今年上半年，国家出台了多项影响房地产市场发展的政策调整，包括货币财政、住房制度改革、棚改及旧改等方面，尤其是中央政治局“7.30”会议提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在这样的调控政策下，房地产市场收紧，多家开发商纷纷做出调整，有的加速资金回笼，有的拿地放缓，更有房企留守一二线，撤出三四线。可以看出，下半年考验的将是开发商的综合实力了。

鹰觅君最近观察各家的中报业绩情况，可以看出头部房企业绩都不错，尤其是碧桂园依然保持着行业龙头地位。

根据第三方克而瑞数据显示，无论按哪种口径计算销售金额，今年上半年碧桂园都位居行业第一名——按全口径流量计算，实现了3895.4亿的合同销售金额；按股东权益值，实现了2819.5亿元的合同销售金额。

其盈利水平也依然在高速度增长。

今年上半年，碧桂园实现营业收入约为2020.1亿元，同比大增53.2%；

毛利润约548.6亿元，同比增长56.9%；

净利润约为230.6亿元，同比增长41.3%；

股东应占利润为156.4亿元，同比增长20.8%；

股东应占核心净利润达159.8亿元，同比增长23.4%。

今年上半年，房地产调控政策被下放地方，有的城市虽然有所放宽，但整体形势依然偏紧。在这样的情形下，碧桂园作为全国项目分布最广泛的房企，不但没有收到冲击，反而继续保持高速增长态势。这样的发展势头，不禁让人思考一个问题：

碧桂园在今天是如何做到这一切的？

安全和增长并重

1、注重自我“造血能力”。

地产企业拥有准金融属性，对外部融资依赖较大。一些风格激进的企业，大多因高度扩张而处于资金链紧绷的状态。这就让自己处于很大的风险敞口之中，一旦遇到政策和市场调整，便会陷入流动性危机。

所以，一些稳健运营的公司，会非常重视自身的“造血能力”，从而营造一种良性的融资生态。这其中，连续保持经营性现金流为正，是一项非常关键的操作。

只有连续保持现金流为正，才有利于平缓资金链条压力，对抗流动性风险，减轻对外融资压力，提升信用资质，营造良性的融资环境。

在这方面，碧桂园显然是个优等生。

今年上半年，公司权益销售现金回笼约人民币2659.4亿元，权益销售回款率达94.3%，该比例处于行业高位。

由于销售额大幅度增加，继2017年起，碧桂园已连续三次在年中实现正净经营性现金流，实现了极强的自我造血能力。

截至2019年6月30日，碧桂园账面拥有可动用现金余额2228.4亿元，占总资产比例为12.8%。

良性的融资生态已经显现。截至今年6月30日，碧桂园拥有约3133亿银行授信额度尚未使用。

2、保持较低的杠杆水平。

地产企业如果使用较高的杠杆率，不仅会侵蚀利润，还容易在市场下行时陷入债务泥沼。

保持适当的杠杆率，在利用外部资金做大规模的同时，还能兼顾财务安全，这已经是成熟稳健型房企不约而同选择的方向。

过去几年，碧桂园在经营规模大幅提升的同时，成功地把杠杆水平和融资成本保持在了行业低位。

截至今年6月30日，碧桂园有息负债总额约为3318.89亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。债务结构中，需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿，占总有息负债之34.3%，而截至期末拥有的现金余额则达到了2228.4亿，对短期有息负债的覆盖比例达到了2倍，可见公司拥有极为安全的财务护城河。

今年上半年，碧桂园净借贷比率仅为58.5%，同比下降了0.5个百分点。截至目前，碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%，这在国内地产一线军团中并不多见。

对比行业水平，Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%， H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。

之所以能达到这样的水平，离不开碧桂园高度重视经营性现金流的财务原则，同时也与规模和均衡的项目布局密切相关，后者直接决定了现金流数量和回款的速度。

3、一直保持储备土地的前瞻性。

碧桂园一直以项目多和覆盖面广而著称。截至2019年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，分布于31个省/自治区/直辖市的279个地级市，总计覆盖1235个区/县。

过去十几年的大部分时间里，国内城市化进程基本齐头并进，碧桂园充分利用这一发展红利，通过全国大范围布局，特别是重仓三四五线城市，获得了高速发展的先机和规模优势。

到今天，国内城市格局演变为聚焦城市群发展。“十三五”规划提出，要打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。截止2019年6月30日，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿，占可售资源的20%。粤港澳大湾区的可售权益资源达3467亿元，可售建筑面积约2457万方。

从总量数据看，截止2019年上半年，碧桂园已获取的权益可售资源达17587亿元，潜在的权益可售资源10251亿元，总权益可售资源达27838亿元；按人口流入等级分，截至2019年6月底的可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域；94%位于人口流入区域。

目前，公司已经形成了具有竞争力的土地储备优势。

上图为2019年上半年碧桂园购置项目布局

庞大的土地储备，为公司未来业绩增长提供了保障；同时，合理而均衡的布局增强了周期应对能力，整体提升了抗风险水平。

正是以上三个方面的共同加持，让碧桂园形成了良性发展的闭环——规模和高质量的互相促进。

大力拓展赛道

在地产下半场，随着政策收缩，人口红利期正在慢慢闭合，市场总量萎缩将是大势所趋。几乎每家地产公司，都在思考未来的方向。碧桂园在确认地产主业的同时，也选择了机器人和农业协同发展。

碧桂园做机器人的缘由很朴素——可以直接减少建造成本，提高安全系数，同时还符合环保理念。

碧桂园全资子公司广东博智林机器人有限公司来负责机器人开发，产品主要是应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域的机器人、智能设备及系统，以及打造覆盖机器人全产业链的生态圈。

上图为博智林机器人公司实验中心外景图

研发机器人，是最具想象力和竞争力的领域，目前正处于全球人工智能高科技技术角力的最前沿，每个国家都致力于在此方面获得重大突破。碧桂园选中的，正是一条最具爆发力和竞争力的赛道。

在此方面，碧桂园已经获得了进展。

目前，碧桂园总共研发了30多款建筑机器人，其中9款已经进入项目现场试运作。8月20日，在央视新闻频道播出的《共和国发展成就巡礼·广东篇》特别直播节目中，博智林最新研发的地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人已经首次亮相。

这应该是一个不错的开局。

除了机器人，碧桂园还将发展高科技现代农业作为另一个突破口。做出这样的选择，一方面在于想改变传统农业生产方式，提供生产效率；另一方面，希望在为市场提供好产品的同时，为地产主业增添附加值。

以强大的地产主业为后盾，再加上处于行业上升期的机器人和现代农业，这些都将会为碧桂园带来无穷的想象力。