庄灵辉、卢志坤

今年春节过后，成都二手房市场回暖，曾连续4个月成交量破万套，截至8月中旬，成都二手房成交套数已经接近去年全年。

但随着供应增加以及需求的陆续释放，成都二手房交易开始趋缓。

连日来，《中国经营报》记者走访成都市一二圈层二手房市场发现，目前成都二手房存量高企，挂牌房源量创下新高，虽然中介带看量仍不少，不过成交已经放缓，部分业主急于脱手房源，多次降低挂牌价格。

长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授刘璐预测，随着首批被限售住宅的解套，未来两三年内成都二手房供应量仍会增加，主城区的房价经过急涨急跌后，目前已修复到比较正常的水平，未来会随新房指导价逐渐趋稳。

成交量已逼近去年全年

立秋之后，今年来多次“入夏”失败的成都终于迎来连续多日的高温暴晒天气，让人无心出门。但在牛市口、天府三街、华阳、三河场等地铁口附近，上下班高峰期都能见到不少房产中介在举牌招揽过往行人。

相比以往，这些中介的牌子上除了各种“不限购”的住宅或公寓以及刚开盘不久的新房信息外，还多了不少“优质”二手房。

“现在成都二手房挂牌量很大，价格虽然小有波动，但对比去年整体还是降价趋势，并且有不小的议价空间，正是看房的好时机。”8月15日，华阳地铁口一位大唐房屋的中介人员向记者介绍，目前成都二手房的吸引力主要在于供应增加，价格降低，且相比新房市场，二手房小户型的选择更多，因此春节后成都二手房市场回暖，成交量已有不小的爆发。

成都二手房市场数据也印证了上述中介人员的话。供应方面，据贝壳研究院数据，2018年11月起，成都二手房房源量就以每月超1万套的速度增加，今年3月以来，每月新增房源更是超过了2.5万套。

链家官网显示，其成都真实在售二手房7月起已超过10万套。“去年四五月份，链家的在售二手房还只有3万多套，现在已经超过了10万套，购房客户的选择真的多了。”链家一位曲姓中介人员在带记者看房时也曾如是感慨。

据国家统计局每月发布的“2019年70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，今年1月以来，成都二手房住宅价格每月环比涨跌幅度都在1%以内，3月、4月两个月分别环比下降0.1%和0.2%，1月、3月、6月等月份90平方米以下的二手住宅价格都环比下降。

另据链家网数据，去年8月成都全市挂牌均价为17039元/平方米，此后一路下跌至今年1月的15385元/平方米，此后的2月、3月和6月虽稍有上涨，但相比去年8月仍有每平方米近1000元的降幅。

另据记者了解，去年以来，成都新开楼盘中刚需小户型难觅，也让成都首付预算较低的刚需购房者转入二手房市场。在高新南区，当地的房产中介告诉记者，即便是二手房，在高新区想找到小户型的房源都很难，“现在高新区均价1.6万元以下的小户型二手房源，要么是70年产权的酒店式公寓，要么就是地段较差的中和板块。”

原成都链家研究院院长、现房多多全国市场研究总监张健在接受记者采访时分析，此次成都二手房市场回暖，主要还是此前两年被抑制购房需求的释放，“有刚需需求也有改善需求，但由于目前成都改善型新盘供应较大，二手房市场中，还是以刚需购房者为主。”

供应量增加、价格逐渐降到合理区间，且小户型房选择较多，这些因素使得今年成都二手房市场回暖。据乐居买房监测数据，今年3~6月，成都二手房网签成交套数连续4个月“破万”，5月13日、14日两天单日网签量更是突破了1000套，截至8月20日，成都二手房网签成交量已超过7.5万套，而去年全年的成交量仅8.4万套。且去年5月至今，成都网签成交二手住宅的平均每套建筑面积都在90~95平方米左右。

