投资要点

上市公司2019年中报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业（按申万房地产分类）业绩情况：

中报结算净利增幅理想 全年业绩可期。2019年上半年上市房企实现营业收入9474.51亿，较上年同期升22.88%，增幅提升0.19个百分点；实现营业利润1729.97亿，净利润1242.39亿，归属净利999.3亿，同比分别升22.79%，21.1%和17.66%，较2018年末增幅分别上升-2.05个百分点，0.05个百分点和3.48个百分点。行业营收、营利、净利及归属净利增速均实现理想增长，绝对值更是再创同期新高，中报业绩令人满意。而从当前房企整体销售及可结资源看，全年行业整体业绩将继续具较高保障度。

毛利率净利率延续回升态势 盈利能力改善。2019年上半年行业整体销售毛利率及净利率分别为32.62%和13.26%，较上年全年分别上升0.23个百分点和0.85个百分点，延续17年中报探底回升态势。近两年由于房价涨幅明显，整体结算收益率出现持续回升态势，令人满意。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维持较高水平，盈利能力改善持续。

负债水平进一步上升 业绩保障度高。2019年上半年上市房企整体资产负债率为80.5%，较上年末提升约0.5个百分点，处于历史较高负债率水平。2019年上半年行业整体融资有所收紧，开发商推盘相对积极回流现金，而拿地及新开工则相对理性。行业继续增加融资，提升负债率，表现在财务上则是负债率水平提升及现金流向下。开发商结算增幅低于销售增幅，留存可结算资源丰富。全年来看行业整体业绩保障度高。

总结与投资建议。上市房企2019年上半年结算业绩增幅超一成七，较上年提升3.48个百分点，中报业绩令人满意。行业毛利率、净利润率持续探底回升，盈利能力改善。一二线龙头房企销售增速大部分高于行业整体增速，行业集中度加速提升趋势不改。今年以来政府对房地产融资规范规管有所加严，行业融资收紧，但整体看仍没有2018年上半年去杠杆时期情况差。行业资金面及政策面最悲观时期过去。开发商加大推盘回流资金预期提升，这将可能带来销售的持续上升，为结算业绩带来保障。

由于过去两年行业及一二线房企销售理想，当前进入结算期，全年业绩保持理想增长值得期待，将有力支持板块个股走强。而地产板块2019年以来整体走势偏弱，跑输大盘。当前行业整体估值水平跌至历史底部区间，向下空间及风险较低。建议重点关注基本面理想、业绩锁定性及股息率较高、估值便宜的一二线龙头地产股，包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、金融街等。

风险提示

融资进一步收紧 销售回落。

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