8月29日上午，南京集中拍卖11幅地块，其中位于汤山新城温泉核心区的NO.2019G55居住、商业、旅馆用地最终流拍。当日下午，由苏豪健康、中国金茂、汤山建投共同开发的汤山温泉康养小镇在汤山颐尚温泉度假酒店举行了盛大的开镇和产业项目签约仪式。一日时间，汤山在南京人视野里出现了两次，且一冷一热反差之大，令人不禁好奇，汤山这个地方到底是个什么情况？

汤山位于南京市江宁区东北部，多年以来一直发展温泉经济，但是后劲不足是个严重问题。今年1月，南京市委市政府明确提出要加快东部崛起，对提升南京城市首位度、城市高质量发展具有重要意义。4月份，紫东地区概念提出，汤山板块定位以“温泉+”为城市化发展主题。从地理上看，汤山新城位于紫东地区东部位置，是未来宁镇扬一体化的桥头堡地带，也是南京未来提高省会城市功能和中心城市首位度的战略要地。在市委的关注下，汤山新城目前正全力推进交通、商业、文旅等建设，板块发展呈蓬勃之势，一跃成为城东的新晋宜居板块。

区域规划

早在2017年，汤山板块就被南京政府列入重点开发区域，在2017和2018年的金洽会上，共获得了332亿元的投资额，汤山先后引入中青旅汤山风情小镇、景枫汤山商业中心、明月冰雪小镇、极地海洋主题公园等重点项目，为汤山新城发展注入了一针强心剂。另外在交通、教育、商业及医疗等基础配套方面，汤山也实现了跨越式发展。

1.交通方面

宁句城际（S6号线）已经全面动工，在汤山境内设置了汤泉西路站、汤山镇站、汤山站，预计2023年建成通车，建成后6站接驳马群站，换乘2号线，15站即达新街口。

2.教育方面

汤山新城规划有13所幼儿园、9所小学、6所中学以及2所国际学校。南师附中汤泉西路中、小学已开学，南师附中孔山路小学预计明年开学。全英学术最优秀的公学名校威雅公学国际学校，IB世界学校之台湾康桥国际学校也将于今年签约落地。

3.商业方面

已开业的有汤山百联奥特莱斯，在建的有景枫商业综合体、汤山匠人村、明月冰雪小镇等商业配套。

4.医疗方面

4万方的南京军区总院汤山分院已经运营；占地70亩的江苏省中医院汤山分院预计年底开工，计划2021年开始运营；江宁医院汤山分院也已经签约落地。

土地市场

从汤山近几年的土地市场来看，2017年可以说是汤山蝶变的一年，先后共成功出让5幅地块，先是国资新城拿下G91地块，溢价率高达112.5%，之后旭辉、碧桂园等紧随其后，足以彰显开发商彼时对于汤山新城前景持有较强的信心。区域内目前已汇集了碧桂园、旭辉、银城、绿城、融创、金茂、景枫等国内一线品牌开发商，集聚效应凸显，板块价值提升。

虽然开发商纷纷大手笔在汤山新城布局，对板块发展前景十分看好，但不可否认汤山新城依然还是一个新兴的板块。板块内目前各项利好配套仍只存留在规划中，兑现需要一段时间，有一定的开发风险。这也是后来开发商纷纷选择联合开发的原因，如汤山玉兰公馆，由国资、融创、长发联合打造；旭辉与银城合作开发G66地块。

而分析历次土拍详情，单从数据上来看，土拍成交的溢价率呈现走低的态势，由2017年1月的112.5%的溢价率到年末基本维持在30%左右的区间范围内。溢价率普遍低持续下行,整体上降温趋势持续到了2019年，甚至出现了昨天流拍的现象，可见目前开发商对于汤山市场的判断基本较为保守。

住宅市场

从住宅市场来看，汤山新城在2016年房价突破“1字头”，紧接着一年后突破“2字头”，随后的2018年逼近3万，房价一路上扬，且势头较猛。而从供需关系上来看，汤山新城在2018开始告别区域内供不应求的局面，这也和前期土地入市有关，近两年住宅市场已然转变为买方市场，房价涨势也有所遏制，趋于理性。

目前板块内的住宅市场还不够成熟，已交付的商品房较少，所以区域内的二手房市场主要以安置房为主，二手房均价处于1万五左右，参考意义不大。另一方面，高企的地价同时倒逼区域内的住宅市场向改善转变，以区域典型项目—碧桂园汤山源著来看，项目地处南京江宁区汤山街道，总建筑面积13.6万㎡，容积率1.5，规划打造低密度的品质改善洋房社区，共规划建设8栋11层洋房、7栋10层洋房，共计15栋住宅房源。项目于2019年1月首开，开盘均价在2万左右，主要吸引改善，中年以上客群，地缘接受度较低，后期市场仍待打开。

综上，汤山新城属于新兴发展板块，随着市场大环境的趋于平稳，汤山板块热度逐渐降低，开发商对区域的预期已经转为保守。住宅市场目前商品房环境较弱，无法提供较为准确的二手房参考价值，购房者对板块的观望态度明显。目前汤山房价2万左右，吸引了南京主城刚需客户购买，板块形象有待提高。但板块目前交通、商业、文旅等建设规划正在全力推进，板块发展之势较为可期，相信后期随着利好的不断落实兑现，区域有望在未来迎来迭代更新。

文章来源:CricBigDataNJ