摘要
三届全国人大常委会第十二次会议8月26日表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。 本决定自2020年1月1日起施行。
三届全国人大常委会第十二次会议8月26日表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。 本决定自2020年1月1日起施行。
绿维文旅认为，新土地管理法进一步保护农民土地权益和权力，通过深化土地管理经验、完善土地管理短板、修改法律用语等，从征收土地、集体经营性建设用地入市、宅基地等方面，为农民利益提供更加实在的保障。 新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定，集体经营性建设用地入市成为本次土地管理法修改的最大亮点。
图片来源中国人大网
全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆解读指出，在土地管理法修改当中，将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。 第一，在征地方面改革了征地程序，在征地补偿方面实行按照区片综合地价进行补偿； 第二，在集体经营性建设用地方面改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入； 第三，在宅基地管理方面，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利，另外，这次改革还下放了宅基地的审批权。
01
土地征收三个完善
随着改革不断深化，现行农村土地制度必须通过深化改革来破解当前问题。 自然资源部法规司司长魏莉华解读指出，刚刚通过的土地管理法修正案，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，在农村三块地改革方面作出了多项创新性的规定。
土地征收方面实现三个完善：
第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。这次在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。
第二，首次明确土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样一个规定改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
第三，完善土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
02
在集体经营性建设用地入市是亮点
在集体经营性建设用地入市方面，这次是一个创新。
破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。
明确集体建设用地入市的条件和程序。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。
同时，使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，魏莉华司长表示，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。
集体经营性建设用地入市改革目的是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。杨合庆副主任表示，集体经营性建设用地入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途； 必须要经过依法登记； 它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。 另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。
03
宅基地增加户有所居的规定
在宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，要有足够的耐心。
如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。
这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。
04
强调“永久基本农田”
在土地管理法修改过程中把土地管理法中的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。
在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。
原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，这次新法微调为：具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定，使这部法律的规定更加符合实际。
魏莉华司长指出，从基本农田到永久基本农田是基本农田保护的的2.0版。 这样的修改，体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。 保护耕地，保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨之一，也是在这次修订过程中坚持的一项基本原则。
七十年前，中国共产党领导中国人民通过土地改革，实现了“耕者有其田”千年梦想； 四十年前，农村土地承包责任制开启改革开放新征程。 在中国特色社会主义新时代，土地管理法的修订，将进一步保护农民土地权益和土地权利，为城乡融合发展注入新的强大动力。