8、9月之交的深圳，大雨浇不灭高温。

“先行示范”的热力，正在这个城市扩散。按照过往的验证，楼市，总会成为各路利好的第一波吸金池。

天健天骄，在这样的雨中开盘。

按照开发商的说法：截止当天下午三点，开盘销售410套，去化80%，劲销50亿。

这家近十年在地产圈非常“低调”，也极少推陈出新的企业，期望凭借该项目，跻身深圳豪宅圈，在大湾区的时代，唤醒市场对于“香蜜湖”的记忆。

可惜的是，天健天骄，它不是位于香蜜湖；它在许多置业者的眼中，也不是今天真正意义上，代表深圳主流的“豪宅”。

8月31号上午，开盘现场等候选房的置业者

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尴尬的地段

时间回到天健天骄开盘前。8月31日上午9点，前海万豪酒店二楼宴会厅，等待、观望以及焦虑。

根据住建局披露，天健天骄本次备案515套住宅，单价均价10.5万/平，总价区间在821万-2146万/套间。此外，还需另交6000元/平的装修费，即使按最小面积90平计算，也需要多准备54万。

“我们都知道，它不是香蜜湖，就是景田南，还有加油站、保障房，户型也很一般，但是即便这样，景田这个地段以后也很难有新房了……”在现场，这样的声音成为主流，地段、地段、地段，这十年反复教育过深圳置业者的黄金法则，此刻远远高于对产品本身的判断。

事实也是如此，天健天骄，并未用产品打动等待它的“粉丝们”。

有老景田说：“天骄的品质跟豪宅沾不上边，但地段好啊！虽说买了不指望会涨，但深圳的房价也不会降……”

来自一对母女现场的说法：“其实这个价钱对我来说是偏高的，买它是因为地段好，挑不到高层就不考虑买了。”

有龙华的夫妇买了低楼层，主要看重教育资源，“但是停车费和管理费太贵了，我们群里在讨论，如果物业不好，3年后就成立委员会炒了它”。据天健天骄销售透露，未来的物业管理费是9.8元/平，看齐深圳一线豪宅。

根据圳在买房现场的统计，以及来自开盘后的多方求证，此次天健天骄准确的开盘销售率为七成，与开发商时候对外宣称的“劲销八成”，注水不多。

购房者15点左右群发照片，并称“最后的销控表”

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滞销的产品

然而，值得进一步关注的是，在天健天骄此次开售的10个户型中，有5个以上销售遇冷。这也符合了上述置业者对产品的信心不足与质疑。

根据圳在买房在现场清点，截止开盘当天下午三点前，B座二单元06户型 123㎡ 两房两厅两卫，推40套，30套未售，滞销比例高达75%。

而以下这些户型滞销率都超过了6成：

A座02户型 166㎡ 三房两厅三卫推38套，24套未售；

A座03户型 169㎡ 三房两厅三卫推38套，12套未售；

B座二单元02户型 123㎡ 两房两厅两卫推40套，25套未售；

B座二单元03户型 122㎡ 两房两厅两卫推40套，23套未售；

B座一单元03户型 122㎡ 两房两厅两卫推40套，18套未售。

如果说，今天豪宅的标准可以从地段、景观、产品、设计、配套、生活、其它附加值（例如艺术人文的精神体验）等等细项来打分的话，可能在现场的置业者眼中，天健天骄唯一可以拿得出手的就是景田南的地段，其它的几乎可以忽略不计。

换句话说，如果同样的地段，换成不同的开发商或者其它的产品，他们可能依然还会埋单。买的都是地段，这其实已经与什么样的豪宅、甚至是不是豪宅，关系不大。

B座二单元06户型

建面约123㎡ ，两房两厅两卫，一个推40套，30套未售的户型，它究竟长啥样？为什么会被置业者抛弃？

有弃购该户型的置业者，为我们做出这样的点评：“于刚需而言，总价太高；于改善，两房太少。砸掉书房的墙可改三房。厨房开间小。2.1米的厨房开间，留下的烹饪宽度仅1米多一点。没有动静分区，次卧室休息受影响。大门口进直主卧室门，主卧室洗手间直对大门口。这可能是风水大忌。最不好的是，这个户型下放临近景田加油站，低楼层难免有层气油，特别是主人房位置。”

B座二单元02户型

建面约 123㎡ ，两房两厅两卫，推40套，25套未售。

在买家看来它的缺点是：“洗手间直对卧室；采光和通风不太理想。虽然是东南向户型，由于布局的问题，受临近单位形成的半围合，仅有东南面（阳台、主卧室）采光稍好，其它部分影响比较大。有一个卧室窝在凹槽处，采光通风非常一般，特别是低楼层。还有一个很关键的槽点是隐私性差，卧室2与一单元03户型相距15米，有对望可能。”

A座01户型

即使是最为热销的A座01户型的样板房，经现场实探后，也依然与今天深圳主流豪宅标准，格格不入。局促的空间，豪宅装修质感与细节的差距，最小15米的楼距……

有看样板房的置业者一语中的：“就像看五年、十年前的深圳豪宅……”

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“平庸”的豪宅

“俯瞰香蜜湖的骄傲”，这是天健天骄的广告语。 如果此刻，你真的站在天健天骄的顶层， 你能看到加油站、菜市场、市井生活、车水马龙…… 但很可能看不到那个传说中城市中心的湖，更可能看不到蜿蜒数百里的向海湾区。

在深圳“先行示范”的 描述中，同样没有湖，只有全球海洋中心城市。 从15年前房企竞得香蜜湖“九万三”地块开始直至2019年的现在， 伴随深圳房价一路暴涨的，是城市对于“地段”、对于“豪宅价值”标准的加剧变迁。 今天，与天健天骄一路之隔的香蜜湖豪宅围合“森严”，正如蜂拥而至的new money，沿着深圳湾“跑马圈房”。

景田路上的天健天骄，能俯瞰的还是景田南。

在天健天骄开盘现场，主持人激情昂扬的说：“这里的未来，是20万/平！”台下有置业者嘀咕：你们这样说，良心不会痛吗？

地段、地段还是地段论的发明者，已经远离起家之地；深圳的“先行示范”早已明确与买房无关；今年黄金价格累计涨幅已经突破了10%，上半年发售的倒钩AJ1从2千暴涨到五万，这些都远远跑赢了同期深圳房价。连经常演讲的经济学家马光远最近在深圳也说，未来中国20%城市里面20%的房子才值得买。

那么，一个“擦边球”香蜜湖的地段、一个“平庸”的豪宅产品，还有一家近十年极少推陈出新的房企，一个意料之中的“热销”，这样组合在一起的未来，究竟在哪里？

答案，无人知晓。