文/ 江一苇 编辑/ 谭璐
在楼市存量时代，房企迎来真正的考验。
根据克而瑞地产研究中心最近发布的统计数据，今年1-7月，百强房企的累计业绩同比增速约4%，行业整体增速较2018年放缓。
不过，从企业表现来看，强者恒强。根据企业公告，碧桂园（股票代码：2007.HK）在2019年7月单月，共实现权益合同销售金额约425.7亿元，同比增加16.03%。按此计算，今年1-7月，碧桂园共实现累计权益合同销售额约3245.2亿元，继续表现出强劲发展势头。
今年7月，碧桂园又以营收573.087亿美元，同比大增70.7%的成绩，成为《财富》世界500强排行榜上排名提升最快的企业，排名第177位，比上一年的排名大幅提升176位。这是碧桂园继2017年首次上榜财富世界500强之后，连续第三年登上榜单。
过去一年是房企转型的关键年，行业快速增长的态势渐远，“天花板”若隐若现。面对市场的调整，碧桂园继续保持平稳快速发展并挖掘新的增长点，秘诀是什么？这需要既有逆风而上的勇气，也有顺势而为的实力。
穿越周期
回顾碧桂园在2018年的业绩表现，在去年政策调控频密、下半年楼市降温趋冷的背景下，其收入和盈利继续保持强劲增长。
根据年报数据，碧桂园共实现权益合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比增长31.25%，权益去化率达到76.4%。同时，其可售资源充足，在2019年的7802亿元可售资源中，52.6%的目标市场为三四线，33.3%的目标市场为二线，14.2%的目标市场为一线。
而在土地储备方面，碧桂园在2018年下半年购地缩减，继续深耕三四线。其2018年全年权益土地购置金额下行至1906亿元，权益购置面积下滑15%至8648万平方米，平均地价为2203元/平方米。
在2019年上半年，碧桂园积极拿地，这与其整体的发展策略有关。
根据碧桂园透露的数据，今年1-6月，碧桂园在国内获取土地的预期建筑面积约为3302万平方米，总代价约1148亿元，平均地价为人民币3478元/平方米。按权益面积计算，位于三四线和目标三四线的土地占68%。
亿翰智库研究中心高级研究员徐鹏指出，今年下半年整个市场的增速在下行,随着碧桂园体量越来越大,整个市场的变化对碧桂园的影响也将会越来越大。因此,预计碧桂园维持2018年的规模问题不大,但增速很难实现大幅增长。
而在财务方面，碧桂园放慢规模增速后，净负债率持续下降，2018年净负债率为49.6%。从负债结构看,截至2018年期末，碧桂园有息负债总额为3284.75亿元（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）,其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，在总有息负债中占比仅38.4%。
徐鹏表示，随着2017年和2018年项目的结转，今年碧桂园的收入和利润以及利润率都会有所增加，财务结构会更加稳健。
不过，随着国内融资渠道收紧，以美元债为主的境外债成为房企热衷的融资方式。
根据Wind的数据，截至7月12日，今年国内房企计划发行的海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高。目前，碧桂园的存量规模为67亿美元，融资成本为6.07%。
多元化逻辑
最近几年，房企们一直在深耕主业和多元化发展之间徘徊，进退之间，不仅是对资金和人才的考量，更是对未来下注。
根据碧桂园2018年年报，物业管理在去年6月份分拆上市之后，在碧桂园的整体营收中，物业销售占比高达97.45%，建筑相关类业务占1.39%，而酒店经营、物业管理收入以及租金收入等所占比例微乎其微。
今年初，碧桂园集团董事会主席杨国强明确了碧桂园“三驾马车”新的业务架构：地产、机器人、农业。他表示这是未来发展的重点，碧桂园要成为一家为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。
其实，2018年5月，碧桂园就宣布进军现代农业，成立碧桂园农业控股有限公司，布局农业全产业链条，打造研发服务、智慧种业、健康粮油等八大核心业务板块。
整个产业链条涵盖前端研发、中端生产组织（“公司+基地+农户”模式），以及终端销售（以凤凰优选社区门店为主体）。
2018年9月，碧桂园宣布进军机器人领域，打造全球领先的机器人全产业链服务商。其全资子公司博智林机器人开发研制的产品，主要应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业等领域的机器人、智能设备及系统。
今年8月2日，博智林机器人与华为、佛山市顺德区人民政府签署了三方战略合作总体协议，就5G及ICT基础设施、云数据中心、人工智能及产业云平台、智慧园区、智慧城市、5G建造创新示范项目及其他可扩展的领域展开合作。
杨国强在2018年年报中解释了“三驾马车”的协同逻辑：“科学技术是第一生产力”，智能制造将在未来有效地提升建筑效率，成为碧桂园强大竞争力的源泉。建筑机器人的加入，将全面提升产品的安全、质量、美观、经济、适用和耐久。
同时，高科技打造的智慧社区，让碧桂园始终保持世界一流的小区服务水平。而利用机器人研发优势，布局“地产+农业”全产业链，并通过“凤凰优选”对碧桂园社区及全社会进行零售，与农民共享现代农业发展的红利。
2018年碧桂园实现营业收入3790.8亿元,同比增长67.1%，主业的强劲表现，为新业务的探索提供了有力支持。
此前，穆迪在研报中如此评价碧桂园的商业模式：碧桂园的强劲销售，主要得益于其穿越周期的执行力、广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位。
碧桂园的商业模式是开发性价比高的住宅,在综合性城镇和城市里提供增值服务,以满足中国不断壮大的中产阶级的需求。这部分市场得益于可持续的潜在需求,从而支持了公司的业务增长。
题图来源：VCG