特写 | 金茂酒店:转守为攻

执行董事兼行政总裁唐咏、财务总监张润红   乐居财经 梁争誉 发自香港   这是乐居财经参加过的时间

执行董事兼行政总裁唐咏、财务总监张润红

乐居财经 梁争誉 发自香港

这是乐居财经参加过的时间最短、规模最小的一场业绩发布会。

8月8日下午4:08,比预定时间晚了8分钟,金茂酒店(06139.HK)执行董事兼行政总裁唐咏、财务总监张润红出现在业绩发布会现场。在摄影师的提醒下,张润红别上胸牌,与唐咏留下一张略显严肃的合影。

在这场仅持续了20分钟的业绩发布会上,唐咏和张润红需要面对的是,现场6家媒体,和全面下滑的财务数据。

2019年上半年,对于金茂酒店而言,一定是艰难的半年。“价格受到打击,那是必然的。”唐咏在回答媒体关于中美贸易战对旅游市场、酒店行业有何影响的问题时,如是说。

数据是最直观的。

截至2019年6月30日止的6个月内,金茂酒店收入12.19亿元,较去年同期下滑7%;毛利7.14亿元,同比下滑9%;年度利润1.66亿元,同比下滑17%。

金茂酒店的两大板块——酒店经营、物业租赁均受到一定程度的冲击。

报告期内,金茂酒店旗下8家酒店经营收入为8.82亿元,较去年同期下降7%。北京、上海、深圳及丽江的高星级酒店入住率同比均有所下滑,三亚整体市场出租率出现小幅上升,但亚龙湾下降近9%。除丽江外,上述城市高星级酒店的房价均有所下跌,亚龙湾客房均价跌幅最大,达14.9%。

唐咏指出,中美贸易战的一个重要影响是,改变了消费者的收入预期,从而限制了消费,客人对价格的敏感性增加。

写字楼租赁市场亦表现不佳。来自仲量联行的数据显示,2019年二季度,上海全市写字楼空置率达18.5%,陆家嘴地区空置率达16.4%,成熟租赁物业的出租率纷纷跌破90%。

2019年上半年,金茂大厦租赁业务收入2亿元,同比下滑13%;出租率93.3%,同比下滑4%;平均租金10.63元/平/天,同比下滑6%。不过,93.3%的出租率相较于年初,已略有回升,也超出周边竞品楼宇平均水准。

唐咏坦承,上半年确实面临着很严峻的市场考验,但金茂酒店今年的发展是“低开高走”。

与年初相比,金茂酒店写字楼租赁业务已回暖,出租率已提升4个百分点。“写字楼一签合同就是三年,很显然今年下半年会上去。”

酒店业务板块转守为攻。“酒店老的改成新的,这属于防守型,我希望是进攻型的,能不能做成跟别人有比较优势的酒店?”唐咏介绍,三亚希尔顿酒店将于下半年推出亲子屋,上海君悦酒店亦在餐饮、会议方面进行升级,预计下半年完成面市。

新的业绩增长点——西安鼓楼金茂酒店开业、上海保集长租公寓,都是「低开高走」的底气。

“几方面合力,很显然下半年一定会比上半年好,我还是很有信心。”唐咏露出笑脸。

附业绩会现场问答实录:

提问:7月28日西安鼓楼金茂酒店公寓开业,请管理层介绍一下这个项目以及未来的收入预期。

唐咏:西安鼓楼金茂酒店公寓是金茂酒店「轻重并举,长短结合」战略的重要一步。

我们之前的资产都是长期持有,但西安鼓楼金茂酒店公寓已经做好退出准备了。我们收购的时候,这间酒店的平均房价约350块,是一个相对比较陈旧的酒店,经过近5个月的改造,已经是一间非常现代化的酒店,平均房价提高到600块。

主要受益于良好的地段、西安旅游市场、产品策划定位,我们的预期是年内项目能够获取收入1200万元,稳定期收入在3000万元,投资回报可以达到12-15%。

类似这样的项目以后还会有,存在这种很稳定的状态,通过资产自身的运营提高收益,通过资产交易实现资产价值。

提问:中美贸易摩擦,是否会对未来国内的旅游市场造成一些影响?对酒店造成挤压?

唐咏:会不会受到影响,很显然大家已经看到了。从旅游市场的角度来说,似乎影响不大,还是在增长但增长速度放缓了。不过这个速度的放缓并不一定是中美贸易战引发的。

当然我觉得会使游客的客源结构发生变化,在我们酒店的反应是非常明显的,尤其是我们这种都是处在一线城市、一线景点的酒店。

价格肯定会受到打击,那是必然的。最大的影响还是在于心理影响,对自身收入预期的改变,从而限制了消费。我们也看到,酒店的入住率在上升的同时价格在下降。商务酒店会更加敏感一些。

提问:上半年各项财务数据都出现下滑,但管理层说金茂酒店今年是「低开高走」,下半年如何扭转局势?

唐咏:上半年表现不好,市场因素的影响是很重要的。

另一个可以看到我们的数据——2018年年初写字楼入住率在94-95%,一直往下,到了年末跌到89%,整体下行。今年年初是89%,目前已经回升到了93%,整体向上。

写字楼不像酒店,酒店可能今天入住率高明天入住率低,写字楼一签合同就是三年。很显然,写字楼数据今年下半年会上去。

酒店市场,受打击最大的是三亚,七、八月已经开始复苏了,我们比较有信心。

第三,我们说的做资产管理,也就是说要通过存量资产管理去形成竞争优势。比如说我会做一些改造,这一类的改造跟之前的改造是不同的。之前的比如说客房老了改成新的,这还是防守型的,我希望是进攻型的。

比如说我要打造一个亲子酒店,能不能做成跟别人有比较优势的酒店?希尔顿今年上半年已经开始改造了,到八、九月亲子屋就会面市。

另外一个是上海的君悦酒店,面临着很严峻的市场考验,在餐饮、会议上我们做了很多改造,预计到八、九月改造就结束了。

今年上半年增量开始出现——7月28日西安鼓楼金茂酒店开业、上海保集长租公寓计划11月开业。

几方面合力,很显然下半年一定会比上半年好,我还是很有信心。

提问:金茂酒店未来有在境外投资的计划吗?

唐咏:在境外投资难度很大,有政策限制。除非非常合适的机会,比如有收益非常高的项目,一般我们不会轻易跨出这一步。

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