中国金茂执行董事兼首席执行官 李从瑞

  乐居财经 林振兴 发自香港

从“让地”疑云，到平安入股，中国金茂在资本市场活跃程度明显提高，外界对于金茂的了解欲望愈发强烈，从8月28日投资者会议的火爆程度便可窥一二。

现场144个座位全部坐满，后排临时添加了20个座位，但仍然不能满足前来的投资者们。在会议尾声，甚至有从新加坡专程跑来的分析师，驻足在门口旁听。

随后召开的媒体业绩会比预定的时间稍迟了些。17点40分，黑色直身西装、搭配深蓝领带的中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞带领一众管理层出席业绩会，揭晓金茂上半年的优异成绩单，并道出了平安入股背后的真实逻辑。

作为资本市场的优等生，2019年上半年，中国金茂（00817.HK）达成合同销售金额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，其合同签约销售净额同比增长约79%；销售面积同比增长114%。

此外，不到8个月时间，中国金茂实现销售额与回款额双双突破千亿。业内人士表示，接下来金茂仍将处于强销期，其下半年可售货值充裕，预计供货约1660亿，有力支撑全年1500亿目标达成。

一边是业绩持续创新高，另一边金茂也在不断刷新自己的形象，它不仅想做严谨稳健的央企，还愿意成为稳重与高效兼备的企业，用李从瑞的话来说，就是“中国金茂在保持央企属性的前提下可以无限进行市场化。”

站在千亿的起点再出发，中国金茂不是往外踩节奏，而是向内要动力。它具备三张王牌：独树一帜的城市运营模式，持续领先的产品力，以及通过混改实现的更有活力的股权结构，产生1＋1+1>3的化学反应。

  混改与市场化

金茂是克制的企业。在房地产这些年高速分化、业绩冲浪的浮躁年代，它一直强调“适度规模”，注重效率、产品口碑、客户满意度等各项维度的均好。

今年上半年，当头部房企加大拿地力度之际，中国金茂却“背道而驰”，多次转让旗下项目股权。

对于资金面较好的金茂而言，“转让项目股权”并不是控速，李从瑞表示，真正原因在于土地最终成交价格超过授权价。这也可以看出央企财务审核严格，对利润率和ROE等财务数据上有严苛的考量。

从6月开始，随着土地市场降温，金茂开始有意识地参与一些项目，加码大湾区，获得汕头和广州两块优质土地，总拿地金额超40亿元。6月下旬，中国金茂依旧在拿地端保持良好节奏，首进潍坊，全国布局扩展至44城。

除了谨慎拿地和多卖房，这家企业还强调要关注回款率，它仅用不到8个月时间，合同签约金额与回款金额已双双突破1000亿，充分展现了“金茂速度”。

2019年，行业融资进一步收紧，资金成本高企的当下，作为TOP20中超低资金成本的拥有者，中国金茂的资金优势进一步凸显，其上半年平均融资成本为4.96%，较2018年年底下降了0.15个百分点。

金茂还连续在境内外发行融资。 2019年上半年，中国金茂先后成功发行了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。

此外，它还采用多种创新融资的手段。5月30日，上交所信息披露显示，“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”，拟发行金额为84.21亿元。若成功发行，也将成为中国金茂融资金额最大的商业地产资产证券化项目。

诚然，金茂在拿地、融资上有自己的节奏和红线。也正因此，它已然成型了一种不受行业周期影响的“金茂模式”，始终保持着稳定的高复合增长率、低融资成本水平、优质土地储备增长，体现出“均好性、稳健性和跨周期性”的经营理念。

长期稳健的财务状况，更是中国金茂对抗周期下行风险的重要保障。中国金茂年年现金流充裕，净负债率也长期保持在行业中低位，在今年上半年下降至67%。

正因为如此，金茂成为平安唯一的股权投资央企房地产公司，“平安”和“混改”也成为此次业绩会现场出现频次最高的词汇。

早在十年前，中国金茂作为央企中化集团旗下的房地产平台，就踏上了混改之路。2015年，金茂引入新华保险和新加坡GIC作为第二和第三大股东，险资出现在中国金茂的股东结构中，释放深刻的影响。

而今，金茂正不断推翻外界对其的固有印象，努力将央企的压舱石作用与民企机制灵活作用结合起来，成为央企市场化征程上的先头兵。

今年7月，中国金茂引入平安作为第二大股东，其股权发生变化，前三位的股东持股比例变为中化香港持股占比35.1%，中国平安持股15.2%，新华人寿持股9.18%。混改后，中化集团仍保持最大单一最大控股股东，并维持对中国金茂对控股并表地位。

