中国恒大管理层

乐居财经 梁争誉 发自香港

头部房企放榜，向来自带光环。

下午四点，距离业绩会开始还有30分钟，本就紧凑的空间满满当当站满了投资者、记者和工作人员。16:30，夏海钧登台，带着管理团队分别向左、中、右三个方向的记者微笑示意。

“不要再幻想房地产价格飙升赚得盆满钵满。房地产商一定要坚持房住不炒，满足刚性需求。”夏海钧一句话，便为这场业绩会定下了基调。

8月28日，中国恒大（03333.HK）2019年中期业绩发布会在香港举办。董事局副主席、总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣，公司秘书方家俊出席。

报告期内，恒大实现销售金额2818亿元，销售面积2620万平方米，销售均价上升至10756元/平方米，为历年来最高水平；新开盘项目81个，分布于深圳、成都、重庆、武汉、长沙、济南、西安、大连、昆明、佛山、扬州等数十个城市。

夏海钧表示，恒大坚持「民生地产」战略，产品定位刚需、性价比高，96%的产品面向刚需人群。

据统计，在产品设计上，恒大120平方米以下产品占比75%，120-140平方米占比21%，140平方米以上的豪宅产品占比仅4%。“恒大产品卖得好就是因为我们不做大户型、不做豪宅，也不拿地王。”

夏海钧指出，恒大始终坚持国家的三个稳定政策——稳地价、稳房价、稳预期，“像恒大一样，做房地产调控的模范生，行业就会稳定、健康发展。”

“调控模范生”的底气源于恒大逾3亿平方米的土地储备。

“恒大的土地储备给大家一个错觉，我在这里做一个澄清。”

夏海钧指出，恒大于2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年超前进入经济发达的三线城市，2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。

截至2019年6月30日，恒大土地储备达3.19亿平方米，未纳入土地储备的旧改等项目建面达7012万平米，合计可提供约5万亿的可售货值；获得项目864个，分布于全国232个城市。“恒大没有其他地产商的拿地迫切性，不拿地也能保证未来5-8年的发展。”

夏海钧透露，恒大目前的拿地方式以并购为主，在全国拿的项目中有200多个通过并购获得。恒大转变拿地方式的原因有二——坚决执行国家的房地产调控政策，不通过举牌推高地价、楼价；并购中小企业，既得到便宜的土地，又有效化解金融风险。

据了解，恒大在一二线城市项目土储原值3455亿元，占比66.1%；三线城市项目土储原值1772亿元，占比33.9%。“中国人口净流入、有产业支撑的城市，是恒大的发展重点。”夏海钧强调，一二线城市是未来房地产商决战的主战场。

大湾区的战争已打响。恒大披露的数据显示，其在大湾区拥有5421万平米的储备项目，总货值1.68万亿。其中，大湾区核心城市深圳的项目储备3124万平方米，总货值1.24万亿。“庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证。”

夏海钧坦承，房地产市场的“大饼理论”基本形成，“15万亿就是天花板了，最大的机遇是大饼里市场份额的变化。五年后，1万亿左右的销售规模才能在三甲里面有担当。”

目前，碧桂园、万科、恒大三大龙头房企市场占比约12.6%，随着行业集中度进一步提升，夏海钧预计到2023年市场占比超20%。“按全国年销售15万亿计算，2023年前三房企销售额将达3万亿，恒大销售达1万亿。”

“房地产还是中国最好的产业之一，恒大还有很大的市场空间。”

夏海钧分析认为，市场份额未来的增长有三个利好因素——

城镇化。中国目前的城镇化率是约50%，欧美80%，还有超过20%的增长空间，“每年增长1个百分点就是1400万人口进城。”

人均居住面积。中国人均居住面积39平方米，欧美80平方米。“十年前住三房一厅就很满意了，今天住500平方米我觉得很小。这个增长空间就是我们的机遇。”

