在前几天的江门肇庆新区调研文章中，我在文中提到了由广东省“正负”牵头规划的肇庆新区承载了肇庆的未来，肇庆计划把市“正负”搬到到肇庆新区，以此来带动人口和产业导入，再建一个新中心。

在土地财政的推波助澜之下，现在每个城市基本都有新区、城市新中心的概念。

很多以前荒郊野岭的地方，现在都变成了一座座崭新现代化新城。

在武汉考察时，土著会感慨“现在的光谷，别看是个大工地，以后建成就是北有中关村，南有光谷新区”，还会顺嘴补一句“对了，以前那里连田都不是，就是一块荒地来的”。

图片来源：王筝

在长沙考察时，土著会感慨“现在的梅溪湖，比五一广场漂亮多了，发展真快呀”，也会顺嘴补一句“你别看现在都是高楼，10年前我们全家周末经常来这里摘葡萄钓鱼”。

在中国，像光谷、梅溪湖这样的大工程建设，不计其数。通过“正负”的力量，集中办大事的力量，3年基础打好，5年初见雏形，10年建成新城，真的不是不可能。

新区建设奇迹越来越普遍，而这一切背后最重要的是“正负”的规划和执行。我觉得正在建设中的肇庆新区称得上是中国二三线城市新区建设缩影，可以借此机会来解剖一下，来推导新区是如何建起来的，城镇化是如何影响房价的。

毕竟房子涨价一般都不是内部因素，而是外部城市建设。

肇庆虽然是珠三角城市，但是多年以来偏安端州一隅，围着星湖进行重复建设。

而在端州老城区严重满载之后，开始想把发展战略中心更靠近广佛，所以在距离原来的端州老城区大概20公里之外规划了面积115平方公里的肇庆新区，起步区范围18平方公里。

一直以来三线小城的肇庆的城市规划水平都是比较弱的，所以肇庆新区的规划建设是由广东省牵头做的，发展思路还是相对比较清晰的。

◈ 1.营造核心景观

核心景观就好像圆心，接下来城市的起步区建设基本都是围绕核心景观进行建设。

新区的天然条件其实已经很优秀，江、河、湖、库、渠和湿地相间，所以重要城市设施及城市功能都是围绕水系铺展，核心景观是挖了1500多亩的砚阳湖。

然后通过绿化将砚阳湖、长利河、横槎涌、西江，凸显城市景观和滨水景观，注重生态保护和人文氛围，营造城市公共景观。

在新区规划之前，砚阳湖就是一个鱼塘，填也要钱，挖也要钱，做成湖景公园还可以给市民带来更多公共休闲空间。

核心区水系设计总用地面积约9.45平方公里，其中，绿地面积约4.97平方公里，水系面积约3.74平方公里，市政道路面积约0.74平方公里。

◈ 2. 路网规划

新区通过水系景观的隔断将新区分为行政办公、总部经济、文化体育、商务中轴4个组团。

新区的路网规划不仅要连接新区内各组团，还要连接端州老城区。而且肇庆新区的定位是要承接珠三角其他城市的产业转移，所以还要注重新区与广佛的连接。

肇庆新区拥有珠江内河第一港肇庆新港，六条轨道交通交汇设站珠西高铁枢纽肇庆东站，五条高速公路对接大湾区核心城市。

肇庆东站▼

所以新区规划是以高速公路、快速路、主干路、次干路、支路编织成紧密的路网，基本都是双向8车道，也预留了行人和自行车道。

由于肇庆是三线小城，所以肇庆也是不满足发改委要求的建地铁的条件：

1.地方财政一般预算收入在100亿元以上；

2.国内生产总值达到1000亿元以上；

3.城市总人口超过700万，城区人口在300万人以上；

4.规划线路的客流规模达到单向高峰每小时3万人以上；

此外必须是网络化，单线不能审批。

所以肇庆是不能修建地铁的，毕竟城市地位、经济实力、人口集中度都比不上省会城市，这也意味着肇庆新区的建设不会那么快，需要很长的时间周期去兑现。

除了市政道路和桥梁，肇庆最值得被拿出来讨论的是——地下综合管廊。

综合管廊(日本称"共同沟"、中国台湾称"共同管道")，就是地下城市管道综合走廊，即在城市地下建造一个隧道空间，将电力、通信，燃气、供热、给排水等各种工程管线集于一体，设有专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、统一设计、统一建设和管理，是保障城市运行的重要基础设施和"生命线"。

覆盖肇庆新区核心区65平方公里，包括45公里城市地下综合管廊和同步建设38公里市政道路及跨河涌桥梁12座，总投资91亿元。

2016年开建时，新区地下管廊是当时国内单个立项体量最大的城市地下综合管廊项目之一。

曾有全省21个地级市考察来这里学习，甚至雄安新区代表团都曾造访过。

虽然现在在建的很多新区如深圳前海、广州南沙、珠海横琴、武汉光谷、郑州常西湖都有类似的地下管廊，但是这在三四线城市，还属于新鲜玩意儿。

通过地下管廊，可以做到“地上看不见一根管，空中看不到一条线，维修不挖一寸土。”

地下综合管廊对满足民生基本需求和提高城市综合承载力发挥着重要作用。

买房时，很多购房者都会对高压线、通信基站这些不利因素非常介意，而通过管线入地，有效利用了道路下的空间，节约了城市用地。

不仅可以减少这些工程设施对老百姓的影响，还能方便检修，避免开挖地面的“马路拉链”问题。

地下综合管廊，也是为了建设更加现代化、科学化的智慧城市。

地下综合管廊，最早起源于1893年原德国在前西德的汉堡市的Kaiser-Wilheim街，两侧人行道下方兴建450米的综合管廊收容暖气管、自来水管、电力、电信缆线及煤气管，但不含下水道。

