本报记者 夏晨翔 北京报道

“就当前北京商办市场而言，可以理解为经济转型期下的良性回归，包括市场价值回归和投资理性回归。”近日，商办运营平台好租与投中网PropTech研习社联合举办的北京写字楼主题沙龙上，好租晓楼数据服务平台高级研究员在《大案牍术|捕捉北京商办价值回归中的机遇》主题演讲时表示。此次活动围绕“北京写字楼市场的抄底时刻”展开主题对话。

当前，中国经济正处于转型调整至关重要的时期，机遇与挑战并存。对此，结合宏观经济表现，好租重点解读了“三个机遇”：首先，经济总量持续增长，中国经济一直保持累计增速6.3%以上的高速增长，2019年上半年GDP总量高达45.09万亿元；其次，产业结构明显优化，2019年Q2第三产业增加值在国内生产总值中占比升至54.63%；此外，科技类投资重回热点，2017年Q4以来，高技术制造业投资增长率常年增速保持在10%以上，且2014年以来高技术制造业投资占制造业投资比重逐年升高，2018年大增3.5个百分点更是远超历年。

挑战则主要来自两方面：一是货币发行量庞大急需投资出口，截至2019年Q2，人民币M2发行量达到192万亿元，约为美元总量1.9倍，超美元与欧元发行量总和，年底前极有可能突破200万亿元；二是房地产金融化趋势尚未消除，截至2019年6月，房地产投资国内贷款、房地产个人按揭贷款均一直呈上升趋势。

那么经济转型期下，北京商办价值回归机遇几何？据本次主题沙龙数据报告即《大案牍术|捕捉北京商办价值回归中的机遇》表明，北京商办市场正呈现出“两个回归”。

在市场价值回归方面，价格泡沫消退，成交价回归合理价值区间：2019年4月以来北京市写字楼租金均价呈现出下降趋势，租金价格呈现出回归态势；从最近18个月北京商办类产品租金段位分布图来看，租金在5元以下段位成交量呈逐步放大趋势，5元以上中高端产品成交量逐步缩窄。

在投资者理性回归方面，经历了2016年楼市去库存后，北京办公类产品政策逐步收紧，2017年、2018年出现了同比大幅负增长态势，目前成交量逐步回稳，同比增长率呈现良性回归；另主要受办公楼成交量影响，2016年以来北京市办公楼交易额也逐步呈现出良性企稳态势。晓楼数据服务平台大数据还显示，2019年Q1、Q2调价指数分别为0.991和0.982，连续两个季度低于1，Q2监控到约7000套次房源降价，反映出市场投资者回归理性。

活动现场，好租方面还介绍了晓楼作为商办数据决策支持系统如何助力挖掘商办项目。比如，通过晓楼可以实现更全面而精准的项目评估，包含区域价格分级体系、同类竞品价格比选、项目成交数据动态监控、项目抵押值评估、假设开发成本评估等。