文/乐居财经研究员 陈传希

8月21日午间，雅居乐集团(03383.HK)披露2019年中期业绩。

午后，雅居乐集团股价一路飙升，截至收盘，雅居乐集团股价收涨5.6%。市场用行动表示了对雅居乐集团上半年业绩的认可。

图片来源：雅居乐集团2019中期业绩报告

业务：年度目标完成过半，多元业务见效

2019上半年，雅居乐集团实现房地产预售金额582亿元，预售建筑面积为405.9万平方米，预售均价为14340元/平方米。上半年，雅居乐完成了年度销售目标1130亿元的52%。

上半年，雅居乐集团实现营业额为人民币271.14亿元，较去年同期增加12%。

雅居乐集团分为五个业务分部：物业发展、物业管理、酒店营运、物业投资及环保。期内，物业发展收入占比91%，多元化业务收入占比9%，其中，多元化业务收入的占比较去年同期增加2.1个百分点，雅居乐集团“以地产为主，多元业务并行”的营运模式续见成效。

在多元业务方面，雅居乐上半年投资约人民币90亿元，用以发展超过30个新增的非地产项目。集团旗下物业管理、环保、建设、房管及商业业务继续发挥协同效应。上半年，雅居乐集团的物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

在物业管理方面，雅生活上半年的营业额为人民币22.41亿元，较去年同期增长59.4%。雅生活的毛利率及净利润率分别为37.0%及25.4%。股东应占利润为人民币5.41亿元，较去年同期增长62.9%，财务表现强劲。

在环保业务方面，环保业务的营业额及经营利润分别为人民币4.74亿元及人民币2.25亿元，较去年同期上升68.9%及93.6%。

报告显示，雅居乐预计2019年全年可售资源货值逾人民币2000亿元，可售项目达134个，遍布全国不同区域，为集圑提供长远而稳固的收入。此外，集团也全力拓展产城融合项目，如位于天津、威海、襄阳、扬州及郑州的产业小镇项目，并于华南区域拓展城市更新项目，进一步巩固集团多元化的物业项目组合。

盈利：“其他收益净额”助力净利润上行

图片来源：雅居乐集团2019中期业绩报告

2019年，因多个城市实施“因城施策”，房地产行业颇受影响。

上半年，雅居乐集团实现营业额为271.14亿元，同比增长12%。相较营业额的增幅，上半年雅居乐的销售成本同比大增55%至188.94亿元，致使集团的毛利同比下降31.6%至82.2亿元。集团的毛利率为30.3%，较去年同期下降19.3个百分点。

销售成本的大幅增长，主要因受多个城市“因城施策”的影响，土地及建筑成本均有增加。此外，确认销售总面积较2018年同期增加5.7%至192万平方米，致使物业销售成本上升。

值得关注的是，尽管毛利下降，但2019上半年，集团净利润同比增长37.69%至58.94亿元，集团整体净利润率21.7%，较去年同期增加4个百分点。其中，归属公司股东的净利润为50.77亿元，同比增长35.06%。

主要因雅居乐集团上半年实现“其他收益净额”47.22亿元，较2018年同期的3.14亿元上升14倍。

其中，2019上半年，雅居乐集团将旗下惠州白鹭湖项目34%的股权卖给平安，同时失去控制权的净收益29.89亿元，一家合营企业转至附属公司重估收益5.79亿元、以及按公允值计入损益的金融资产公允值收益8.83亿元。

负债率：目标降至60%左右

在负债方面，截至2019年6月30日，雅居乐集团的负债率为74.47%，较209年初76.14%的负债率下降约2个百分点。

谈到负债率，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在2019中期业绩会现场表示，目前74%的负债率在行业中还算偏低的。但公司负债策略是稳健，希望资产负债率能降到60%左右。上半年公司负债率高了一点，主要因从地产板块发展到目前六七个板块，上半年投资了300多亿。

截至2019年6月30日，雅居乐集团总借款为人民币935.67亿元。其中，一年之内到期的银行借款及其他借款305.47亿元；一年之内的优先票据34.15亿元；一年之内到期的境外公司债、商业物业资产支持证券及资产支持证券21.5亿元。

于2019年6月30日，集团总现金及银行存款为人民币415.88亿元。基本可以覆盖以上一年之内到期的借款。此外，于2019年6月30日，集团未动用的借贷额度为人民币61.93亿元。

此外，雅居乐副总裁潘智勇表示，今年集团到期债务是383亿，上半年是219亿，已如期还清。下半年164亿的债务基本都是通过再融资偿债。境内以双边贷款为主，在香港以再融资为主，通过银团贷款，也可以考虑适当时机发债。