卖方套现需求强烈

尽管总成交量已经接近去年全年水平，但成都二手房交易态势日渐放缓。乐居监测数据显示，今年4月过后，成都二手房成交量开始持续环比下降，今年7月，成都二手房网签成交9204套，环比下跌15.02%，与同月新房16040套的成交量相比差距明显。

记者走访发现，虽然今年七八月传统淡季成都二手房带看数据不俗，但购房者观望情绪增加。

“和全国大部分城市一样，成都的二手房市场正在进入买方时代。”张健告诉记者，2017年，成都二手房去化最快的时候，售房周期一般是20天左右，如今虽然也不乏抢手的二手房在几天内交易成功，但平均售房周期已经成倍增长，要40天左右才能完成一笔交易。

在春熙路附近一家国企工作的王华（化名）有些后悔自己年初的购房决定：“当初考虑到成都三环内少有刚需新盘，二手房价格又下降到合理区间，就急着买了，现在想想还是太着急了。”王华是东北人，来成都将近3年，今年结束春节假期回成都不到一周，就在东门附近买了自己的首套房。“现在身边没购房的这些朋友虽然也一直在看房，但观望的态度很明显，如今成都二手房库存这么高，选择多了，议价空间也大了，这些朋友更不会轻易入手了。”

在王华加的很多购房群中，此前一直热议赶紧入手二手房的几个网友最近也不怎么发声了，虽然很多人还会议论房源质量，但提供建议的人最后总会加一句“多看多比较”。

与购房者观望情绪形成对比的是，卖方套现欲望强烈，链家官网上不少挂牌房源多次降价急售。

比如，金牛区马鞍路的纯溪公寓小区一套房源，自2019年1月挂牌以来累计降价22万元，最近一周降价6万元，单价8864元/平方米，较小区参考均价低了2500多元/平方米；武侯区桐梓林的桐梓林欧城小区一套房源，自2018年6月挂牌以来，累计降价102万元，最近一周就降了62万元，挂牌价也比小区参考均价低了2700多元/平方米……

这一现象在二圈层或主城较差的片区表现明显。记者在高新南区中和片区一小区看房时发现，有业主因换房需求售房，但业主自称“还没找到新房，先把房子卖了再慢慢找”。而在新都区，挂牌价低于小区参考均价、多次降价甚至业主主动承担增值税的情况更多，且业主售房原因多是“投资失败急于回收资金”，有房屋经过多次降价，已经从6月120万元的挂牌价降到了如今的101万元，而有的房子记者看房后第二天即被通知业主挂牌价又降了3万元。

另据贝壳研究院数据，今年7月全市挂牌二手房中，挂牌价降价占比达77%，除大邑县和天府新区外，其余区（市）县降价占比都在70%以上，多城区接近80%，崇州市降价占比更是达100%。

“2017年4月，成都发布取得不动产权证满3年方可转让的房屋限购政策，按照时间计算，明后两年将是此前投资购房的解套高峰期，二手房供应仍将增加。”刘璐分析称，供应增加对成都二手房市场的冲击要分区看，目前主城区挂牌房源应多是2016年前购买的自住房，售房原因多为换改善房，且主城区二手房价格经过近两年的急涨和急跌后，目前已趋于稳定，因此供应增加对主城区市场冲击不大，但像新都、温江、双流等二圈层的房屋成交主要集中在前两年，投资目的明显，如今市场趋严的情况下，这批业主套现需求旺盛，加上短期内成都仍是增量房市场，因此这些区域的二手房价格在未来可能会有不小的波动。

张健也称，成都上一次新房成交高峰点是在2013年，按照5年左右的改善周期计算，今年成都的改善需求应该比较旺盛。“这些业主在换改善房的同时，必然会为市场提供一批较优质的刚需房源，由于2017年以来成都吸纳了大量人才，因此不乏客户消化这批房源。但近两年以投资为目的成交的新房，在未来一段时间可能要面临很大的竞争。”