2019博鳌房地产论坛·特写"今年又要聊些什么？"
8月6日晚八时多，陈启宗抵达位于海南三亚的博鳌房地产论坛现场。
他已经连续来了十几年，"我每年来这儿，目的是因为要跟朋友们谈中国房地产的近况，所以我每次来都是晚上谈到凌晨三四点。"
当晚抵达后，陈启宗稍作休息便披着西装外套，如约来到博鳌直播间。现场已经有不少媒体等待，陈启宗一坐下，便和媒体打起了招呼，询问大家来自哪里。
熟络完毕，话题首先从近段时间尤为受关注的杭州商业市场说起。
就在论坛开幕前几日，新世界在杭州土拍市场上以近百亿夺得望江商住地块，这也意味着杭州或将迎来首座K11购物艺术中心。
而去年5月28日，经过7个多小时鏖战，恒隆以107.31亿元拿下杭州百井坊地块，楼面价5.5万元/平方米，溢价118.5%。陈启宗对此这样形容："我对这幅地块可谓一见钟情。"
问题自然而然抛出来，新世界的入局会对恒隆杭州项目带来竞争和影响吗？
"他们97亿拿了一块地嘛，我知道。"陈启宗停顿了五六秒，才接着说道："基本上商业模式很不一样，赚钱不只有一个办法，赚钱有好多办法，每个人都有自己不同的模式。"
陈启宗没有直接进行一对一对比，只是分析目前普遍的两个商业模式。一种是其他开发商的模式："他们主要是靠卖住宅，那是非常可以理解的，把住宅卖掉了剩下来这个商场就是赚回来的，商场也是为了服务邻近居民的，那是一个很好的模式，有很多人也做得非常好。"
在他看来，恒隆做商业的模式是专攻商场，把它做到极致，而不是住宅附以商业："我们不是仅仅为了邻近地区的居民，我们是为全市甚至于在有些地方是辐射全省。"
陈启宗将这两种模式喻为篮球与乒乓球："现在很少人把这些模式讲清楚，混在一块了，像打篮球跟打乒乓球都是球，一个球那么大一个球那么小，一个球那么重一个球那么轻，两个都是球，但是此球不是彼球，我们的商业模式跟别人的商业模式相当的不一样，所以不应该用我们的模式去评估别人，也不能够用别人的模式来评估我们。"
说到兴起，陈启宗问起了我们，"打乒乓球国内最厉害的是谁啊?"
陈启宗在得到应答后继续开起了玩笑："打篮球的只能跟打篮球的比拼，打乒乓球的只能够跟打乒乓球的比拼，你硬要姚明跟马龙对比没得比，两个都是世界级，两个都是最好的，但是不能比，一个是篮球一个是乒乓球。"
而陈启宗认为，做好高档商业房地产则要尊重五个基因："你尊重它，你就会成功，不可能不成功。"
"基因是什么意思？就是你生出来是什么样子的，你的基因是什么样子的，就决定你是什么样的。我比较矮，我永远不可能打篮球。"
具体而言，第一是地点必须要最好，第二是必须够大，第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，第四是设计，第五是建筑。
以地点为例，陈启宗在杭州买地这件事上就非常坚持地点基因："你知道我第一次去杭州看地是哪一年？是1991年，后来我决定去上海之后，杭州就放到了一边。"
陈启宗回忆了起来，到了2004年他又回去杭州看，但当时基本上大的商业的土地，凡是政府卖出去的，基本上他都看过，但都不为所动。
"不买就是不买，为什么？因为我们就深信一件事，该等的时候你就等。你不要高看自己，以为你了不起到一个地步，你能够违反了做高档商业房地产的最基本的要求就是地点，你都不尊
这个东西，市场是不会尊重你的，你要尊重市场，市场才会尊重你。"
所以直到2018年，陈启宗才"一见钟情"看中了百井坊地块，一下掏出上百亿。
"我是男人，所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子，不够漂亮就不要，不够好不要。我等了14年，终于让我等到了杭州最好的一块土地，最漂亮的土地。"
在做商场这件事上，陈启宗十分自信："你们愿意进入这个行业跟我竞争的，我非常欢迎，因为这个市场太大，真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话，可能你是全中国第二家也说不定。"
杭州的话题过去后，我们又问起陈启宗，那恒隆会进广州呢？
陈启宗十分坦诚："广州好城市，北上广深，早年我们没去，只能怪自己笨，没办法，别人去了就别人赚钱了，钱都给别人赚去了。"
至于今后会不会进入，陈启宗又打趣了起来，现场一片笑声："广东有句话不好听，叫做'做二奶'，别人去你就去，那就不好玩了，别人骑在你肩膀上不是你骑在别人肩膀上。"
在他眼里，机会还有很多，不必苛求广州。陈启宗细数了起来："全国那么大，我知道的数据里，有13个城市超过1000万人，有70多个城市超过500万人，93个城市超过300万人，232个城市有100万人以上，那你为什么要跑去广州做？机会多的是。"
现场媒体的问题接连不断，对于这位多重身份的香港企业家，大家有太多问题想得到解答，中美贸易的影响，香港问题的看法，买房投资的建议，恒隆今后的发展等等。
陈启宗一一作了回答，直到临近10点，直播间的交流才结束。
当天晚上，陈启宗与他的房地产朋友，又聊到了早上6点半，仅睡了半小时，他又匆匆赶去参加博鳌房地产论坛一年一度的经济学家早餐会。