虽然该次配股的8.4亿对于超过千亿销售的金茂来说并不多，但更重要的意义在于平安入场后，有利于完善中国金茂的股权结构和管理结构，也给它带来持续获得优质资本的信心和动力，令金茂五年内进入“第一梯队”的步伐有所加速。

李从瑞强调，平安不介入经营管理，就是财务投资（角色）。此外，中国金茂管理层表示，未来金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力，拓展更大的合作空间。

具体上看，平安、新华旗下众多科技、健康、养老等产业板块，与金茂“大科技、大健康、大文化”的产业资源方向高度契合，未来将进一步丰富其产业资源库，助力城市运营项目获取。此外，平安、新华旗下金融产业机构众多，金茂也将积极与股东旗下金融机构展开多层次的合作（如项目股权合作等），获取多维度金融支持。

  左手城市运营，右手金茂府

站在千亿的起点再出发，金茂的致胜法宝远不止于体制改革。

左手城市运营，右手金茂府，成为千亿金茂的两张王牌，同时支撑了千亿破千亿、以及千亿之后再发展。

2019年，被中国金茂定义为“城市运营年”。事实上，早在2015年更名后，中国金茂就开始聚焦转型，明确了城市运营商的战略定位，它试图超越优秀地产商的范畴，谋求城市再造和土地赋能。

从“造城者”到“运营者”，金茂的城市运营逻辑是以城聚人、以城促产的“城-人-产”。通俗来讲，就是先建设一个品质城市，再以此吸引高品质、高素质、高需求的人才，再为这些人导入产业，持续进行城市运营和发展。

表面上，金茂中国通过住宅、酒店、商业、写字楼、学校、医院配套去提升城市的颜值，但实质上是在通过一二级联动、产城融合等前瞻城市规划和产业引入，去影响一个城市内在的骨骼与肌理，同时也为公司收益提供丰富的羽翼，为金茂加快进入行业第一梯队提供了弯道超车的机会。

而今，金茂的城市运营模式已经进入了成熟的复制期，到目前为止已有16个项目。而到去年年底，金茂还只有8个城市运营项目。短短半年时间，城市运营数量便已经翻倍。据李从瑞透露，2019年下半年金茂在嘉善、武汉、南通、福州等城市均有城市运营项目在推进中。

此外，独有的城市运营模式不仅为金茂继续保持高利润率和高权益比提供了基础，同时也为销售提供了潜在的“面粉”。截止目前，中国金茂总土储为6998万平方米，上半年新增土储643万平方米，其中城市运营土储贡献率占新增土储的45%。同时，上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡，同比降低35%。

李从瑞表示，我们预期到2021年以后，城市运营将引来爆发期，金茂60%的新增土地储备来自城市运营。

除了城市运营，中国金茂“突破周期”的另一核心王牌是产品力，其中最为特别的当属“金茂府”，它也被视为教科书级意义的产品线。

以广渠门金茂府为肇始，因大宁金茂府而势起，十年间，全国23座城市42座金茂府打响了中国金茂的高端招牌，其总体货值已接近4000亿。此外，“超级金茂”现象也在全国涌现，让中国金茂的产品在很多城市都成为所在区域的标杆项目，每府皆传奇，开盘即热销。

实际上，这个招牌的背后是金茂高端产品模式的策略定位，其高成本地价、高端产品定位与高溢价是环环相扣，使它上半年拥有了高达37%的毛利率。与此同时，中国金茂也一跃成为销售均价最高的开发商，今年上半年金茂府的平均销售均价为24000元/平米。

  附业绩会现场问答实录（节选）：

问：平安入股金茂的原因？后续有怎样的动作？

李从瑞：平安不介入经营管理，就是财务投资（角色）。金茂以前就有和平安的合作，包括不动产合作，以及银行、发债也有合作。未来，随着平安成为我们第二股东，我们在各方面的合作会进一步加强和加快。

问：下半年金茂的拿地计划是怎么样？

李从瑞：金茂今年拿地跟去年差不多，保持比较好节奏。我们招拍挂基本在一二线城市，城市运营项目在三线城市出现，下半年我们会保持这样的节奏。

问：今年公司频繁出售了一些项目股权，是什么原因？

李从瑞：现在拍地提前有合作伙伴，拍的时候授权不一样，超过我的授权，我就会退出。由于现在项目合作越来越多，股权运作就会复杂。

问：金茂下半年的开盘节奏如何？

宋镠毅：金茂今年货值是2400多亿，上半年大概推了一半，整体节奏控制比较均衡，下半年会稍微偏多一点。