已经很久没有拆解户型了。要知道，姜Sir可是还保有着“皮尺派掌门人”的Title呢！

当然主要也是因为，市场上已经有一段时间，没有出现过令人能眼前一亮的设计了。

各家开发商都在玩高周转、标准化、控总价，太多户型仿佛韩国美女的整形脸，面积段趋同、布局大同小异、设计鲜有变化。

不过从8月底开始，估计情况会出现变化。

一大波新盘正蓄势待发，从姜Sir目前拿到的几个高端盘资料看，有几款户型确实值得一说。

8月初，姜Sir已经曝光了南开区制本厂的正荣紫阙项目规划，全干挂石材、大面积玻璃窗的立面，确实令人眼前一亮。

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今天，Sir打算来讲讲他们的户型。

小高层约168㎡四居4.5个南向开间，洋房约196㎡四居5个南向开间，究竟是怎么做到的？

在讲正荣紫阙的户型之前，姜Sir想简单吐槽一下目前天津楼市的大户型。

现在，市场里无论是高层还是洋房（别墅除外），超过150㎡的大户型越来越难找。

很简单，总价太高卖不动，开发商也不敢做太多，或者干脆放弃。

可即便是个别项目仅存的一些大平层户型，大多数设计得也是毫无亮点，只能用“傻大”形容。

目前，市场中大部分单套超过160㎡的高层大平层，都是下面这种布局：三开间朝南，中间入户，客、餐厅分列南北。

这些户型有一个通病，就是进深过大，基本都达到了13-15米。

面积虽大，但过于狭长，中部缺少采光，通风不足。虽然空间尺度很大，但功能区划分太过单一，细节不足。▼

姜Sir笼统地称之为“掐腰户型”。

因为进深过大，楼梯、电梯、电梯前室等交通核，只能设置在楼体中间。结果造成户型在中部出现一个凹槽，就像把腰“掐折”了一样。

如此布局，一是玄关正处在交通走道上，虽有仪式感但功能性不强；二是玄关掐断客餐厅的连通，户内开敞性不够。▼

更有下面几款户型，左侧是市区某项目高层178㎡户型，右侧是滨海某项目小高层164㎡户型，连室内尺寸都没规划好

左边这款，餐厅居然只有2.6米开间，去掉墙也就剩2.4米。餐桌摆在中间基本人就无法穿行去厨房，竟然还是在一个178㎡的户型里！

右边这款，没玄关，开门见厅；入户门前大量浪费面积；只留给餐厅2.25米的净开间。▼

当然，市场中也有几个项目的大户型，做得是比较不错的。

比如洋房项目，相对设计得会更出色一些，四面宽以上朝南比较容易做出来，至少有三个南向卧室，如龙湖九里晴川的164㎡户型、公元大观的166㎡户型。▼

高层的大户型，能够做到这种超大南向开间的也有，但户型面积都会很大，数量也比较少。

比如，仁恒公园世纪的5面宽朝南高层户型，面积要211㎡；首创天阅海河的4面宽朝南高层户型，面积要230㎡。▼

贰 ︳Second

总结完目前天津楼市里几款比较典型的大户型，我们可以获得以下结论：

按照天津人的居住习惯，首选南北通透的板楼。因此，大平层户型在设计上，其实和中小户型是一样的，都需要追求大开间、短进深。

因为只有“薄板”的楼体结构，才能拥有更大的南向采光面，以及更良好的通透性，居住舒适度也才会得到保证。

而正荣紫阙这个项目，因为地块本身的先天条件，使得规划时在楼体摆布上，正好可以做出大面宽、短进深的“小薄板”，却丝毫不会损失容积率。

2栋15层到顶小高层，整体面宽约33.3米。3栋7层到顶洋房，整体面宽约38米。

不到2万㎡的住宅体量，全部做成了大户型产品，房源只有102套。

小高层是约168㎡的四居（因入户大堂首层出现约149㎡、二层153㎡变异户型），洋房3-7层是约196㎡的四居，1、2层是约217㎡的底跃四居。

正荣紫阙鸟瞰效果图

当然，大面宽、短进深并不意味着进深越短越好。太短的进深，房间反而不好摆放家具，合适的进深面宽比非常重要。

小高层约168㎡的四居户型，整体南向面宽约16.65米，进深约9.35米，面宽进深比约1.78：1。

整个户型做成了四室两厅两卫，三个卧室及客厅均朝南。且客厅面宽达到约6米，相当于1.5个开间。也就是说，整个户型相有4.5个开间全部朝南。

