文 | 杨万里

在2019博鳌房地产论坛上，有专家称房地产税立法在本届人大任期之内应该能启动。

一旦房地产税立法启动，将怎样搅动上百万亿市值的行业？

房地产，一个吸引群众目光的热点话题。每当这个行业出现变动，就会触动老百姓的神经。

而在昨晚，有消息称银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发“64号文”，关键词是去通道、控地产、优化结构。

A股已经提前反映了市场情绪。当沪指跌破2800点后，地产板块也同样上演了一波幅度超20%的回调走势。

地产公司股价低迷，背后透露了一个现实：房地产行业正面临一个变局。

概括来说，政策在变，地产公司处境在变，看涨预期在变。

一、政策在变

回顾7月末政治局会议，高层释放信号不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，明确要求各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

高层频频释放信号，地方银行也开始行动。

8月7日，有媒体报道某华北股份制银行已在全行开展房地产行业授信业务专项检查，检查范围为截至7月末投向为房地产行业的表内外存量授信业务，重点自查房地产开发贷款业务。

此外，从5月份至今，杭州、南京、苏州等多个城市的房贷利率出现连续上浮现象。

以前，资金通过信托等渠道流向房地产行业，现在随着信托融资收紧、银行信贷放缓、外债资金仅限于境外市场的借新还旧等现象出现，房地产行业似乎“失宠”了。

为啥要降温？高层人士深知“十次危机九次地产”的历史教训。例如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。

而反观国内，部分地区存在泡沫是一个必须正视的现象。

资料来源于西南财大

2017年，国家电网根据用电情况计算出国内住房空置率：大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%。

同年，西南财大发布了一个更令人惊讶的数据，一线城市的住房空置率为 16.8%，二线城市的住房空置率为22.2%，三线城市的住房空置率为21.81%。

知道为啥三四线城市住房空置率高于一二线城市吗？这与老百姓从业有关联。

坐过火车的朋友都会发现一个现象，每当逢年过节，从大城市返乡的群体达到全年高峰期。这一部分人，都是在以北上广深为代表的大城市工作者。他们中间鲜有人能在大城市买房定居，高居不下的房价以及物价只能迫使大家回三四线城市买房。当节日过完后，他们又拎着大包小包坐上火车回到大城市工作，留下的是三四线城市空荡荡的房子。

虽然上述数据不一定完全准确，但从以上数据口径可以看出我国空置率两年前就超过10%。

除了住房空置率高企之外，部分地区房价大涨现象也得警惕。

仅以2016年为例，中国房地产总市值占GDP的比例超400%。能让房价大涨的推手除了炒房团，还包括中介以及偏好投机的老百姓。

数据来源：安居客

自去年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年3月购房者信心指数为111.9，为年内最高值，4月份后出现小幅回落。

凡是处于价格低洼且地理位置具备一定优势的城市，房价都会蹭蹭上涨。

以大连为例，根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，今年5、6月份，环比增速分别为1.4%、1.2%，位居70个大中城市的前10名。

而不久前，大连突然发布限涨令，规定房价只准跌不准涨，但跌幅不能超5％。一石激起千层浪，该措施在网上引起热议。

施政者现在已经意识到，中国经济的发展不能过度依赖房地产。从高层到地方，一系列政策透露出对房地产调控的决心。

二、地产公司处境在变

去年，网传棚改变动的消息引起广泛关注。

棚改分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换。

其中，货币安置是指拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后自己去城镇买房。政府的钱从哪里来呢？那是地方政府拿土地作抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民。

三四线城市是棚改的主战场，棚改货币化安置架起了三四线城市去库存和基础货币投放的桥梁。一旦棚改收紧后，一部分潜在购买力就被会限制，即使将来有新盘集中入市，市场还能承接得住这些项目吗？

如果说棚改影响的是需求端，再看作为供给端的房地产公司，他们的日子过得很艰难。

7月26日，富力地产发布了一份内部文件，明确表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作，多次提及要促销售、抓回款。其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”以黑体字加粗被强调。

富力地产的文件释放了一股寒意。实际上，摆在地产公司面前的，是债务压力。

数据来源于WIND

数据显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比2018年增加30.91%。最严峻的还在后面，2021年是房企还外债到期最高峰之年，面对债务潮集中到期，地产公司的压力实则不小。

值得关注的是，随着人民币汇率“破7”，这将提高发行外债房企净汇兑损失风险，进而影响净利润率。

2018年，TOP30地产企业净利润平均为162.3亿元，海外债存量高达40亿美元，即280亿元人民币。

数据来源于华泰证券研报

根据券商的预测，人民币汇率若贬值2%，则影响地产企业净利润比例达3.5%。若人民币汇率贬值6%,则影响地产企业净利润比例超10%。

因此，以境外融资为主的房企需要关注汇率波动风险。

三、看涨预期在变

房地产拥有两个属性，即居住属性和投资属性。

回顾近几年房地产牛市走势，房地产保值增值的功能给不少投资者带来了巨大盈利。

房地产涨了很多年，但谁也说不清楚中国到底有多少房子，到底需要多少房子。不过，随着房地产大涨潮流远去，社会意识正在发生变化。

有地产知名人士曾在微博吐槽房地产“二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识”。李嘉诚更是用实际行动表明态度，不断抛售大陆地产而转移至海外投资。

无独有偶，在地产大佬发声后，国内地产行情已经出现一些端倪。去年，杭州“零溢价”和厦门房价大跌现象出现：

2018年7月26日，在杭州刚刚撤县设区的临安区，青山湖科技城板块的一块地，仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交，0溢价。

资料来源于安居客，2018年厦门房价均价走势

再往南看，另一个城市，厦门出现了地价腰斩现象。据说高位冲进去的投资客，大套的浮亏上百万，小套的浮亏五十万。

无论价格是市场自发调整，还是被政策施压，这两个二线城市楼市“凉凉”的背后，是投资者看涨的心理预期逐渐在改变。

结语

房子是用来住的，不是用来炒的。

对比美国和日本，之所以两国经济走出不同趋势是因为前者轻地产重科技。后者在历史上却走了弯路，虽然日本一直重视以科技为代表的制造业，但80、90年代的地产泡沫让其经历了失去的二十年。日本的历史教训，已经为我们讲述了一个案例。

如今，中国经济增长进入新阶段，由追求GDP数量向追质量转变。在这过程中，政府多次强调要防范系统性金融风险，而稳住房地产对中国经济的重要性不言而喻。从长期看，政府的不断调控将促进房地产行业健康发展！