房师按

去年至今，已有9家内地房企扎堆登陆港股资本市场。但在内地企业掀起赴港上市热潮的同时，普遍破发也像魔咒一般笼罩在赴港上市的内地企业中。9家内地房企，开盘首日就有3家破发，3家0涨幅。

这些房企之后的路走得怎么样，破发对它们的影响几何？無房（xinwufang007）将其作为一个观察样本，逐一分析报道，力图从单一房企的角度，还原登陆香港资本市场后内地房企的发展之路。

春秋·左丘明《左传·襄公十一年》：“居安思危，思则有备，有备无患，敢以此规。”

3月6日，南京房企银城国际（01902.HK）于香港交易所主板上市，为年内赴港上市规模最小的内地房企。每股发行价为2.38港元，上市首日盘中破发，较发行价跌0.02港元，跌幅0.84%。

在上市后的这几个月里，银城国际的股价一直在发行价上下以很小的幅度浮动，最低为2.1港元，最高也只达到2.51港元。其单日成交量除在上市首月达到3400多万外，之后几个月成交量均在1000万左右徘徊。

股价的“温吞”似乎预示着资本市场已经将这只mini房企小盘股彻底遗忘，又或许是因为对这家南京小房企彻底没有了期待。而和公司股价一样“温吞”的，是银城国际的发展之路。

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25年，年销售额未破百亿

银城国际的前身，可以追溯到1993年成立的南京银城房地产开发总公司，到1996年，公司首个绿色住宅项目九九公寓才面世。而在这之后的十年里，银城国际就一直深耕南京。据银城国际上市招股说明书显示，公司业务2005年才扩展到无锡，2017年起扩展到苏州及镇江，2018年起扩展至杭州、馬鞍山、徐州及合肥。

招股书还显示，2015—2017年，银城国际总收益分别为20.9亿元、25.03亿元及46.75亿元，三年复合增长率为49.5%。截至2018年10月31日，银城国际总收益为36.65亿元。值得一提的是，至2018年，南京市场依然贡献了银城国际过半的销售额，占比52.7%，同属省内城市的无锡、苏州、镇江则分别贡献了27.0%、8.2%和8.3%。

从1993年到2018年，25的发展历程里，南京房企银城国际的年销售额仍未破百亿。

事实上，银城国际的扩张之路始于2018年5月在南京举行的那场高调的品牌战略发布会。发布会上，银城国际总裁马保华向外喊话：2018年将冲刺200亿规模，5年站稳500亿元的目标。

为了加速做大，公司在2018年开始向外扩张。2018年，公司共获取15幅新土地，总占地面积为108.01万平方米，规划建筑面积为284.97万平方米，其中浙江省杭州、江苏省徐州、镇江及安徽省合肥和马鞍山五个城市为新进入。然而结果却是，2018年公司销售额为95.5亿元，距离200亿的目标差了一半之多。

与此同时，仅有数十亿规模的银城国际踏上了IPO的道路。2018年9月，银城国际赴港IPO，并于今年3月成功登陆资本市场。

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病急之下，乱投医

银城国际在2018年才想到开始扩张，并寄希望于驶入资本市场这条快速“航道”，就能顺利冲刺百亿、冲进百强。殊不知，在情急之下的选择，在病急之下才去投医，往往是事倍功半，且要付出不小的代价。

首先是资本市场之路不顺。银城国际上市时，因为香港公开发售不足，其中2094万股发售股份分配至国际发售，继而引发上市首日遭遇破发。

而进入资本市场后的相关数据和种种行为，也让市场不甚看好。

在3月上市之初时，公司财务数据本就已经算不上“漂亮”。其招股书显示，2015年以来，银城国际的资产负债率持续上升，由79.43%连续上升至2018年的90.56%的，超过行业平均水平。

而且，上市之前，银城国际的净负债率已经达到350%的水平，上市融资后这一数字也仍然企于250%的高位。此外，2015年、2016年、2017年以及截至2018年10月31日，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元和95.14亿元。

