文/梦想会飞的猪 公众号/地产演绎

最近演绎君看了一本书《房价的本质》，这是十年前天涯论坛非常火的一系列文章，看完之后回味无穷。

其中有一些观点非常有意思，演绎君分享给大家，希望对大家有启发。

01 市场的四个阶段

该书作者老蛮将住房需求分为四种层次：首次需求、改善需求、投资需求、投机需求。

任何一种需求都可以兼容其他需求，比如首次置业，同时也附带投资保值的需求；改善需求，也有可能在楼市大涨的时候卖楼盈利……

每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。

举例：2011年之前，江门和肇庆是典型首次置业城市；佛山和东莞是典型改善需求城市；广州介于改善和投资之间，而惠州则是一个投机盛行的城市。

凡是以首次需求为主的城市，其楼价涨幅很低，楼市会长期稳定在一个水平线上。

一旦城市的房地产市场从首次置业转型到改善置业，一般情况下楼市房价会翻倍。

佛山中心城区从2003年开始过渡，从不到4000元/㎡，2008年一路飙升到8000元/㎡，实现翻一番。

而一旦城市的房地产进入投机阶段，价格将会实现翻跟头似增长。

广州中心区，2004年房价6000元/㎡，此后大量的投资性需求入市，开始快速上涨，2007年已经过万，平均每三年翻一倍。

老蛮的观点现在已经过时了，但是还是有值得借鉴的地方。

02 城市规划

中国城市发展，大致遵循一个相同的轨迹：工业化—居住化—CBD化。

整体而言，我们的城市化水平至今（2011年）还是非常低，从1987年改革开放计算，至今已已经有33年。

工业化道路在东部走了20余年，到本世纪初，东部城市才能开始居住型城市的建设。

广大的西部地区，随着东部城市的升级，基础工业逐渐外迁，才能享受到一点工业文明的恩泽。

广州从20世纪90年代中后期开始城市建设，标志事件是20世纪90年代后期的地铁建设和城中村改造。

到了2000年，广州已经完成中心区工厂外迁的任务，偏远的萝岗开发区那一年开始猛烈发展，接受分散在广州各地区的零散工业。

2000年之后，广州集中精力打造CBD。

03 供不应求

1980年，我国的城市化率不足20%，到了2000年，经历20年的城市发展和积累，城市化率到35%，然后到了2010年，城市化率接近50%。

粗略计算我国的城市人口从1980年2亿人上升到2010年6.5亿，30年间增加4.5亿人，而2000年到2010年黄金10年增加了2亿人。

这2亿人，按照人均30平方米计算，需要提供60亿平方米的新增住房，从2000年到2010年只增加了不足45亿平方米，缺口为15亿平方米。

这个观点可以有部分是正确的，大城市是供小于求，而小城市是供大于求，房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

04 生存资源

人类从文明诞生的第一天，就在为获取资源斗争，整个人类的历史就是一部争夺生存资源的斗争史，为了更充沛的水资源、更加富饶的土地。

单看中国，黄帝部落和炎帝部落联手赶走蚩尤部落，从而夺取丰饶的中原大地；春秋战国更是一部赤裸裸的资源争夺史……

时至今日，对生存资源的血腥抢夺已经被禁止，对生存资源的占有，更多的体现在财富的较量上。

就城市而言，更好的生存资源，意味着更好的生活配套和市政配套、更好的景观配套以及便利的交通，要占有这些资源，就必须有一套房子。

古代世界关于生存资源血腥的争抢，到了现代，变成城市人对住宅的争夺。

05 细煮河南

河南位于中原腹地，因位于黄河之南而得名。河南最重要的三座城市，分别是洛阳、郑州、开封，自东向西排列在黄河南岸。

其实黄帝和炎帝是活跃在山西甘肃一代的游牧民族部落，而生活在河南山东地区的是蚩尤部落，才是真正的农耕部落。

炎黄击败蚩尤，是历史上明确记载游牧民族对农耕民族的第一次征服，此后这种征服在中国大地上多次上演。

值得庆幸的是每一次征服之后，中原大地上农业文明都会迅速实现对游牧文明的同化，从而实现中华文明五千余年的传承。

河南位于中原腹地，是四战之地，自古得河南者得天下，是中华文明重要的古战场，无论是东西兼并还是南北争霸，都是以河南为主战场，同时黄河水灾频繁，“治黄”是中国历代政府最头疼的事情。

频繁的灾害和战乱，与讲究稳定、和谐的农业文明产生激烈的碰撞，最终孕育出特色鲜明的中原文化。

他们慷慨、豪情万丈、积极乐观，在任何时候都对未来充满希望；他们勤劳肯干，只要稍有闲暇，就开始耕种；他们权谋善变、深谙人性，具有极强的社会适应能力。

中原大地上的农民也许朴实，但绝不愚钝，他们口口相传的都是战争中的奇谋良策，神机妙算，36计的狡黠已经深深可入中原文化的骨髓。

（全文完）