2018年一场司法拍卖，上海某套436平米的房子，拍出了8534万元的价格。

房子前主人徐勤有多重身份，比如国太投资总裁、中晋资产实际控制人，非法吸收资金399亿，徐勤自己只花掉了5亿。相比起动辄送几个亿给女下属的e租宝老板，大概出于老上海人的克制，徐勤很抠门。

不过徐勤对豪宅有着异乎寻常的偏执，他败掉的5个亿，有3个多亿用来买房。那套436平米的房子位于36楼，楼上还有一层436平米，也是他的。但是，徐勤嫌这两层楼的景观不好，在同一个小区另租了一套47楼的顶层复式，上下合计1200平米，光客厅就300平，装修出小桥流水，配上菲佣、司机、秘书，还养了几只孔雀。徐勤说，“就算明天死了，也值。”

这个让徐勤败金过亿的小区，位于上海陆家嘴金融街的滨江地段，全称叫汤臣海景花园，另外还有个名字——汤臣一品。

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汤臣，曾经是上海浦东的大地主。叫汤臣的地标建筑有很多，除了汤臣一品，还有汤臣商务中心、汤臣高尔夫别墅、锦江汤臣洲际大酒店、汤臣金融中心。这些物业大多位于浦东陆家嘴最繁华的地段，货值少说几百亿。

富二代汤君年出生在上海。解放前，其父汤养浩在上海和南京开办造纸厂与印刷厂，1952年举家迁往香港，后来转营墙纸、窗帘、沙发布。1970年，汤君年前往台湾开拓窗帘布市场，小有积累之余，进军台湾地产业成为巨富。

汤君年

汤君年的老婆徐枫是1976年的台湾金马奖影后。两人结婚不久，徐枫创办了汤臣电影公司。1992年左右，徐枫投资了一部电影，名叫《霸王别姬》，导演陈凯歌。1992年春节汤君年去北京探班，受到中央统战部领导的接见。这一次见面，改变了汤君年和整个汤氏家族的命运。

早在1990年，中央和国务院已决策以上海浦东开发为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一；1992年10月，上海市浦东新区正式成立。汤君年夫妇去北京的时候，正是浦东新区揭牌的前夜。见完领导，汤君年改变行程去上海待了40天。回到香港后，汤臣集团开始全力在浦东拿地。

汤臣金融大厦

那时的浦东，遍地芦苇荡，像样的路都没有一条，汤君年花3000多万美元，就拿下了汤臣高尔夫和汤臣金融中心的地块。25年后，同样的地块，地价涨了100倍，而且陆家嘴周边可供开发的土地已经成为稀缺品，很难再增加了。

02

那些年，上海带有香港印记的地标建筑还有不少，比如南京西路的恒隆广场，徐家汇的港汇广场，淮海路上的新天地。

恒隆和港汇背后的老板陈启宗，也是来自香港的富二代。陈家解放前就是天津的富豪，上一代在香港和东南亚经营建筑与地产壮大了家业，传到陈启宗与陈乐宗手上是第三代。

陈启宗1992年起进军上海拿地，1999年开业的港汇广场，和2001年开业的南京西路恒隆广场，如今是恒隆集团的非卖品。2018年，以商场租金为主，内地业务给恒隆贡献的收入为42亿元。

罗氏家族的鹰君集团有六兄弟，最盛时控制了港股中的10家上市公司，罗康瑞是老四。鹰君集团，取自父亲罗鹰石和母亲杜莉君的名字。罗家早年是广东潮州大户，罗鹰石做中泰贸易经营布匹和染料起家，上世纪60年代起转行做房地产。

罗康瑞

作为老四，罗康瑞从父亲手中拿了一笔钱另起炉灶，创立瑞安集团。他在上海的最大手笔，是将淮海路太平桥的石库门老里弄集中改造成的“新天地”，历时5年，花费14亿，成为城市地标和旧城改造的典范。

汤君年和罗康瑞均生于1948年，陈启宗1949年，三人属同一辈，都是起源于内地、发达于香港的富二代，上一辈已经完成了原始积累。

其中陈启宗继承了原来的家底，汤君年和罗康瑞算自立门户，借助上一辈的资金在70、80年代发家。他们的家族，相对于李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤、包玉刚几大顶级家族而言，实力差了一线。

03

这批香港富二代闯荡上海的背景，除了1992年总设计师南巡、以及上海浦东的大开发之外，与香港本身的环境也脱离不了关系。

1985年到2000年，香港正在经历楼市的第6轮暴涨。其背景是1984年中英法表联合声明，大陆提出香港50年不变的政策，稳住了国际资本和本地民众对香港发展的信心。而自1986年起，港币随着美元一起贬值，香港银行甚至出现了负利率，大笔资金涌向楼市。

