罗湖，是深圳各个区之中最特别的存在。

当我们谈论起深圳的时候，我们会说这是全国最年轻的城市，平均年龄只有28岁，创新且充满活力。

可如果将范围缩小至同样只有40岁的罗湖，我们对它的评价就完全变了——老城区，房屋还有点旧，其他区的人可能很久才会过来罗湖一趟。

作为曾经的王者，罗湖有着十分深厚的底蕴，可是随着时间的推移，罗湖渐渐被其他区所超过，从改革开放的先驱者变成了队伍后面的追赶者。

前一阵子，深圳上半年GDP排名出炉，罗湖在十一个区里排第六，它的身前，除了老牌强区南山和福田之外，还有龙岗、宝安和龙华等后起之秀。

以至于很多心系罗湖的人士开始反思，罗湖是不是真的老了，罗湖的未来又在哪里，还能重塑当年的辉煌吗？

面对这些问题，我们只能从罗湖的发展历程中来寻找答案。

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罗湖，深圳曾经的代名词

罗湖有很多地名和建筑，都带有“深圳”这个前缀，比如深圳火车站、深圳中学、深圳人民医院、深圳国家动漫画产业基地等。

因为罗湖是深圳最先发展的地方，在那个年代，人们往往认为深圳就是罗湖，罗湖就是深圳，以至于各种高楼大厦都一股脑扎进了罗湖。

1985年，国贸大厦以“三天一层”的速度拔地而起，于是诞生了“深圳速度”这个词，并一直沿用至今。

1991年，深圳证券交易所正式开业，无数股民通过炒股票的方式尝到了一夜暴富的滋味。

1996年，高耸入云的地王大厦成为当时的“亚洲第一高楼”，一时风光无两。

国有四大银行中，工商、中行、农行的深圳分中心都设在罗湖，更别说内地第一家麦当劳、7-11便利店等“洋玩意”都选择开在罗湖了。

那段日子，作为深圳代名词的罗湖囊括了太多个“第一”的头衔。春天的故事由这里开始，深圳的奇迹也在这里发生。

可随着城市一路向西发展，老罗湖人眼里上海宾馆以西的“郊区”，变成了金融业和高新技术产业的CBD。罗湖这个老大哥在时代的洪流中掉了队，被福田和南山远远甩在了身后。

当初被视为乡下的南山，如今一片繁华

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渐渐掉队的罗湖

罗湖能够率先发展，很大一部分原因是离香港比较近。

从地图上看，深圳与香港以深圳河为界，在流经罗湖区的深圳河段最为狭窄，所以连接深港的桥梁——罗湖口岸便最先建立起来。有了口岸，深圳与香港的交流自然愈发密切，一些资金雄厚的港商们便把目光聚焦在了飞速发展中的罗湖。

彼时的罗湖有着大量待开发的土地，人力成本也比较低下，因而成为了香港人的“后花园”。即使现在到罗湖口岸附近走一走，都能感受到一股浓郁的港风。

在香港商人的推动下，罗湖的商业模式很快就与香港成功接轨，在贸易、零售、地产和服务等行业取得了不错的成绩。

东门成了最热闹的商贸市集，金光华广场和口岸周边的商圈也成为当时罗湖人最常去的消费场所，加上代表了全深圳最高购物水准的深圳万象城，罗湖高中低三个档次的零售生意都做得风生水起。

但与此同时，罗湖经济的过早发展也让这片区域的经济模式定型太快。

以至于在接下来的时间里，罗湖始终以这种经营模式为主，形成了以金融、贸易物流、文化创意、黄金珠宝为支柱的产业生态。

几乎所有能开发的土地上都“种满了”楼，却没有多余的土地用来适应时代的变革，加入到科技创新的浪潮之中。

深南东路两侧，全是密密麻麻的房子

罗湖没有可开发的土地，可是西边的福田和南山还是一片荒芜。 这为后续来到深圳的创业者提供了发育的土壤，越来越多的年轻人涌向福田和南山，而不再将罗湖作为来深圳的首选之地。

后面的几年，高新技术产业悄然兴起，深圳的产业也于90年代中期慢慢地转型，走上了深圳独特的高新技术产业之路 ，罗湖的一大支柱产业——金融随后也转移到了福田，逐步摆脱了对香港金融的依赖。

随着深圳湾口岸、福田口岸的先后开通，罗湖连对接香港的这项地理优势也彻底失去了。

由于罗湖当初被委以重任，急于“杀出一条血路来”，导致对片区的规划不够长远， 于是只能一边继续沿用着香港模式，一边再寻求产业转型。渐渐地，罗湖被飞速发展的其他区拉开了差距，当初的“小香港”变成了现在的“老罗湖”。

