艳姐说
在当前房地产行业面对的内环环境下，房企当如何适应市场变化、调整企业发展节奏、哪些方面需要做调整；产品和营销如何结合；长三角一体化高质量发展和上海自贸区新片区战略当成为应对百年未有之大变局；企业家精神与经济增长的辩证关系.......
面对这些大家关心的问题，艳姐近期参加的易居沃顿PMBA第八期第一堂课，吴建斌、余英、周汉民、张维迎等导师做了逐一解答。
非常有启发，周末整理之后以觞阅读。
吴建斌
《房地产离不开金融，金融也离不开房地产》
▲阳光城集团执行副总裁 吴建斌
面对融资难的困境，房企应该如何自处？
阳光城集团执行副总裁吴建斌曾表示：短期内，房企要高筑墙、广积粮，静观其变，善待普通员工；长期发展时，要追求“均好”十二条，才能推动企业可持续发展。
面对当前全面趋紧的政策管控，房企应该将融资工具用到极致，静观其变的同时积极盘活资产。吴建斌以《房地产离不开金融》为题授课，认为现金回流仍是房企未来的关注重点：
一、房地产离不开金融
我们一般讲的房地产行业的金融分了3块：
小业主买房，银行给到按揭
金融机构给发展商、地产商融资
房地产产品属性具有可打包功能
二、金融离不开房地产
金融也离不开房地产，因为房地产是巨大的蓄水池。
以去年看，中国房地产成交额约15万亿，对中国GDP直接贡献是6%，此外，房地产有上下游产业，全部加起来对GDP有30%-50%贡献。
因此，房地产离不开金融，金融也离不开房地产。
三、高周转
有的企业资金一年可以周转两次，半年周转一次，特别是在三、四、五线城市做房地产的企业。
如果你的房地产公司在一线城市，那周转就会变得非常慢，估计17、18个月才能周转一次，尽管你的资金量很大，价值很大，但是你的周转需要两年周年才能周转一次。
需要高周转，是因为我们融资成本太高，房地产公司的融资成本相比其他行业来说要高很多。全国6万多家房地产公司的融资成本，有的甚至可以高到20%。
只有高周转，企业才能迅速把蛋糕做大。
高周转指的是：资金高周转，而不是施工高周转。只是为了资金上、管理上的需要。
四、中国的城镇化率没有结束
做房地产投资需要长期看大势，短期看政策。当前中国城市化率发展至少还有十多年的时间，大量农民要进城；此外，到2035年中国人均收入要翻番的大势没有改变，所以房地产未来依旧有发展空间。
房地产要回归到居住属性，但单单限制到居住属性是不够的，还有投资属性以及防止中国通货膨胀的属性，都是不能被忽略的。
五、今年或许不是扛的时候，是看谁跑的快
融资形势十分严峻、每个企业都很难
房企应该是从去年下半年就已经开始高筑墙、广积粮、静观其变。
度过难关核心解决办法是看你资金池里的水的标准，而且是活水。
在现阶段，房企要度过当前的难关，必须把握“现金为王”的观点，可以从两个方面优化现金流：一是不买地，退出尚未确权的土地；二是控制已开工的工程进度。
企业管理核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的核心是经营现金流管理，经营现金流管理的核心是可动用的现金流管理。
能做的做到极致，不能做的想也不要想了。
吴建斌特别强调房企要均衡发展。在此基础上，他提出“均好”十二条，如下：
1.战略是坚定的。
2.文化是先进的，并具有特色。
3.战略举措是灵活的，能顺势而为。
4.在影响企业偿债能力的负债水平管理方面，有很稳定的思维和举措。
5.应建立一套“资金高周转”的运营模式，比同行平均水平要好。
6.毛利率要高出同行的平均水平。
7.要时刻关注经营现金流为正的演练。
8.资金池里永远要有保命的钱。
9.要面对国内生存环境，融资环境的变化，努力把规模做大。
10.要建立领先的员工激励机制。
11.要把品质管理放在非常重要位置上来抓。
12.要把社会责任也放在重要位置上来安排。
余英
《“美好生活体验”——新形势下房地产企业的产品创新趋势》
▲融创中国执行总裁 余英
余英将2019年定为房地产自我确定与外界不确定的分水岭，但他认为地产从业者需要将更多焦点放在把握确定性上。其中，做好产品就是他眼中最大的确定性。
他不仅对房地产市场进行分析，还列举了房地产市场多个具有典型代表的优质项目，对这些项目进行详尽的解读：
粤港澳大湾区战略一定是利好核心区域，而不是周边区域，因为最开始各方资源会先被吸纳至核心区域。我认为粤港澳大湾区真正的价值洼地是东莞和南沙。
对房企而言，2019年是一个新周期的开始。过往30年，房企一直在追求标准化，但在这个新周期里面，最重要的是产品差异。
新形势下，中国房地产正在面临政策调控、拿地难、资产负债率过高、转型升级压力大等问题，但最核心的问题是产品创新能力不足。
产品创新需与房企转型升级匹配，转型升级可以从内部品质升级、纵向产业拓展、横向产业融合三大方向进行改善。
中国房地产至少还有10-15年的发展空间，但行业集中度会越来越高。未来TOP50以外的开发商日子很不好过，排名TOP100以外的开发商基本无路可走，只能选择合作。
对房企而言，未来的分工会更加精细化，开发商在企业中所占的股份会越来越少，因为它们会出让越来越多的股权给金融机构，开发商的角色主要就是操盘。
周汉民
