文章来源：李豪工作室

“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。

论坛上有十余位经济、房地产方面的专家、学者和企业发表各自对于当前房地产市场和未来趋势的见解。

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华认为：

地产投资与经济增长的关系十分密切，从两者的关系出发来预计未来的地产形势，无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。

“从这个意义上来说，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但是不会改变整个发展的态势”。

他认为，三大因素决定房地产仍然有成长的空间。

第一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看，这方面并没有到天花板。

第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家，从储蓄转化为投资的角度来说，仍然还有比较坚实的物质的基础。

第三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看，房地产刚需依然是比较稳健的，因此从这个角度来说，我们不要对房地产市场空间失去信心。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为：

限购本身不是市场经济！

现在的一些限制购房政策确实起到了限制炒房的作用，改变了需求背后的参数，如离婚等等。

现在最令人担心的是，政策已经演化到了限价，这就限制了市场供给本身。

人们应当清楚，现在的各种限制都是行政手段，毕竟不是市场机制。现在很多地方把给楼市设置限制当成了正常的处理机制。

但是，从市场经济来看，“不让买”是不正常的。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗认为：

房地产商在任何一个国家、任何一个经济体都不是被尊重的人，“特朗普是最好的例子”。

他分析称，有两种做房地产的商人，一种是主要用自己的资金，借贷比较少，这些人长远是成功的；另外一种人是主要靠借贷，很少用自己的钱，这些人长远来说多半是不成功的。

陈启宗说，特朗普是失败的，他从来没有过钱，因为他的借贷比他的资产更多。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松表示：

现在经常和自己的研究生谈论房子，在十年二十年前，人们还会说“再努努力弄个首付”。

但现在硕士、博士毕业生在北京金融街工作，他们已不想谈这些，他们不想买房了，都是自己找个地方租房。

2019博鳌房地产论坛发布了《2019中国房地产行业发展白皮书》。

上半年， 42家房企发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重为47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。

有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半！

面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目标更加充满未知。

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01|联合办公，格局与分化

观点指数研究院统计数据显示，目前，国内联合办公空间北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额， 这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。

除此以外，成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%；上海仍然是联合办公空间最为活跃的城市，其市场占比达到33.96%，网点主要集中在老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈一带。

一个不能忽略的数据是，上海也是亚太地区联合办公最活跃的城市，其共享办公空间占写字楼面积达3.5%，是亚太地区最大的共享办公市场。

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02|养老地产：撬动13万亿

从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流 。

一方面是受传统文化影响，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。

观点指数统计发现，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。

其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。

如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其 养老院数量却不一定成正比。

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养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。

这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。

数据来源：观点指数整理

统计发现，在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有22255家。

其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。

03|文旅地产：资本的热度

2019年1-6月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为主体的文旅地产投资， 新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。

当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15亿元。

从单体项目投资金额上看，文旅项目投资金额在100亿以上（含100亿）的项目则表现出不断增长的趋势，在所有投资项目中占比亦达到31.96%。

从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。

今年1-6月，各地新签约、开工的特色小镇数量为59个，占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%，在所有项目类别中占比最大。

签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额达到4192.3亿元，占文旅地产投资项目总金额超过50%。

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上半年，珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资和数量的一半左右。

另外，中西部地区省份在旅游总收入增长方面也远超过东部地区。

统计数据显示，2018年，在旅游总收入增长排名前十的省、直辖市上，80%集中在了中西部地区。

04|商业地产：外资进场抄底

上半年北上广深一线城市大宗物业交易成交金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。

上半年，来自新加坡的投资 常客丰树、吉宝、凯德 继续布局各大城市，在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如 基汇、领展 等在买与卖之间获取更多溢利。

从资产偏好来看，四大一线城市中，写字楼因其易于管理、交易流动性强与且拥有稳定的租金来源，成为了投资者的首选，占比超一半。

2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业。

迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。

对比北上广深四个城市， 上海的新开业项目数量最多，占比超一半。

而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。

研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值低于15%。

因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目， 相信未来在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。

从新开业的商业体量来看，一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间，规模在1-5万平方米的项目超过一半，约为12个；规模在5-10万平方米的约为8个，占比为36%，而大体量的项目最少。

相对大体量的商场而言，中小体量的操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性。

05|物业服务：追逐的赛道

今年1-6月，观点指数研究院监测的20家典型物业服务企业，其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了32.73%。

当中，这些物业公司所拓展项目，商办物业、学校物业、公建物业项目占比均超过10%。

社会总体消费水平的提升，为商业环境注入了前所未有的活力，各种类型的商业项目迎来了开发潮。

除此以外， 写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长， 这让物业服务企业看到了突围的机会。

数据显示，上市物业服务企业传统住宅物业管理面积比例不断缩小， 商业物业、写字楼、产业园区、学校物业、医院物业、政府机构等非住宅物业管理面积在逐年上升。

其中，绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。

今年3月刚上市的滨江服务，其非住宅物业管理面积比例也从2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。

行业数据表明，住宅物业平均物业收费是行业里面最低的，再加上人力成本上升，物业服务企业的利润受到挤压。

这也迫使物业服务企业将眼光放长到住宅物业以外。

数据来源：观点指数统计

上半年，20家典型物业服务企业第三方拓展项目中，89.09%的物业项目仍然来自于内地城市。

但值得注意的是，剩下10.91%的物业项目均 来自于香港和澳门地区。

这当中主要以中海物业签约和中标项目为主，而从拓展的项目种类看，该部分物业包括有住宅物业、政府物业、医院物业、学校物业以及商办物业。

一个较为明显的现象是，物业服务企业管理面积中， 关联方的项目面积占比在持续减弱。

从以上专家观点和数据来看，房地产行业从长期而言还有非常大的空间！

但随着调控政策的越来越紧，以及社会和行业发展，房企面临运营模式的转型，从传统住宅开发要向养老、服务、产业和文旅等多种模式转型。