文｜邓浩志

黄岐新地王，余温推动市场最后的疯狂

26日，佛山黄岐白沙村地块以17480元/㎡创大沥新高！按这个地价，项目盈亏平衡点在28000元以上。里水目前在售的时代水岸报价也仅有28000，实际成交价应该还在这之下，地价创新高尚无需大惊小怪，而在下行市场，预期价格增长才是让人惊讶的。

虽然没有面包和面粉同价的情况，但这个项目又是一个需要有房价上涨预期的项目，也就是如果这个项目销售周期内，整个片区房价没有一定程度的普遍上涨的话，这个项目就会出现亏损销售的局面。当然今天这个也并不是个案。最近市场虽然已经转冷，部分地区土地市场虽然已经降温，但是房企土地库存的焦虑，规模的焦虑，职业经理人发展的焦虑丝毫没有减少。所以才会继续有大胆加预期拿地的情况。

我深信目前大势不可逆，经济的，贸易的，行业的，政策的。目前个别土地高溢价的情况只是之前小阳春行情的一种自然延伸，只是市场全面转冷之前的最后的疯狂而已。今年但凡对市场判断过度乐观的，必将付出代价。

关于央行调整房贷利率

央行发布消息：10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率。

谈几点看法：

1、以前央行有个基准利率，房贷就在基准之上进行上浮和打折，未来将由一个叫LPR的替代基准利率，而这个LPR是一批商业银行根据实际情况决定的，是会变动的，它和之前的基准利率比，并不会出现翻天覆地的影响，看不明白也不用慌。

2、对已经贷款的朋友完全不会有影响，对于晚些要申请贷款的朋友也不会有太明显的影响，因为新政和旧政知见的影响暂时并不显著；

3、这个政策的目的应该是避免如果采用宽松货币政策可能引发的过多资金流入房地产领域，导致房贷利率过低的情况（有点绕，大概就是降息降准后不让太多钱进入房地产）。所以这个政策可能是为接下来使用宽松货币政策刺激经济在做铺垫。

4、坦白说，这对于我而言也是新东西，更具体的东西要进一步观察，随时再向大家汇报。