但最要命的是，《中英联合声明》约定了一条：从联合声明发布到1997年6月30日，香港政府每年供应的土地不超过50公顷；1997年6月30日之前开发商拿下的土地，在1997年6月30日之后不用补地价。

每年50公顷土地，一放出即遭哄抢。从此，香港土地市场基本上成为只有长江实业、新世界、九龙仓、新鸿基、恒基发展等顶级开发商参与的封闭牌局，差一等的富豪根本被压得喘不过气来。

1986年，香港港岛主流C户型房价首次破万，1997年，港岛主流C户型均价突破10万/平米。2003年-2010年，香港特区政府为了维护楼市稳定，进一步减少土地出让，年均仅供应住宅用地5.37公顷。

一边是高地价高房价的香港堰塞湖，另一边，上海的地价房价只有香港的10分之一。在香港被打压得抬不起头的弱势资金，到上海就被供奉成财神爷，两地之间，形成虹吸效应，汤君年、罗康瑞、陈启宗为代表的大批香港过江龙应运而生。

04

同样的时代机遇不可能再有。

2004年10月14日，汤君年因家族遗传的糖尿病并发症去世，他留下的汤臣集团和200亿家产由妻子徐枫和两个儿子继承。15天后，汤臣一品开盘。

15年后，这座陆家嘴滨江豪宅和汤臣高尔夫别墅等存量资产的租售收入，仍是汤臣集团的核心营收来源。2017年底，徐枫获得金马奖电影终生成就奖，而汤臣集团在2018年营收为6.78亿港元，已经失去扩张性，成为一家小型地产商。

上海新天地的成功，为罗康瑞在全中国打出了新天地，作为旧城改造的专家，瑞安相继又开发了杭州西湖新天地（2003）、大连天地（2007）、武汉天地（2007）、重庆天地（2008）、佛山岭南天地（2010），在多个城市核心地段土地储备累计超过1000万平米。罗康瑞旗舰公司瑞安房地产（HK.00272）目前主要业务以国内为主，2018年营收为282.03亿元。

从1992年到2003年，陈启宗与恒隆集团在上海深耕了11年，现在仅徐家汇的港汇广场和南京西路的恒隆广场，每年给恒隆集团创造的租金收入超过30亿元。2003年以后，恒隆也开始在天津、沈阳、无锡、济南和大连拿地建商场。每一个恒隆广场，几乎都是当地最高端商场的代名词。恒隆系两家上市公司恒隆集团和恒隆地产，尽管2018年营收合计不到200亿元，但是净利润却达130亿元。

陈启宗与弟弟陈乐宗对参与大陆的经济始终报着极大的乐趣，他们押对了国运。《福布斯》杂志中文版就是陈氏兄弟最开始引入上海。陈氏兄弟的家族基金晨兴资本最开始投资过迅雷、YY语音、UC浏览器，后来成为小米的最大投资人。2018年，小米在港交所上市，晨兴资本的持股市值最高超过百亿美元。

20年后，香港楼市的堰塞湖依旧，大陆强势资本则风起云涌，年营收过千亿的房地产企业接连出现，上海的地价和资产价格不断上升，转眼已成能容纳无数资金的海洋。当年如汤臣集团这样的港资如果没有在大陆跟上国运、展开全国布局，最后的体量就变得微不足道。

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如果按股市的玩法，把汤君年、罗康瑞、陈启宗比作上海房地产的价值投资者，李超人则是投机者。

90年代，李超人也响应号召投资了上海，位于南京西路江宁路口的梅龙镇广场，即是长江实业、和记黄埔与上海国资合作发展的物业。但是，2000年以后拿下的古北黄金城地块、真如城市副中心，多年屯地不开发，很长一段时间都是人们眼中的城市疤痕。

2004年，长江实业以1.2亿元的楼面价拍得浦东世纪大道地铁站上的2-4地块，建筑面积36万平米。历时长达12年，名为世纪汇广场的综合体方才竣工，没多久，长江实业以200亿元的价格将该物业出手，净赚近100亿。

屯地之后高价转卖，即可赚得数百亿，这个境界自然比步步为营的汤臣、瑞安、恒隆高多了，但双方本来就不是一个级别，拿地不开工，不是每家地产商都能耗得起。

如今超人在英国买买买，最近又花392.7亿收购英国酒吧，接盘侠们其实出了大力。

有人留下了城市地标，有人留下的则是城市疤痕。

黄台之瓜，何堪再折。