8月9日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）披露了前7个月的销售情况，累计实现签约销售金额1205.28亿元，同比增加33.78%。

按照今年设定2000亿元销售目标来看，招商蛇口已经完成了年度目标的60.26%。值得注意的是，今年上半年招商蛇口除了常规的地产开发业务外，在长租公寓、物业、特色小镇等皆有动作。

招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟在8月初作演讲时也重点提及了长租公寓和物业业务，称“长租公寓已经走向全国”“对物业板块抱有比较大的期望。”

对于公司多元化业务的发展，招商蛇口方面对中国房地产报记者表示：“房企转型需要强大的资源整合协调能力，匹配业务战线拉长的资金实力，应对经济环境和行业周期波动的经验。招商蛇口摸索出了多元化发展路径，制定‘133341’战略。”

长租公寓获取超过2万间

在深圳市宝安区福永意库，这个集办公、居住、商业、休闲于一体的生态产业园区之内，招商蛇口旗下的招商公寓7月初推出了新长租公寓品牌项目——新壹间·福永意库，面积约10万平方米。

中国房地产报记者了解到，产品定位白领精品公寓，价格在2588元/月起，这样的租金水平在福永并不低。招商蛇口通过装修、配套以及空气质量检测把关，来吸引白领、行业精英等人群，希望能抢占福永片区乃至宝安区精品公寓市场。

在其看来，这是吸引区域人才集聚，助力产业结构升级的重点配套。与此同时，招商公寓还开辟了和政府合作、企业园区配套人才住房的"壹栈人才公寓"以及中高端服务式公寓"壹棠服务公寓"。

数据显示，截至今年8月，招商蛇口已经在北京、上海、广州、深圳等12个城市获取长租公寓超过2万间，面积接近100万平方米。其中已开业的项目规模近70万平方米，待开业的项目规模近40万平方米。

招商蛇口看重长租公寓，是看重背后巨大的市场。据其提供的资料显示，招商公寓以每年数亿元的盈利领跑长租公寓市场。盈利来自其早期积累自持的大量职工住宅物业，得以低成本与稳定客源获取更高的利润。目前，招商公寓已开业运营的物业自持占比约90%。

更为重要的是，招商蛇口认为品质住宅、长租公寓、健康养老、产业园区和商业是招商蛇口五大核心IP，也是当下民生最关注的现象级的生活需求配套。

招商蛇口方面对中国房地产报记者表示：“2019年招商公寓将寻求有质量的增长，打造完整的线上、线下、智能化聚合的平台，服务客户，改善内部管理，未来重资产模式将逐渐成为核心之一，并以村集体用地、存量商办物业等错配价值作为招商公寓未来的发展重心。”

物业收购后直追业内前三

除了长租公寓，招商蛇口今年最大的动作就是旗下的招商物业收购中航善达22.35%股权。两大央企巨头的重组给了资本市场无限的想象空间。

关于招商物业的发展的目标和重组后的具体分工，招商蛇口向中国房地产报记者表示：“应涉及上市公司披露问题，无法透露。”

事实上，对于招商蛇口来说，这是一次稳赚不赔的买卖。本次发行股份购买资产的发行价确定为7.6元/股。按照中航善达8月14日报收13.23元/股，上述定增价格约折价超过42.5%，十分划算。

招商蛇口意在央企体系内打造专业化物业管理平台，双方的结合是强强联手。数据显示，截至2018年底，招商物业在管物业逾500个，服务面积超7500万平方米。中航善达则拥有总管理面积接近5500万平方米。双方相加后，在管面积比肩中海物业，直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

从营业收入来看，中航善达2018年物业管理业务实现37.18亿元，招商物业2018年为29.2亿元。简单相加后，双方总体营业收入将达到66.38亿元，仅次于绿城服务2018年营业收入的67.1亿元。

刘伟对此次合作坦言，“招商蛇口对物业板块抱有比较大的期望。”其指出，招商物业规模做得不小，却一直被开发业务版块掩盖了，收购是央企间的相互协作，也是招商蛇口在做资产的提升。

多元化业务综合发展

一直以来招商蛇口就强调转型，按照招商蛇口总经理许永军的设想，公司要在2018年至2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%~40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。

为此，招商蛇口也制定了"133341"战略，即1个战略定位、3大业务、3大核心能力、3种基础策略、4大业务抓手和1大驱动力量。

中国房地产报记者了解到，其中4大业务抓手就是“产、网、融、城”，包括了短中长期的业务，长租公寓也位列其中。招商蛇口针对多元化业务发展提出了三个维度发展，包括产品、时间、空间。

“公司选择的是产城融合，多元并举的全生态运营路径，即综合发展模式。打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等17条产品线，优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制。” 招商蛇口方面对中国房地产报记者解释称。

不过，招商蛇口目前营业收入的主要来源还是社区开发与运营。查看年报可以发现，2016年公司实现营业收入635.73亿元，同比增长29.16%。虽然房地产业务依然是贡献的主力，但是园区开发、邮轮产业被提到相当重要地位，占比为11.16%和0.53%。2017年754.55亿元的营业收入中，园区开发和邮轮产业的贡献分别只有7.7%和0.65%。

在这样情况下，招商蛇口去年形成了“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心的总体组织变革方案，完善区域、事业部、专业公司架构与职能设置，调整管理边界。

“目标是让区域和各个业务单元有更多的权力和责任，拥有自身的力量去转型升级。”招商蛇口对中国房地产报记者表示。

经过调整，招商蛇口2018年实现了882.78亿元的营业收入，尤其是园区开发和邮轮产业的收入开始增加，达到了90.19亿元和5.7亿元。

对于外界所关注的多元化业务的盈利问题，招商蛇口对中国房地产报记者指出：“公司通过快周转、阶段性持有运营和片区综合运营三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。公司各板块业务都在发展，但盈利模式有差异，快周转的销售型项目是一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目是持续释放。”

今年前7月招商蛇口累计实现签约销售金额1205.28亿元，已完成目标2000亿元约60.26%。不过其在业务扩张中也导致了负债率从2015年的70.52%增长至2018年的74.28%。对于招商蛇口来说，如何保证盈利增长以及负债下降仍然是不小的难题。（来源：中房报）