随着第三方服务的深入入驻，物业服务的品牌力量在不经意间，也会成为购房者在选址时衡量楼盘的一项重要指标。无论是自住还是投资，好的物业服务都是房产保值、投资的重要组成部分。

随着房地产市场和物业管理行业的发展，广大业主越来越关注对其自身权益的维护。这时候，就不能不提业主委员会这样的组织存在：

业主委员会作为一个新兴的事物，是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁，它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。简单来说，就是由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益。

业主委员会如何成立

业主委员会作为一种独特的自治组织，业主委员会自产生之日起便受到了广泛关注。那么业主大会、业委会具体应当如何成立、怎么操作呢？

成立条件

（1）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的。

（2）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

（3）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

（4）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

成立步骤

申请报告----成立筹备组----筹备工作----业主大会成立----备案

具体操作

1、申请报告

符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的区镇或城市管理办事处物业管理部门提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。

2、成立筹备组

张贴《关于组建业主大会筹备组公告》---组织筹备组成员，成立业主大会筹备组---成立筹备组后7日内筹备组成员名单（公告）

3、筹备工作

筹备组履行的职责，详见《江苏省物业管理条例》第十七条

筹备组成立之日起75日内公告相关内容，15日后召开业主大会会议。

4、业主大会成立

业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：

（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》

（2）通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。

5、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向住建局和区镇或城市管理办事处物业管理部门备案。备案材料包括以下几方面内容：

（1）业主委员会备案申请书；

（2）业主委员会委员名单；

（3）业户大会议事规则和管理规约；

（4）业主大会会议记录；

（5）业主大会成立经过情况（社区签字盖章证明选举过程真实有效）；

（6）业主委员会委员的物业费缴费证明；

（7）业主委员会委员的房产证明。

业主委员会更换物业流程

首先要召开业主大会。更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数））。

制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业

再将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案，通知前物业公司交接事宜 。

通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。

接下来就是新物业开始工作，老物业离场。

现实中，因为物业公司的不作为，业主委员会解聘原物业公司的案例有很多。

香颂花园聘用优尼科

去年，位于东沙湖附近的香颂花园小区，环境建设不甚理想，业主抱怨、投诉不断，最终因各种问题陷入了“无人管”的窘迫境地。

同年10月25日，优尼科物业有限公司正式进驻香颂花园。至今，已有十月，让我们来看一下现在焕然一新的香颂花园：

改造前，小区门岗设施老旧、环境脏乱、架空层荒废积灰…

改造后，社区门岗焕然一新、绚丽美观、休闲娱乐一体化~

园区香茂花园更换物业变万科

近日，有平台爆料，在园区香茂花园更换物业之际，突然挂出两套房源，在小区挂牌均价只有54000元/㎡的市场下，这两套房源单价分别高达115307元/㎡和102990元/㎡。

万科入驻的效应果真如此明显吗？

据了解，万科入驻后，小区内环境上有明显改变：门禁严格、路面没有违停现像、车库闸道系统也在升级。

（万科物业提升计划）

当然，这两套房源并不是单纯因为万科进驻而疯狂起价，但是这挂出的时间上卡点在与万科签约的前五日，这里面多少还是存在一点品牌效应的。

更多的还有对目前物业作为无可奈何，一直在以拉锯战而消耗业主耐心。这其中，不能不提胥香园的维权事件。

胥香园维权事件

自2017年开始，有关胥香园业主投诉物业的情况就屡见不鲜。胥香园的公众号更是将“维权”顶上页面，表达了要坚决维权直至更换物业决心。

业主控诉的内容也是五花八门，相当丰富：物业动用公共收益、电梯损坏不作为、擅自承租附属用房、小区环境混乱等等，一时间，物业与业主的关系一触即发。

可惜的是，这段轰动一时的维权行动渐渐没了声音，官方也没有具体透露最后结果。类似的维权事件太多太多，最后不了了之的结果也是常见。但是，这接下来的残局到底应该留给谁去消化呢？

写在最后

物业与业主，从来都不应该是一个对立面的存在。物业服务于业主，业主依赖于物业。两者更应该是这样一个平衡的状态。

但是现在我们看见的似乎推翻了这种关系，其中多是物业本身的约束力出现了问题。不论是社区的公共维护还是环境卫生，这些标准也是一个居住环境最基本的要求。当这些都不能满足时，业主怎么还怎么依赖“家园的管理者”？

希望以后的物业市场可以多加改善，与业主共筑美好家园！

正在看朋友们对于居住的小区是否有话要说呢？欢迎吐槽、留言亦或者点名表扬~