旭辉与阳光城、争夺闽系领头羊

本文来源于公众号--丁祖昱评楼市 8月13日旭辉集团在香港举行了中期业绩会,阳光城也于近日公布了20

本文来源于公众号--丁祖昱评楼市

8月13日旭辉集团在香港举行了中期业绩会,阳光城也于近日公布了2019年上半年的业绩。从最新公布的数据来看,作为两家规模相近的闽系千亿房企,他们的销售业绩仍然保持了高速度的增长。

今天,我将对旭辉和阳光城进行比较,看看这两家闽系房企发展上的异同点,以及未来战略上会有哪些变化?

01、销售:阳光城规模暂时领先,历年旭辉销售增速更快

从销售规模上来看,旭辉与阳光城可谓实力相当,多年来二者都处于“你追我赶、激烈竞争”的局面。

2015年,旭辉实现规模反超阳光城;2018年,阳光城又以约1629亿元的合约销售成绩追上旭辉。

2019年上半年,阳光城实现合约销售金额900.7亿元,行业排名第13位;旭辉集团合约销售金额为884.4亿元,行业规模第14位,与阳光城排名仅差1位。

不过,旭辉的销售增速相比阳光城更快,例如2019年上半年旭辉的合约销售金额同比增长34%,相比阳光城高出了约5个百分点;此外,从前五年的复合增长率来看,旭辉达到了58%,相比阳光城高出了9个百分点。

2019年,旭辉和阳光城的销售目标都相对保守稳健。旭辉将全年初步合同销售金额目标定为1900亿元,同比增长25%;阳光城则为1800亿元,同比增长11%。我认为,随着下半年的集中推盘,旭辉的销售规模或将实现对阳光城的赶超。

事实上,旭辉的权益销售比相对阳光城略低一些。根据克而瑞发布的销售排行榜,2019年上半年旭辉的权益销售占比约为55%,阳光城则为64%,相对旭辉高出了9个百分点。

在我看来,降低权益占比虽能降低风险、提升规模,但同时也会造成权益销售额增长缓慢等问题。未来旭辉可增强销售权益比例,实现规模更有质量的增长。

02、拿地:旭辉投资相对积极,阳光城土储权益比较高

在拿地方面,2019年上半年阳光城新增土储建筑面积526.71万平方米,同比减少4.6%,新增土地总价322亿元,同比增加64.3%。

而旭辉新增土储建面达到了768.99万平方米,同比下降12%,新增土地总价372.78亿元,同比下降30%。

从拿地销售比来看,两家房企均接近行业平均水平,其中旭辉集团更为积极,2019年上半年的拿地销售金额比约为0.42,阳光城为0.36。

截止2019年上半年,阳光城总土储可售建筑面积约为4396.35万平方米,其中权益土储占比65%;土储总货值约5467亿元,土地消化周期约为2-3年,土储略显不足,需要进一步加大力度拿地,拓展土地资源。

2019年阳光城预计总拿地金额为720亿元,上半年花了322亿元,这意味着下半年阳光城将继续保持积极的拿地态度。

而旭辉集团方面,2019年上半年土地储备为4680万平方米,其中可售土储建面为3638万平方米;权益土地储备建面2340万平米,权益占比50%。

我认为,相比于阳光城,未来旭辉在加大投资力度的同时,还可适当提升土储权益比例。

03、盈利:阳光城营收大幅增长,旭辉盈利水平维持高位

2019年上半年,阳光城实现营业收入225.11亿元,同比增长48%;毛利润同比增长46%至61.84亿元;归母净利润同比增长40.52%至14.49亿元。

而旭辉的实现营业收入200.63亿元,同比上升了9%;毛利润同比增长37%至59.43亿元;归母净利润同比下降7%至31.90亿元。

之所以旭辉拥有更高的净利润,主要由于旭辉的合作项目较多,其中2019上半年旭辉应占合联营业绩约为18亿元,而阳光城仅为4.6亿元,这也直接造成了旭辉的净利润规模较高。

此外,由于近年来旭辉集团在平衡发展的基础上,始终坚持质量优先、利润优先的发展导向,这对企业盈利水平的提升也起到了一定的推动作用。

在盈利性指标上面,阳光城的毛利率同比下降了0.34个百分点至27.47%,其中房地产项目毛利率较去年末增加1.28个百分点达26.93%;归母净利润率同比下降0.34个百分点至6.44%。

而旭辉的毛利率、净利率、归母净利率分别为30%、22%和16%,处于行业较高位置。

目前TOP20房企2018年的平均归母净利率为10.78%,旭辉高出了平均值约5个百分点,而阳光城的归母净利率则低于同规模企业水平,未来盈利水平仍有待提升。

事实上,在近期的业绩发布会上,阳光城也表示了下半年会以品质为导向、利润为导向,同时加大品质考核与利润考核的力度,相信届时其盈利水平将得到一定改善。

04、偿债:阳光城首次现金覆盖短债,旭辉财务情况相对稳健

从现金持有方面来看,2019年上半年阳光城销售回款率超过80%,其经营性现金流入86.98亿元,持有现金433亿元,较于期初增长了14.4%,现金短债比1.27,这是阳光城近五年首次实现现金覆盖短债,企业的偿债能力有了较大的提升,接近TOP20房企2018年的平均现金短债比1.42,但未来仍有待提高。

此外旭辉方面,2019年上半年旭辉销售回款率达到了95%,持有现金约543亿元,同比增加22%,现金短债比3.27,财务情况十分健康。

从净负债率来看,2019年上半年阳光城净负债率为145.13%,较期初下降37个百分点。而旭辉上半年的净负债率相较年初约提升了3个百分点至70%,若将永续债作为负债计算,净负债率则为82%。

由此可见,阳光城在负债上相比旭辉压力更大,未来阳光城还需加强回款、积极融资,进一步改善企业财务结构。

05、管理:林氏兄弟配合默契,双斌组合大展手脚

此外,从管理团队上来看,阳光城与旭辉的差别尤为明显。阳光城主要依赖双斌组合,而旭辉更加依赖林氏兄弟。

自2017年吴建斌及朱荣斌先后加盟阳光城至今,阳光城的销售业绩实现了快速增长。加快周转速度、布局三四线、产品标准化、加强现金流等一系列动作,也贯穿到了阳光城整个企业的发展之中。

而旭辉主席兼执行董事林中以及总裁林峰,以其务实耐劳的精神,对于旭辉的发展造成巨大影响,也让旭辉在未来的道路上能够走得更稳、更好。

一个是典型的职业经理人,一个是股东老板的管理方式,阳光城与旭辉都把各自的管理优势发挥到了极致。

这也从侧面印证出,即使是完全不同的管理团队,都能将企业运营到今天的规模。

由此可见“条条大路通罗马”,没有最好的管理方式,只有最适合的管理方式,这在阳光城与旭辉两家闽系房企中体现的最为明显。

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