洞察时事 高瞻远瞩

继6月上演史诗级土拍大戏之后，沉静了两个月的深圳土地市场再次刷屏。8月14日晚间，一则来自深圳市土地房产交易中心的公告将深圳后海中心区再次推到了舆论聚光灯下。依据公告内容，该片区的一块集商业、文体设施、绿地与广场、水域五大土地用途于一身的土地将于9月12日以46.6亿挂牌起始价公开出让。更让人瞩目的是，该宗地对竞买人提出的要求甚为苛刻：世界百强、总资产过万亿、30万平以上的大型综合文体场馆开发经验。截至记者发稿，虽未有企业公开发声，但业内普遍认为该宗地或将由华润“收入囊中”。值得注意的是，该宗地位置与此前曝光的深圳湾广场规划设计中的部分地块位置高度重合，拿下该地块意味着将成为深圳未来新地标的缔造者。

46.6亿起跳的后海中心地块

深圳后海片区在深圳处于什么地位？打开深圳地图可以窥知一二：深圳湾体育中心——“春茧”，深圳第三高楼——华润中心大厦“春笋”，新晋网红打卡地——人才公园，囊括了80多家世界500强的后海总部地基均选址在此；周边深圳湾瑞府、悦府，卓越维港、恒裕滨城等一水豪宅楼盘均价15万/平起跳，“贵”到成为城市地标的深圳湾1号也矗立在此；万象城、海岸城、保利剧院等大型商业综合体和城市文体配套环绕……

依据深圳市土地房产交易中心的公告内容，这宗将于9月12日公开出让的地块位于深圳后海的核心地带，地块编号为T107-0086号，土地面积91691.16平方米，其中建设用地面积56311.13平方米，道路用地面积32432.24平方米，建筑面积16.63万平方米，土地使用年限40年，土地性质为商业+文体设施+交通设施+绿地与广场+水域，起拍价格更是高达46.6亿元。仅以起拍价计算，该宗地的综合楼面价将从2.8万/平米起步。

这个价格贵吗？翻阅后海片区过往土地招拍挂的信息不难发现，作为深圳中心城区的核心地带，后海中心片区的地块在深圳土地市场中一直走的是“硬核”路线。

南都记者查阅公开信息看到，2018年8月2日，深圳市飞马国际供应链股份有限公司以93.3亿竞得南山区后海中心区的T107-0014地块土地使用权。

2017年12月1日，南山区后海中心区的T107-0085宗地公开出让，深圳腾创未来有限公司以19.32亿元底价竞得该面积为2.73万平方米的地块。

2017年1月5日，安邦财产保险股份有限公司以30.19亿竞得后海中心区的T107-0081地块。

2016年春节刚过，联想集团以52.66亿元竞得后海中心区的T107-0079地块，宣告其筹谋已久的在深圳后海打造国际总部的第一步终于落地。与此次招拍挂地块颇具可比性的是，该地块土地用途为商业服务业设施用地+文化设施用地+道路用地+广场用地+公共绿地，土地面积约29768.12平方米，建筑面积20.87万平方米，折算楼面价为2.5万/平方米。

三年时间过去，后海中心地块的土地价格并未发生太大波动。

“没有硬实力拿不到”

既不能建住宅，又要承受近50亿的起拍价格，深圳后海中心区此次招拍挂的地块为何能够一经“挂出”便迅速刷屏业界？其颇为苛刻的竞买人主体资格条件当属其中最为吸引“眼球”的焦点。

根据出让文件要求，该宗地竞买申请人或最终控股母公司需为世界500强排行榜中位列前100位的中国企业，且该主体或其直接或间接控股股东的总资产不低于1万亿元。

同时，竞买申请人或其关联公司须有开发建设并已竣工大型综合文体场馆(单项目总建筑面积不少于30万平米)及承建大型市政类项目(单项目总投资额不少于5亿元)的经验。

此外，在宗地项目建设上同样有许多出让条件：

其一，项目建成后，56270平方米文化设施性质为非商品房，450平方米公交场站设施及400平方米垃圾转运站性质为非商品房，宗地内配置的380个社会公共停车位，上述三者产权均归政府，由竞得人建成后无偿移交政府；