这款户型最适合四口之家——两个娃分配两个全阳卧室，舒适且公平；北向书房兼客房，平时供男主人独立使用。▼

正荣紫阙小高层约168㎡户型

洋房约196㎡的四居户型，整体南向面宽达到了惊人的约18.25米，进深约9.3米，面宽进深比约1.96：1。

这个超级南向面宽，已经创下迄今为止天津楼市洋房产品中的记录，仅次于仁恒公园世纪高层245㎡楼王户型的19.7米面宽。

整个户型做成四室三厅三卫，不仅三个卧室及客厅朝南，而且客厅侧面还可分隔出一个多功能厅，实现5开间全部朝南。

这款户型非常适合与老人同住的家庭——南向老人房自带卫生间，与主人套房互不干扰。▼

正荣紫阙洋房约196㎡户型

而且，大家发现没有？这两个户型很方正，基本只有一处缺角，户型没有不规则的凹凸，内部空间使用效率很高。

因为楼体都采取了倒“T”字型结构。电梯、楼梯都位于倒“T”字的顶端，避免交通核占用过多楼体面积。

小高层跟洋房均采取两梯两户布局，小高层15户业主共享一部电梯，洋房7户业主共享一部电梯，大大避免早晚高峰期等电梯的尴尬。

两部电梯还都采取对称布局，每户门前都有独立的电梯前室，相当于私梯入户。两户业主入户门平行而非相向设置，保证各家隐私。

这部分空间相当于赠送给业主专属使用，家中一些婴儿推车等大件物品，甚至可以放置于此。▼

叁 ︳Third

当然，大户型的设计并不能只有“傻大”，它不仅需要足够奢侈的舒适度，更需要足够细腻的功能性。

接下来，我们来看看正荣紫阙在每个空间的设计方面，有哪些过人之处。

首先是玄关——非常重要的功能空间，也是家的脸面。

两款户型结构相同，都位于房间东（西）北角，呈“L”型动线。这种结构可以有效保证室内隐私，快递员即使在门口也不会一眼望穿室内情况。

两款玄关都在门旁预留了充足的储物空间，约168㎡户型甚至设计了一个独立储藏间。

业主回到家，换下的鞋子、脱掉的外套、手机、车钥匙、背包等等各种杂物，都有了容身空间。像洋房户型的储藏间，更能存放行李箱、电风扇、儿童推车、吸尘器等一系列大件物品。

可能有人会担心电梯门直对入户门影响风水，其实根本没必要。因为入户正对的是一面墙，墙上可以挂幅画、摆上个条案构成端景，类似“影壁”，并不会有所谓“一箭穿心”。▼

其次是客厅——这应该是大户型最出彩、最抢眼的空间。

约168㎡户型的客厅，开间达到约6米，进深约3.7米；约196㎡户型的客厅，开间居然达到了8.8米，进深约3.8米。

如此阔绰的大横厅，在目前天津楼市中非常稀缺，且使用自由度非常高。

追求“气派”、“敞亮”，摆上一套3米多长的转角沙发，配两三个单人位，八九个人围坐在一起玩狼人杀都不在话下。

家中有小baby的，可在沙发背后分隔出一个婴儿爬行区、幼儿玩具区，家长坐在沙发上就能找看到孩子玩耍。

个人爱好丰富的，在沙发背后摆张大茶台、或跑步机、或钢琴、或展示架……边晒太阳边品茶、边锻炼、边弹琴、边欣赏自己的收藏……

尤其是约196㎡的户型，客厅其实是由5.3米+3.5米开间组成，可以分隔出尺度更加阔绰的多功能区，满足高端人士一切内心的想象。

两款户型都外跨了与客厅同宽的南向阳台，带超大尺寸的玻璃窗，预留了上下水。不仅可以最大限度把长虹公园的风景引入室内，还预留了家政、储物空间。既可摆满花架养花种草，也能洗衣晾晒熨烫储物。▼

第三是餐厨——最能体现居住品质、对功能性要求最高的空间。

两款户型都采取侧厨设计——厨房和餐厅在北侧横向布置，是天津人最喜欢的一种布局。

“U”型厨房，洗、切、炒动线合理。甚至约196㎡户型是深“U”结构，拥有更长的台面，自带两扇窗采光，储物、操作空间更大，舒适度更高。

餐厅自带开窗，与客厅形成对流。配合薄薄的进深，这个季节，开窗后构成满屋穿堂风，连空调都省去了。

充分的开间，使得即便横向摆下一张六人餐桌都不在话下，也不会影响人在周围穿行。像约196㎡户型的餐厅开间更是达到约4.6米，既可以摆下圆餐桌，也足够做一个西厨中岛，还能靠墙摆放餐边柜。

想象一下，在如此阔绰的餐厅搞一场聚餐。大家三三两两，女主人在厨房里主灶，闺蜜们围着中岛帮忙备餐，男同胞们则在餐桌旁帮着摆盘，大家一边聊着天一边忙碌着，孩子们则在宽敞的客厅嬉戏玩耍……