《长三角一体化高质量发展和上海自贸区新片区战略当成为应对百年未有之大变局的重要举措》
▲上海市政协副主席、民建中央副主席 周汉民
周汉民曾经是大学校长，他在每次毕业典礼上都会问学生三个问题：离开大学后，你有一技之长吗？纷繁复杂世界中，你能独善其身吗？你有兼济天下的胸怀吗？
他希望自己的学生离开大学之后，可以为人类和社会健康服务50年。这是他的家国情怀，也是他认定的立身之本。多年来，他为上海发展立下汗马功劳，如今他积极推动长三角一体化的国家战略。
在他看来，世界正在面临 百年未有之大变局，中国要咬定青山不放松。对长三角一体化而言，不再是浓墨重彩的“大写意”，而是细致入微的“工笔画”；一体化是“形”，高质量是“魂”：
看清世界未来百年大变局之前，要先了解世界经济版图，最主要是看中国和美国经济。去年，美国发动中美贸易战，导致美国自己的GDP也在一路递减，这是经济全球化背景下损人不利己的行为。
当前世界最大的矛盾就是多边主义和单边主义的矛盾。即使在黑云压城的情况下，中国也一定要秉持多边主义的原则。
通过世界贸易组织解决中美贸易摩擦最合情合理，任何国家都不应该不尊重世界贸易组织的地位和核心作用。中国虽在世界贸易组织中输过许多案子，但从来没有动摇对世界贸易组织的尊重。
当既成力量和新兴力量碰撞在一起，要么战争，要么谈判。过往历史发生过16次这样的碰撞，其中12次依靠战争解决，4次依靠和平解决，这样的现象被艾莉森教授总结为修昔底德陷阱。但中美关系，一定要避免修昔底德陷阱。
今年下半年世界经济还会在复苏轨迹中前行，但动力减弱、风险增大。中国最大的短板和软肋是全要素劳动生产率低下。这里的全要素包含人、土地、资本、科技创新和政府管理五大要素。
南部粤港澳大湾区战略的核心词是合作，要高度关注三个要点：一是一国两制；二是人民币、港币、澳元三种法定货币的通行；三是三个独立的司法体系。因此三方要相互学习，取长补短，以更好的营商环境展示其实力。
中国需要良好的世界环境，更需要良好的周边环境。特别要处理好三大邻国关系：中俄关系、中日关系、中印关系。
长三角一体化要突破体制机制壁垒，做到“5个突破”：1.三个核心抓手要突破；2.产业政策、科技服务、金融服务要突破；3.互联互通要突破；4.市场监管的一体化要突破；5.政府管控和法治一体化要突破。
中国需要强劲活跃的增长极，长三角就是这样的增长极，但前提是要坚持高水平开放，追求高质量创新、要强化高效协同。
▲周汉民主席推荐书目
张维迎
《企业家精神与经济增长》
▲著名经济学家、北京大学国家发展研究院经济学教授 张维迎
中国数千年历史发展中，受“士、农、工、商”传统文化影响深远。长久以来，商人始终都是整个社会的弱势群体。但随着经济与思想的开放，企业家对现代经济发展所起到的作用已不可同日而语。
张维迎是中国较早研究企业家的代表人物之一，其第一篇关于企业家的文章发表于1984年，此后陆续出版多本与企业家相关的著作。作为经济学界的泰斗，他理性分析着企业家精神对经济增长的影响，并不断探究其中的本质：
企业家有两个基本功能：一是套利，即发现不均衡；二是创新，就是创造不均衡。事实上，套利和创新在企业家身上是混合存在的。
企业家决策不是满足约束条件下求最优解，而是改变约束条件本身，对企业家而言，把“假设”变成现实，才是他们的工作。
企业家决策不是科学决策，科学决策是基于数据计算出来的，企业家决策则是基于想象力和判断。同样的数据，不同企业家会有不同的选择。
企业家决策具有因果链假设，任何一个环节出现问题就会失败。企业家成功了就是英雄，失败了就是骗子。
企业家往往认为没有什么事情是不可能的，任何约束条件都是可以改变的。正是这样的过分乐观主义给世界带来变化，使得技术演化，从而刺激经济增长。
企业家决策不以利润为唯一目标。正如熊彼特认为，企业家有三个非金钱动机：建立自己的王国 ；出人头地（胜人一筹，战胜对手）；对创造性的享受。
企业成功到一定程度，企业家精神就会消失，因为具有企业家精神的人往往喜欢听话的人。基于此，企业最终都会消失，老企业会被新的具有企业家精神的企业打倒。
创新就是创造不均衡，通过创新生产出新产品，引入新的生产方式，发现新的原材料，进入新的市场以及新的组织形式。现实中，套利和创新往往混合在一起。
在过去三十年的时间里，中国利用西方发达国家200年积累的技术和知识而进步，但随着经济发展，套利的空间正在越来越少，未来的成功主要靠创新。
创新的不确定主要集中在4个方面：1.技术本身的不确定性；2.商业上的不确定性；3.相关创新的不确定性；4.制度和文化导致的不确定性。
人口流动对创造力的影响很大。一般情况下，人口流动率越高，创造力越强。中国四大一线城市之所以经济发展比较快，就是因为人口流动率较高。
▲张维迎所著与企业家相关的部分研究书目
介绍：易居沃顿案例研究与教育基地，由易居中国与沃顿商学院联合成立，是中国房地产垂直领域规模最大、品牌影响力最广的精英商科机构。基地致力于打造中国房地产行业产学研一体化的大平台和房地产企业升级与经理人发展的生态圈。2012年始，基地已连续成功开办八期中国房地产实战研修项目，累计2000余位企业家总裁和高管学员参加学习。
本文已获得易沃高层管理研修授权转载，再次感谢
