24日中午前后台风“白鹿”卫星云图

一则温馨提示

预计，受“白鹿”影响， 24日夜间起我市阵风逐渐加大到6-7级，25-26日我市有大雨到暴雨强降水过程，最强降雨时段主要出现在25日凌晨到白天。

台风天气，还是适合宅在家里。

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房地产人士总是觉得这次的“风王”也太应景了，换句话说，可能预示着什么要发生的事。

研究房地产，很多人会越钻越深。碰巧的是，大家都在往房价里钻。

01

价格不公布了？怎么估量房子的价值

从今年4月开始，深圳市房地产信息平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额，以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额。

这个消息确实一下子把很多关注房地产的朋友打懵了。没有价格参考，我还怎么分析房地产？

这个消息其实是一个好消息，这样一来，关心房地产的普通老百姓会被活生生逼成房地产估价师。当然房地产的价格是结论，但我们更应该关注房地产的价值，真正能看出房地产价值的还是内在的因素。

 举一个实际的例子。

2016年大湾区的计划提出来以后，我们一直关注粤港澳大湾区的城市房价变化，东莞房价一直都不高，都很平稳，这两年来东莞已经涨价了70%。但涨价背后有深圳购房者的因素，也有交通的原因。

2016年年初，有报道指出，东莞一半的房子是被深圳客买走了，不少楼盘也从4位数的均价直接迈入了5位数，最明显的就是临深片区。

东莞本身就是深圳的邻居，交通本身就便利，再加上高铁站的建设，深莞地铁接轨的规划，越来越多的深圳人选择在东莞的临深片区居住。

另外，深圳寸土寸金，高昂的办公楼租赁费使得很多产业开始外溢到东莞，深圳的很多人才索性迁移到东莞工作和定居。

人才开始逐渐密集，意味着购买力提升了。聪明的开发商当然盯上了这群捞金的人才。上半年东莞共成功拍卖7宗商住地，总占地面积31.1万平方米，总计容建面102.2万平方米，总成交价104.2亿元，平均楼面价10188元/㎡ ，平均溢价率高达47%。

分析了一顿东莞的楼市情况，我完全没有提到东莞的房地产均价是多少，但是屏幕前的你可以当一回房地产估价师，你觉得东莞往后的房价能不能忍着不涨？

02

人往哪去未来就在那里

研究房地产，不能只关注核心片区，更重要的是关注城市的规划，很多非核心片区的潜力也是非常大的。

2017年以来，深圳房价增幅最快的是坪山新区，其次是宝安、南山、龙华。龙华、宝安在两年半10%增幅，南山、福田在15%，罗湖在10%以下。

从估价师角度看，人口的红利和净流入度很重要。深圳的宝安中心区到东莞交接的地方，包括滨海湾片区，福永、沙井，当地的光是建筑工人就有30万，大量人口的涌入后，要沉淀下来，一定会带来巨大的住房需求。

有趣的是，本周刚过去的房博会上，房产大象在采访同致诚（深圳）董事总经理张杰的过程中，听到了所见略同的观点。

宝安中心区到沙井到福永我们一直推崇，因为未来的豪宅一定不在香蜜湖、后海，未来的的核心片区和豪宅区一定是在宝安西区到沙井福永的范围。

沙井、福永前几年还是2万多，这几年看已经是4万多了，在南山、福田上班，在沙井福永买房是一种趋势。两年前拍地，宝安泰和的一块地是流拍的，这次的楼门面地价又起来了。

我们把万亿级城市放在第一梯队，万亿级以下的放在第二梯队，惠州是一个宜居的地方，幸福指数高，但是发展上面受阻，而且靠近的是深圳东部，所以还是推荐东莞。

很多朋友崇尚于豪宅，我们所谓的豪宅不是一定在偏远的地方，而是要满足第一需求，一定是解决得了上学的问题，能满足医疗保障和生活休闲的地方。所以深圳西线还是非常推崇，在未来，沙井福永豪宅区是在55平方公里的填海区，也就是未来的滨海湾片区。

东莞的长安到沙井是无缝对接的，未来滨海湾片区，长安、虎门未来都是很有潜力的。

03

东莞抱紧了深圳的大腿

兵马未动，粮草先行。

政策从来都是润物细无声的，它不会直接告诉你要发展哪里。

深圳最发达的片区当然是西部，而滨海湾片区就在旁边蓄势待发。

滨海湾新区对接深圳大空港，深圳会展中心今年投入使用，是未来亚洲最大的一个会展中心，有商务区、高端写字楼和酒店。

前海到滨海湾半小时的车程，从虎门二桥到南沙自贸区也就20分钟车程，让滨海湾融入粤港澳大湾区发展，对接“一带一路”国家战略，让滨海湾的区位优势更加明显。

滨海湾新区的位置在长安沿海一带，目前还在填海。

产业发展方面很强劲,滨海湾新区将集聚“高端制造业总部、发展现代服务业、建设战略性新兴产业研发基地”三大产业定位。代表有vivo、OPPO总部、紫光集团总部都在建设。

滨海湾新区的发展方式很明显，产业先到，人才后到，开发商盯上了但是不着急，树上的果子还没成熟，但是树下的人已经拿着棍子等着了。

粤港澳大湾区的建设迈开了步伐，深圳人被宠了起来，你来消费我来开路。

历时10年的工期，穗莞深城际轨道今年9月份即将通车，全程76公里，从广州北站到深圳宝安机场，预示着莞深同城化在实现，未来东莞到深圳只要30分钟，深圳上班东莞居住成为现实。

已经通车的东莞2号线从东莞火车站到虎门高铁站，未来的东莞2号线的2期工程链接长安滨海湾，将对接深圳地铁20号会展线。

东莞3号线今年年底动工，从企石从发经过长安，在长安链接深圳11号地铁，在长安滨海湾新区对接东莞2号线。

已经建成的广深港高铁，到深圳和香港更加便捷，全程30分钟到香港。

广深沿江高速、莞深高速、莞佛高速、在建的外环高速，从海上田园这块沿着深圳的三环一直连接到盐田，这条高速修通后，深圳每个区到东莞都更加的方便和快捷。

风暴前总是宁静的，一个片区的房地产总是走在产业、交通、配套建设的后头的，这事儿只有赶早。这就好比我们犹豫半天要不要去豪华餐厅享受一顿，当你去的时候服务员却告诉你，不好意思，餐台已经被预定满了。

政策的发展方向已经越来越明确，这股趋势的大流不管你跟不跟，反正车马是已经备好了。

房产大象，让买房更安心！