这样的生活谁不向往呢？▼

第四是主卧套——很私密却对舒适度追求最高的区域。

两个户型的主卧在尺度上并不很奢侈，约4-4.1米的开间、约3.3-3.4米的进深，实现舒适度和功能性方面的平衡。

卧室保证一张1.8米×2米双人床、两个床头柜摆下后，床尾对面还足够放下一部斗橱，角落里还能放下一部单人休闲沙发。

储物功能则全部放进独立的步入式衣帽间，而且还是双衣帽间。大的自然是留给女主人，小的只能归男主人。男女主人各种名牌服饰和包包，都有了充足的存放空间，互不干扰。

两个主卫，更加奢侈，全部采用双台盆+独立淋浴房+独立马桶间+日光浴缸，舒适度堪比五星级酒店，夫妻二人即使同时使用也都毫无压力。

另外，约196㎡户型主卧还自带一个书房。男主人晚上需要有些工作处理，关上房门丝毫不会影响爱人。▼

第五是次卧——南向3次卧舒适度更高。

每一个南向次卧的尺寸都足够摆下衣柜和标准双人床，还都赠送了外飘窗以延伸室内空间。像约196㎡的户型，其中一个南向次卧还套了卫生间，老人使用最方便。

肆 ︳Fourth

除了上述的小高层约168㎡、洋房约196㎡这两款户型外，正荣紫阙还有两款杀手锏。

三栋洋房的1、2层，设计师把一套户型一切两半，采取交错咬合的方式，分隔出两套复式户型，总计12套。

并在洋房一层北侧，为底层复式户型专门设计了独立于楼上住户之外的大堂，保证每户都拥有从社区独立入户的空间。

在目前全国别墅规划全部暂停的大背景下，这种市区内的类别墅居住体验，绝对算得上稀缺。

约218㎡的底复户型，位于每个楼栋的金、银角。一层为客厅、餐厅、厨房、卫生间，二层为4个卧室、2个卫生间。

从独立大堂进门，规划了一个“L”型玄关，两侧预留了充足的储物空间，家里所有物品几乎都能找到合适的存放之处。

穿过长长的玄关，一眼望去是一个超大的开敞空间。客餐厅融为一体，南向面宽达到约10.2米，大约50多㎡的面积没有任何阻隔。

这种空间的气势，想想都觉得气派。特别适合喜欢呼朋唤友的业主，时不时在家搞一次烧烤派对。

厨房与餐厅连通，“一”字动线，依托侧墙可以做一面将近10米的操作台，自然区分为中西厨。餐厅阔绰的面积，还足够打造中岛，即便摆下2.4米餐桌也不在话下。

二层2个卧室朝南、2个卧室朝北。其中主卧套房面积与平层户型相当，也是自带衣帽间和超大卫生间，卫生间自带双台盆、淋浴房、马桶间和浴缸。

在楼梯正对的位置，有一个小小的开敞空间，可做家庭活动区，或是做成储物间。▼

约213㎡的底复户型，位于每个楼栋的中户。一层为客厅、餐厅、厨房、卫生间，并带1个卧室；二层为4个卧室和2个卫生间。

从独立大堂进门后，同样是储物功能强大的独立玄关。走一个拐角，进入客餐厅。

餐厅与厨房连通，且自带窗户，通向二楼的楼梯位于客餐厅之间。总体上，尺度不如边户阔绰，但南向开间也能达到约5米。

一楼布置了南向卧室，特别适合家中有老人、腿脚不方便上楼的家庭，内套卫生间的设计令使用更加方便。

当然，如果客户觉得不满意也可自己改造，老人房和客厅之间是非承重墙，拆掉就能获得一个开敞的公共会客区。

二楼实现了四面宽朝南——3个卧室和1个卫生间。尤其是主卧套房，尺度要比边户更大。除了一个更宽敞的衣帽间外，卫生间是南向的，阳光能洒进浴缸。▼

伍 ︳Fifth

讲完正荣紫阙这几款户型，姜Sir想额外啰嗦两句。

对大户型，很多人会认为：一是面积大设计容易，二是买大户型的客户都不关心户型设计如何。

对此，姜Sir持保留意见。

人们的梦想中，都会有一套大房子去实现自己的终极居住。但是，并不是单纯“面积大”的户型都能称得上“豪”。

想表现大面积豪宅的舒适和阔绰，但也不能以对空间的“暴殄天物”为手段。

归根结底，还是需要去深入研究客户需求，既要保证足够的功能性，又要提供无与伦比的舒适度，还要兼具社交属性、多功能扩展的想象力。

毕竟，在满足基本生活需求方面，大户型客户与中小户型客户并无本质区别。但因为经济实力的提升，大户型业主反而会对舒适、趣味、展示、社交等方面提出更高要求。

比如正荣紫阙这几款户型，就不是单纯的面积堆砌。毕竟也是千万级以上的产品，要实现客户终极改善的梦想，那么一切都要想到客户前面。

像客厅这种公共空间，就通过巨大的南向开间尺度和超级玻璃窗等标志物，给客户留足自我升级的空间，也给客户留够展示面子的机会。

而像主卧、主卫、厨房等私密空间，就充分保证功能与舒适的平衡，一切细节替客户考虑周全。

既有面子，又有里子，这才是一套终极改善产品的自我修养。

还是那句话，大户型豪宅的需求并没有消失，只是你总得给这部分客户一个买单的理由。

2019·8·22

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