龙湖,变了?

文|内幕君 秦昭王晚年,任范睢为相,推行他的“远交近攻”,把斗争重心放在身旁的三晋。 这样有个好处,

文|内幕君

秦昭王晚年,任范睢为相,推行他的“远交近攻”,把斗争重心放在身旁的三晋。

这样有个好处,每打下一片土地,秦国都能直接管辖。慢慢的,饼就摊大了。

秦昭王后,迎来两任短命君主,一共只站了4年岗。后来的后来,他儿子的孙子秦始皇上位,也这么干,先攻赵魏韩,后取燕楚齐,最终完成一统。

秦人用实践告诉我们一个真知:保持定力很重要。

不过,在求快、善变、跟风的地产圈,少有房企做得到,很多中小房企三年一个战略,一年一个节奏。

这里头,龙湖算是比较“长情”的。

2019年是龙湖上市第十个年头,几天前的半年度业绩会上,记者问吴亚军有什么感想,吴亚军说:

时间过得还挺快的。

接着补充道,我们一直按照自己的战略走。

1

3年前说起长租公寓,很多房企两眼放光,提着钱就进场了。

两年多时间,百强房企中杀入这一领域的,多达3成,凑起来可以开十桌欢乐斗地主。

但是今天,再跟他们谈长租公寓,多数会告诉你,网络不好,我先下线了。变心如变脸,贼快。

没几家有底气说:不要走,决战到天亮。

2018下半年以来,行业第一轮大洗牌,不少房企倦意流露,要么剥离,要么放缓。

于是出现了一道奇怪的风景线:有的在爆雷,有的在爆发。

最近房企半年报陆续发布,只有龙湖和招商披露了公寓的规模和租金。

截止上半年,“冠寓”累计开业数量超6万间,实现租金收入4.3亿元,同比增长207%。在规模排行中,龙湖与万科、旭辉稳居房企系前三。

半年度业绩会上,龙湖CEO邵明晓透露,冠寓明年开始持平或微利。

大家都知道,风口追了三年,长租公寓还难言起飞,只要不亏就是赚。连老大哥万科都表示压力大,目前还在亏损。

龙湖能够异乎寻常,走出一条上扬线,正是得益于「持久的定力」。

一些房企萌生退意时,龙湖明确表示,长租公寓仍将是集团的四个主航道之一,和地产开发、商业运营、智慧服务并重。

从2016年踏足长租开始,冠寓在产品、运营上持续优化,“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线全面落地,分别针对金领、白领和蓝领。

别人还在犹豫做不做时,龙湖已经研究起00后的居住需求了。

冠寓最新的研究结果显示,其租户的主力人群是90后,占比高达64%,另外有3%的00后。

通过不断深挖人群属性和租住需求,继而更新产品和服务,切入各细分市场,成为冠寓业绩爆发的关键。

另外,低成本的融资优势,也是龙湖傍身利器。

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7月,龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模为20亿人民币,五年期债券票面利率低至3.9%。

羡煞同行。

融资全面紧缩的大背景下,能够大规模低成本融资的,往往是央企、国企,民营企业得靠自己,用综合实力说话。

目前,融资成本能够维持在5%以内的,不超过5家,且清一色是华润、保利、中海这样的国家队。

山丹丹花开红艳艳,龙湖是唯一的民企。

截至6月底,龙湖综合借贷总额为1400.5亿,平均借贷成本低至4.56%,只比华润高出0.06%,低于保利的4.99%。

而且龙湖没有用过非标、影子银行和信托这些贵钱,从浅层说,这是企业的自律,往深了说是不差钱。

从债务结构来看,有息负债中,龙湖一年内到期债务是137.6亿,只占总债务的比例9.8%,现金短债比为4.22,即在手现金除以一年内到期债务。

这是个相当优秀的指标。

根据地产标准学院发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》显示:

80家上市房企的现金短债比平均为1.73。

地产下行周期,融资成本的分化,将加速房企分化。

决定房企向左走,还是向右走。

3

龙湖常被业内称为“均好生”,规模、盈利能力、负债四平八稳。

今年上半年,龙湖的表现,除了一如既往的“稳”,还有稳中“爆发”。

1-6月实现合约销售1056.2亿,同比增长8.8%,稳居行业前十,达成全年销售目标48%;

实现营业额385.7亿元,同比增长42.2%,连续三年增速突破30%;

归属于股东净利润为63.1亿元,同比增长26%,毛利率连续三年维持在30%以上,达到32.6%;

新增50幅土地,总建924万方,净负债率依然维持低位,仅为53%。

除此之外,已售但未结算的合同销售额还有2470亿,意味着龙湖未来的核心利润会持续,并且稳定增长。

这点同样远胜同行。

已经公布半年度业绩的近百家上市房企中,超过30家出现利润下滑。

业绩会上,有记者问邵明晓,全年目标2200亿会不会太保守了?

“世茂要重回前十,龙湖没压力吗? ”

邵明晓回答,龙湖会按自己的节奏走,稳步推进。其定力可见一斑。

做得到的,往往是强者。

去年女排世锦赛,复赛阶段,中国遭遇美帝。赛前,网友说只要能拿一局就算赢。毕竟12年来,咱没在大赛中胜过人家。

结果郎家军剃了人家一个光头。赛后记者问郎平,战争苦主有秘诀吗?

铁榔头说,有啊:

不管领先还是落后,都按自己的节奏,往死里打。

龙湖商业爆发,背后也是这个“秘诀”。

2011年,龙湖定下“持商业”,8年多来,集团每年按回款的10%作为上限持续播种,最终收获硕果。

2017年,龙湖商业收租25.3亿。

2018年,这一数据改写为36个亿(不含税),同比增长42%。

今年上半年,龙湖商场租金收入21.2亿,同比增长25.7%。

截止日前,龙湖商场的开业数量是30家,到2020年,累计开业商场数量将超过50家,有望收租60亿。

纵观当下,零售低迷,商业地产竞争白热化。龙湖商业能够逆势增长,靠的自然不是运气。

是厚积薄发。

而龙湖厚积的前提是「不变」,是「定力」,就像九阳真经的口诀说的:

他强任他强,清风拂山岗。

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