中国的房地产模式主要是负债驱动型，而近两年以来的调控持续针对融资端尤其是前端融资，令房企如同被扼住喉咙。

在2019博鳌房地产论坛期间，解决“钱袋子”问题成为挥之不去的话题。

8月8日，与会嘉宾公开谈及几天下来的感受，深处其中人难免不会生发担忧情绪——

“这几天听得比较多的，都是一些关于融资方面的负面消息。”“大家讲了很多未来一段时间有什么样的危机。”“我觉得形势还是比较严峻。”

在当天早上的大会上，经济学家、房企高管、金融机构负责人及第三方服务机构高管聚首，对房企的“钱袋子”发表看法及建议。

几乎所有人都达成了一个基本面的共识：房地产融资已全面收紧，调控之下房企资金链面临考验。

至于如何维持资金需求，各家则给出了多元的答案，或收敛聚焦，或寻求新式路子，危与机转化之道不尽相同，引人发省。

信托融资

溯本求源，京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为，2019年土拍市场火爆是本轮融资调控的导火索。他强调：“3月份以后土地价格飞涨，这可能就是引起新一轮调控的重要原因。”

在银行贷款、非标融资等常规渠道中，信托作为本轮政策收紧的重点之一，对房企造成的冲击无疑是巨大的。

7月8日，银保监会窗口指导房地产信托，提出包括未备案项目一律暂停，符合“432”通道类业务全部暂停，地产公司并购类全部暂停等要求；7月10日，地方银保监局召集辖区内信托开会，进一步对地产信托融资提出要求。

沈建光分享的一份数据显示，在接近20万亿的信托资金去向中，大约有一半左右流进房地产，还有20%也间接流入了房地产，因此真正与实体企业有关的资金量并不多。

“今后对信托这一块的调控，会越来越严。”他不无担忧地表示。

不止一个人有这种判断，某私募机构高管透露，自己最近与部份信托的高管沟通，大家都对融资收紧形成了共同认识。另一位嘉宾则认为，窗口指导以后可能会成为一种常态。

就在博鳌房地产论坛举办期间，8月7日有报道称，银保监会下发“64号文”，要求加强房地产信托合规管理和风险控制，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。

调控的靴子落地之快，但市场早有心理准备。

债券、银行贷款

只有结合房地产融资政策及数据表现进行观察，“全面收紧”的重量才会如此具象。

政策方面，部分房地产业务较多的银行被监管窗口指导；作为替代方式的海外发债，发改委连续发文规范备案要求，并限定用途。

沈建光分享的数据显示，过去几年房企海外美元债发行额度都达到400多亿美元，今年上半年就达到了这个规模，但实际上净融资额仍为负，说明新债尚不足以偿还旧债。

且按照粗略估算，2019年下半年至2020年将有至少超过万亿人民币的房企债券到期。

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏分析的现象则进一步佐证了上述债务的偿还压力：“房企资金消耗的速度远大于资金来源速度，说明开发商自我储蓄的水平在不断下降。”

盛世神州基金总裁李万明从操作层面，还原调控的传导过程——

“原来主要的通道都受到了约束，可能有些信托公司、银行基于长期合作关系，还会继续和你探讨、磋商以前的做法，但是很明显速度会放缓。有些机构的标准会提高，资金可能会落实不到位，比如信托的备案就做不下来。”

他还给房企提出了建议，认为房企要早做打算，尝试各种融资渠道、各种促销方式，大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。

股权融资

房企融资形势严峻，传统融资渠道收窄，需求将转向一些受限较少的其它渠道。其中过往被摒弃的股权融资，在当下的融资环境下将发挥越来越明显的作用。

在8月8日的博鳌房地产论坛全体大会上，资本市场展示了对融资方式从“债”转“股”的乐观。

中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远旗帜鲜明地预测，房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。这种观点得到了房企及其它投资机构的认同。

程骁远提及，过去融资渠道较宽，房企更多采用债权融资或明股实债方式合作，因为地产利润空间仍较大，企业希望尽可能保存利润。另一个原因则或许由于，受金融去杠杆去通道影响，私募股权发展一度遭遇瓶颈。

这种格局或将随着房地产融资进入“卖方市场”而发生颠覆，机遇突然出现在那些具备境内外资金募集能力、项目投资能力的基金面前。

李万明甚至直言不讳，当银行、信托资金不能投向房地产的时候，恰恰是“房地产私募股权基金的春天”。长安不动产总经理樊振东也认为，如果房企既想保持规模不掉队，又保证负债率不提高，最容易解决的方案便是让渡股权。

多家私募基金分享了目前的地产合作开展情况，包括中信资本的基金管理公司与开发商共同作为Co-GP设立基金，霸菱亚洲计划投资粤港澳大湾区等政策支持的区域等。

除此以外，IPO也是投资机构给出的另一种股权融资方式。过去两年以来包括中梁等多家中小型房企陆续登陆港交所，融资额超过130亿港元，曾粤晖认为，香港搭建良好上市平台后，将会给房企再融资带来诸多便利。

REITs、CMBS

从更长远的可持续发展角度，房地产金融化成为与会嘉宾们达成的另一种共识，这个阶段的标志性渠道是REITs。

被誉为“REITs教父”的孟晓苏，在8月8日的主题演讲中继续年复一年地呼吁公募REITs早日落地中国。他笃信近20年前国外专家所说的一番话：“除了REITs，没有更好的金融创新可讲。”

但REITs过去多年在国内原地踏步，也引发业界的思考及讨论。

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群经过对比分析，发现美国超过60%的不动产企业以REITs为主，但国内95%以上都是开发商。同时国内开发商采用的融资手段多是为项目配套资金，而非出于主动管理目的，与国外的基因不同。更遑论国内没有相关的法律、税收及运营管理能力基础来支撑它的发展。

在等待REITs到来的前夜，私募基金充当了扮演探索者之一。

用程骁远的话说便是，通过私募基金培育、挖掘存量资产的潜力，收购、孵化并改造并未成熟的商业物业；通过设立类REITs资产支持证券（ABS），作为REITs来临前的过渡产品，满足房企的部分融资需求。

另一种资产支持证券CMBS也被与会嘉宾呼吁推广，并被希望被视作解决房企融资的资本优化方式。

瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷自称在国内推广CMBS长达17年，认为有危才有机，目前政策调控非常严格，可能正是CMBS发展的契机。

从银行信贷、债券、信托到上市融资、CMBS/类REITs等，在房地产入冬的时候总被反复讨论并运用到实际，最根本是要敬畏市场，顺势而为。正如一位与会人员所言，只要大家共同努力，办法总比困难多。