旧城改造。每一个地产商将来都不能回避这个问题。恒大在深圳的土储3400万平方米，90%都是旧城拆迁，“全是在城市中心，都是收益巨大的地方。”

夏海钧表示，恒大下半年可售货值约8000亿，即便按保守的40%去化率计算，下半年销售额在3200亿以上，对完成全年6000亿销售目标充满信心。

附业绩会现场问答实录（节选）：

提问：上半年完成6000亿目标的47%，有信心完成全年目标吗？

夏海钧：上半年恒大实现销售2818亿，完成6000亿目标的47%，将近一半。下半年恒大的可售货值约8000亿，按保守的40%去化率计算，下半年销售额在3200亿以上，我们认为完成目标是没有问题的。

提问：怎么看今年的调控政策？恒大怎么应对？

夏海钧：首先，中央有几个定位——房住不炒；稳地价、稳房价、稳预期。调控政策是一个组合拳。很多地产商在调控中遇到了困难。恒大这两年，我们认为发展很好。我认为一个原因是，恒大坚定执行了中国的房地产调控政策，把“民生地产”作为恒大做大做强的战略目标。

在产品设计上，恒大面向刚需市场，我们不做豪宅，125平方米的产品占75%，96%的产品都面向刚需。恒大产品卖得好就是因为我们不做大户型、不做豪宅，也不拿地王。

业主的自住需求占了85%，大部分买了恒大房子的都是用来住的。这是我们成立之初到现在一直贯彻的，民生地产，房住不炒。

近三年，恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右。三年里恒大没有拿一个地王，坚决贯彻国家稳地价的目标。

三年的销售均价都在10000元/平方米左右，保持稳定，没有大起大落。因为土储便宜，建筑成本、装修费用也很便宜。

不要再幻想房地产价格飙升赚得盆满钵满，房地产商一定要坚持房住不炒，满足刚性需求。要坚持三个稳定——稳地价、稳房价、稳预期，不要把自己作为房地产调控的坏典型，天天拿地王，肯定要调整。

像恒大一样，做房地产调控的模范生，行业就会稳定、健康发展。

提问：当下楼市正在降温，是否已经触碰到行业的天花板？

夏海钧：房地产市场的“大饼理论”基本形成，15万亿就是天花板了，最大的机遇是大饼里市场份额的变化。五年后，1万亿左右的销售规模才能在三甲里面有担当。

目前三大龙头房企市场占比12.6%，随着行业集中度进一步提升，预计到2023年市场占比超20%。按全国年销售15万亿计算，2023年前三房企销售额将达3万亿，恒大销售达1万亿。龙头房企将持续抢占市场份额，强者恒强的行业格局仍将延续。

恒大这几年并购，就是产业份额的调整，给行业创造巨大的生机。

市场份额未来的增长有三个利好因素——

城镇化，每年增长1个百分点就是1400万人口进城。

人均居住面积，中国39平方米，欧美80平方米这个增长空间就是我们的需求。

旧城改造，20%的老房子要拆掉，每一个地产商将来都不能回避这个问题。我们在深圳3400万平土储，90%都是旧城拆迁，全是在城市中心，都是巨大收益的地方。

房地产还是中国最好的产业之一。

提问：今年恒大仍然是“利润王”，为什么能取得这么高的利润？

夏海钧：超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值是恒大盈利能力持续提升的主要原因。

恒大于2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年大力布局三线城市。2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。

同时，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和集约化采购模式，有效控制成本，实现向管理要效益，并大力打造精品产品，不断提升产品附加值。

标准化运营让恒大成为地产界的麦当劳。

恒大有三条生产线，一是高端有恒大华府，二是面向普通老百姓的刚需产品占比70%，还有一部分的旅游产品。按照这个模式去拿地，产品设计都是在总部拿到的。每年年头进行一次材料采购，建筑材料、装修材料只有市场价格的20-30%，流通环节的费用全部挤掉。