其二，38336平方米地上商业性质为商品房，限自用，不得转让；30864平方米商业性办公及39600平方米地下商业性质为商品房，可分割销售；330平方米物业管理用房性质为非商品房，其权属、移交按照相关规定执行；

其三，竞得人须承担登良路下穿工程、海德一道(部分段约100米)的建设，具体方案以政府审批通过的方案为准，建成后无偿移交政府；

其四，宗地内需无偿提供地铁13号线后海站出入口、风亭、冷却塔等车站设施所需空间，设计方案需与地铁13号线后海站设计方案相互衔接。用地范围内地上、地下凡涉及13号线轨道交通设施所占用的空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人。

对于上述种种一流甚至超一流的竞买人资格限制，有业内人士直言，该宗地的拍卖已经“不是钱的问题了”，“没有硬实力根本拿不到”。

后海中心区

也称后海金融商务区，位于深圳湾填海区。据不完全统计，目前已知的将把总部(中国总部或华南总部)设在后海的大型企业有：华润集团、华润万家、航天国际中心、新百丽鞋业、海信、天虹商场、中海油、阿里巴巴、百度、海王星辰、中建钢构、中铁南方、迈瑞、大成基金、中山证券、喜之郎等22家，其中央企为12家。

华润会否出手？

无论是前文所述的“苛刻”的竞买人主体资格条件，还是后海片区已有的项目特质，均让人不由得想到早已在2015年与南山区政府签订了战略合作协议，对后海2.26平方公里综合运营的华润。

早在2016年，华润置地副总裁、深圳大区总经理孔小凯就公布了后海片区“两带三轴六组团”的设计方案，围绕创新、科技、文化、生态、运动和创造等六个主题，打造创新中心、智造中心、演艺中心、体育娱乐中心等九大项目，将后海片区建设成深圳的国际创新门户。

孔小凯说，近年来，南山打造深圳“双中心”成绩明显，后海片区发展迅速。为了更好地规划后海片区功能，他们借鉴参考芝加哥千禧公园、墨尔本和新加坡等国际知名项目设计规划理念。后海片区的整体运营，一方面是内容布局，另一方面是形象设计。他们将围绕这两个方面，根据春夏秋冬不同的时节，为片区以及周边的市民提供24小时不同体验，提升片区的整体价值，提升片区国际品质，打造具有国际标准的深圳活力中心与文化名片。

到目前为止，华润已先后在该片区代建了春茧、人才公园、深圳湾学校等项目。

对于此次进行招拍挂、同样位处华润后海综合运营范围内的该地块将会由谁收入囊中？有业内声音在对上述条件进行逐一分析、排除后，呼声最高的企业不出意外的是：华润。

值得注意的是，此次出让的宗地南临海德一道，横跨中心路，西至后海滨路，东至登良路，与此前曝光的深圳湾广场规划设计中的部分地块位置高度重合。根据此前一举赢得“深圳湾广场概念规划设计”与“深圳湾广场建筑方案设计”国际双竞赛第一名的规划设计方案来看，未来的深圳湾广场或将分为基地东南侧的滨水文化艺术公园及西北侧的都市文化山谷两部分，位于基地东面的的滨水文化艺术公园将包括科技及未来生活博物馆、自然历史科学馆及创意设计馆等；西北侧的都市文化山谷中的建筑将远低于周边的建筑，以更适合人体的尺度存在。

而依据此前深圳市委常委、市政府党组成员杨洪率队到南山调研时提出的要求，未来的深圳湾广场将成为真正的“深圳城市名片和会客厅”。

采写：南都记者 孙雅茜