180万平米，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身的大型都市综合体。
而中国旧改时代的降临，让类似佳兆业等以旧改为主的开发商得到了崛起。
佳兆业集团发起于深圳，成立于1999年，因前后参与了深圳市龙岗坂田佳兆业广场、北京佳兆业广场等数十个旧改项目，是以旧改为核心竞争力的中国大型综合性投资集团。
经过20多年发展，佳兆业早已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。
在佳兆业的内部，拥有着近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。
佳兆业的崛起在2018年年报上得到了充分体现：2018年，佳兆业实现合约销售权益金额达约人民币700.59亿元，同比攀升56.7%，实现营业收入387.05亿元，同比增长了18.1%；年内核心净利润47.29亿元，同比增加303.8%。
更重要的是，由于深耕以深圳为核心的大湾区，在佳兆业的2400万平方米土储中，大湾区土地储备约1310万平方米，占本集团整体土地储备的54.3%。
而佳兆业还在持续通过城市更新能力获得土地。
就在几天前的2019年7月初，佳兆业成功竞得上海市嘉定区徐行镇“城中村”改造商住地块——这是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目，也是佳兆业在沪首个实现可售供地的城市更新项目。
在城市更新不断崛起的同时，增量房地产市场却呈现着不断下滑的趋势。
下滑的核心因素主要是人口。在人口净流量不断朝着北上广深等城市更新区域涌入的同时，人力资源和社会保障部公布的数据显示，自从2017年，我国城市化劳动力供给总量呈现逐年下降趋势。2017年年底，5年间中国劳动适龄人口减少了将近1800万人，平均每年减少350万人。
而且，根据上述机构的预计：2030年以后，劳动适龄人口将会出现大幅下降，平均每年减少760万人。2050年，劳动适龄人口将从2030年的8.3亿人降低到7亿人上下。
此消彼长的情况下，正是佳兆业弯道超车的机会。但是，但凭着一个机构之力还是不够的，未来城市更新必须运用更多的社会力量，采用“轻资产+重资产”相互协同的模式。
《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》中，将城市更新轻资产模式归纳为4种——基金持有型、合作开发型、管理输出型和长期租赁型。
截至目前，佳兆业旗下已经布局了大文旅、大健康板块。由此可知，随着佳兆业产业配套的深化，无疑将进一步为佳兆业城市更新领域提供助力。
（来源：po镇）
文章来源:po镇