作为深圳的跳板，香港 让罗湖有了最先发展的机会，可罗湖反倒被“香港模式”所限制，陷入了发展困境。

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罗湖，是老深圳人的罗湖

如果有人问，深圳的市中心在哪里？那么老一辈的深圳人一定会告诉你，在罗湖。

即便从经济和实力上来说，福田和南山更有资格被称为深圳的市中心，就连诞生在罗湖，成长在罗湖的深交所，也在几年前搬到了福田。

但罗湖这个名字，在老深圳人心中依然有着无法取代的地位，多少罗湖人在这里住了十几二十年都不愿意离开。

作为深圳商业的代表，罗湖几乎到处都是商圈和购物中心 。

东门步行街、金光华广场、KKmall、地王大厦、万象城、喜荟城……在步行5分钟的范围之内，我们可以解决生活中的大部分需求。无论是100元3件的T恤，还是几百上千元一件的服装，罗湖的款式就代表着全深圳的潮流。

而罗湖的另外一个身份，是吃货们无比向往的美食天堂。只要将 罗湖的地名稍微整理一下，就是一份完整的美食地图。

东门酸辣粉、向西鸡煲，乐园路海鲜街，湖贝潮州街、文锦渡烤羊排，在罗湖住久了，去到别的地方就再也吃不惯了。

用“一半山水，一半城市”来形容罗湖，是再恰当不过的了。

深圳的最高峰梧桐山坐落在罗湖，被誉为深圳“五湖四海”之一的东湖也在罗湖，深圳最大的公园——仙湖植物园还是在罗湖。 再往东边去一点，就是惬意又醉人的无敌海景。

丰富的自然资源虽然让罗湖的发展受到了限制，但这也是大自然馈赠给罗湖的宝藏。

仙湖植物园一景

再说房价。因为开发得早，所以房子的底价偏低，罗湖就是市区的房价洼地，上半年二手房的成交均价为44454/㎡，远低于福田和南山。

虽然楼龄高设施陈旧，但门槛相对偏低，不论是租还是买，都占有一定的价格优势。而且深圳最好的小学和中学基本都在罗湖，加上房价相对便宜，有小孩的家庭，更倾向于在罗湖居住。

很多年轻人即使不在罗湖工作，也会选择在罗湖租房。

罗湖的老旧住宅散发着浓浓的港风

深圳的交通网络，也对罗湖青睐有加。

目前运营的8条地铁线路中，有6条是经过罗湖的。这也意味着，住在罗湖的人可以极为轻松地搭乘深圳轨道交通。

而罗湖口岸旁的百年老站——深圳火车站，每天同样人来人往。罗湖是有些老旧了，但它依然是深圳最重要的交通枢纽之一。

由于罗湖的老住宅区多为香港的模式，地块很小，无阳台，生活空间比较紧凑，所以居民们都喜欢在附近走动，邻居之间的交流也会更加密切。

这种人情味，在深圳这样的大都市里生活得越久，就越能体会到它的难得。

另一方面，因为发展得早，罗湖居民的生活更多趋向于稳定，节奏比较慢。

你能看到，走在罗湖街头的人大多都是慢悠悠的，而福田和南山那边的人走路就像要飞起来一样。

所以深圳的年轻人喜欢去南山打拼，而年长一些的人唯独钟情于罗湖。这里有青春，有回忆，到处都充满着生活的气息。

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深圳的未来，依旧属于罗湖

罗湖的尴尬之处在于，它既不够老，也不够新。

提前二三十年的发展，并不足以让它与身后的追赶者拉开差距，而放眼整个深圳，罗湖也算不上年轻，产业模式依旧单一。

以至于不断有人唱衰罗湖，认为这个资格最老的区域已经日落西山，除了那些“情怀”之外，一无所有。

可事实却并不是这样。

中国有句老话：瘦死的骆驼比马大。一个具有历史意义的老牌强区，即使遭遇了当下的发展瓶颈，依然具有无穷的潜力。

2018年，罗湖社会消费品零售总额超过1300亿，超过全区GDP总量的一半，这说明罗湖人的消费能力依然很强。

放眼到整个广东，甚至全国，罗湖区2253.69亿的GDP也可以排在各个区的前列。 要知道，罗湖区的面积非常小，可发展的空间并不多，山体水库河流公园等占据了罗湖区面积的大半。

在广东区县十强中，只有广州越秀区的面积比罗湖要小。能在如此有限的土地上做出这样的成绩，罗湖已经是个奇迹。

罗湖地势图

而罗湖当下的劣势，在未来也将会变成它的优势。

谁都知道，罗湖的城建开始旧了，老城区旧改的成本自然比新城区建设的成本要高，所以宝安、龙岗的崛起也是有理可依的。

不过等到原关外地区的发展逐渐饱和，城市的发展方向最终还是会回到旧城的升级与改造之上，到那时罗湖会再度成为全深圳的焦点。

蔡屋围片区未来效果图

根据罗湖区城市更新计划的战略，一个崭新的罗湖很快就会出现在大家面前。

笋岗-清水河片区将发展成为高端商务中心区，东门商圈也将升级为时尚消费圈，蔡屋围在成功改造之后，还会在此建设世界一流的地标型城市建筑群，800多米高的湖贝塔将成为深圳“曼哈顿”的标志。

就如同凤凰涅槃一般，城市更新将赋予罗湖新的生命，引领着城区的“蝶变”。

或许你还未曾发现，但属于罗湖的时代即将来临！