上市之后，银城国际在资本市场表现得既缺钱又好像很有钱。

7月2日，银城生活服务有限公司（以下称“银城生活”）提交港股主板IPO上市申请材料获港交所受理，这距离银城国际上市仅仅只有4个月的时间，这两家公司的实际控制人均为黄庆平。

与银城国际一样，截止今年4月底，银城生活服务的业务只覆盖10个城市，包括江苏的7个城市以及长三角的其他省份的3个城市。尽管有部分业务逐步在无锡、苏州及常州等城市展开，但南京依然是银城生活的大本营，2018年与今年前四个月，南京市的业务贡献占比高达87.1%、84%。

地产公司和物业公司在相隔如此短的时间谋划上市，银城国际算是首例，这不仅让市场疑问：银城国际到底有多缺钱？

然而，一边在二级市场大肆求取资金，一边又在高价拿地扩张。今年7月，银城国际以25.1亿元的价格摘下南京玄武区商住地，在浙江台州以合作方式获取住宅项目。值得一提的是，2019年，银城国际不仅在土地公开市场进行拓展，开始将目光投向收并购市场。7月11日，银城国际曾发布公告，以25.3亿元的代价收购19家财务困难的公司。

但这一系列动作的结果却是：银城国际公布的最新销售数据显示，今年前7个月，公司实现87.12亿元，仅完成200亿元销售目标的43.56%。

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开始扩张，为时晚矣

现在来想为什么银城国际的破百亿之路走得如此艰难？

其根本原因是它在不对的时间做了对的事情，其结果依然难如人意。

所谓“对”的事情，是“破百亿、冲刺500亿”，是放之任何一个中小型房企皆正确的目标。

而所谓“不对”的时间，是2018年才树立这个目标，对于25年业务都只在江苏，甚至是只在南京的银城国际来说，真的太晚太晚了。

南京，长三角区域仅次于上海的重要城市，其城市发展力和经济毋庸置疑。南京良好的经济水平及居民的购买力使其成为中国仅次于北上广深的发达房地产市场之一。1998年，南京房价仅次于上海和北京，位居第三，最好的房子只卖3000元/㎡。2018年，南京均价达到29840元/㎡。

南京这座房地产市场“美好”的城市，对于发家在此的银城国际来说，就像是一滩温水。“温水”让身在其中的银城国际忘记了“人无远虑必有近忧”，忘记了“居安思危”，忘记了“跳出井外”看看外面的世界。而当意识到要走出江苏扩大规模时，时间已经来到了2018以及之后的2019年。

2018年和2019年，中国房地产市场在发生什么？

业内共识：中国房地产规模增长的天花板在2020年，而最后证明这个时间点出现在2019年。房企进入千亿俱乐部的最佳时期是2018年，最迟不能晚于2019年。

而引发近几年三四线城市地产市场活跃的最大因素——棚改，也在2018年和2019年发生了逆转。数据显示，2019年棚改开工计划目标已经腰斩，投资量也可能同比下降50%。此外，棚改货币化安置比例的下降，自2018年下半年开始，国务院和住建部多次表示，各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

行业容量触及天花板，政策调控持续无松动迹象，融资渠道收紧，一二线城市拿地难度堪比“蜀道之难”；三四线城市政策红利消失导致的高周转难、利润下滑……在这样的行业背景之下，在“温水”里煮了25年的银城国际，被逼着走出来，寻求“活下去”的道路，注定会遇到千险万租，且成功的可能性也大打折扣。

8月8日晚间，银城国际发布公告称，截至6月30日，银城国际税后净利润较去年同期下降约80%。此外，公司销售均价也出现大幅下滑：2017年销售均价为每平方米27555元，2018年为19029元，今年上半年进一步下滑到15398元。

这是银城国际最后的结局吗？

可能是，也可能不是。