我国有北京、上海、深圳、苏州、沈阳等少数几个城市建有综合管廊。

据不完全统计，全国建设里程约800公里，综合管廊未能大面积推广的原因不是资金问题，也不是技术问题，而是意识、法律以及利益纠葛造成的。

肇庆新区的主要规划了行政办公、总部经济、文化体育、商务中轴4个组团。

◈ 1. 行政办公组团

由于肇庆新区的规划不仅仅是造新区，还是造新中心，所以规划了未来的市“正负”将搬到肇庆新区，来聚集产业和人气。

初期市“正负”这个地块规划的是行政用地，后来省“正负”要求地方“正负”厉行节约，不得兴建大型设施，所以在2017年肇庆修改了这个地块的控规，将其改为商务用地。

肇庆新“正负”大楼是由保利承建，目前对外都是宣称保利商务中心，到时市“正负”应该是租用办公室的形式搬到新区。

◈ 2. 总部经济组团

肇庆本身是没有什么产业的，我现在还记得我们在端州城东碧桂园豪布斯卡调研时，置业顾问说起周边有中国银行、农业银行、建设银行的ATM就好像旁边有个金融中心一样。

所以肇庆新区的产业基本都是要靠承接广佛的产业转移，老实说“总部经济”这个帽子真的有点大，深圳湾、横琴金融岛可以说建总部经济圈，但是，有哪个企业愿意把总部放在以“砚台、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？

而且现在早已过了华为腾讯那个大公司爆发的时期，哪里来那么多总部？只能说建设产业园、创业园区。

◈ 3. 文化体育组团

这个组团有新区著名的公共配套体育中心和两馆一宫（市文化馆、市档案馆、市少年文化宫），目前体育中心已经建好。

而建好核心景观砚阳湖旁边的规划馆，在我们去调研时，主体结构已出地面，但是项目正处于停工摇摆状态，裸露的钢筋已经生锈，绿色幕布也破烂不堪，复工之日不可知，大概率是由于项目资金不到位而迟迟未建好。

在2017年时，“两馆一宫”的大规模建设也遭遇了省“正负”厉行节约的预警，最后肇庆市“正负”决定对原“两馆一宫”项目采取股权投资模式建设，即通过市场化运作方式进行投资建设，建成后由市国联公司进行回购，并交原业主单位使用。

鉴于此，为实现股权投资模式，需要调整该项目用地性质。

肇庆市文化发展中心项目(用地面积6.87公顷)规划用地性质由文化设施用地( A2 )变更为商务用地( B2 )，兼容商业用地，容积率不大于2.1，建筑密度不大于25% ，绿地率不小于45% ，建筑限高50 米，项目文化设施用途本质不变。

◈ 4.其他配套：教育和医疗

在长沙考察文章中，我就说过:新区引入名校分校是吸引人气的利器。肇庆新区配建的北师大附中也是新区的一个招牌，还有住宅配建的中小学。

在大学方面，目前已建成药专学院，还有计划肇庆学院的新校区也将搬到新区。主要是肇庆本就不是大城市，所有都是一些比较普通的高校。

在医疗方面，中山大学第三附属医院的大楼已经建成，目前在做内部装修。

端州城东新城的开发得益于肇庆第一人民医院，吸引了不少人来此置业。所以医院的建设也会对新区有明显的人气带动。

为了推进新区建设速度，新区的住宅地块基本都是小地块，基本没有大地块的百亩大盘。

◈ 5.引入大开发商建住宅

多年以来，肇庆老城区的很多地块都是小开发屯的地，然后迟迟不开发，造成城市建设推进缓慢，或者是由于小开发商资金紧张造成项目烂尾。

而肇庆新区的建设基本都是引入大开发商，例如保利、美的、碧桂园、龙光，还有清华集团的启迪。

毕竟大开发商对于这种新区运营的带动作用明显强于肇庆那些连89平三房两厅两卫都做不出来的小开发商，优秀的产品也会吸引老城区和大湾区的投资者来此置业。

在一系列公共基础设施建设搭建的同时，肇庆同步引入保利作为一级土地运营商，将行政板块和商务办公板块的两大住宅地块交予保利进行开发。

而且在2017年控规修改时，也同步将多个地块的容积率进行调整，地块切割更加碎，也使得路网更加紧密。

目前肇庆新区在售的最贵的项目的是保利项目，一期已经交房入驻，二三期在售，由于现在的新区只是雏形初现，还没有完善的配套，所以价格正处于缓慢爬升中，均价8500元/㎡，现在只要是大户型会有7100元/㎡的特价房。

肇庆新区的项目主要是享受未来城镇化的红利，一系列的利好会让这个片区日益成成熟。

对于城市来说，这样新老中心轮换带来的城运是无限的，肇庆新区的建设可圈可点，虽然相比杭州钱江新城、苏州工业园区、武汉光谷新区、郑州东区的建设，差得还是蛮多的，但是可以从中窥见中国二三城市新区建设的缩影：营造核心景观——路网规划——引入产业——发展教育、医疗、商业配套——引入大开发商拍地——引入人口。

它给了我们一个解剖新区崛起的契机，从中可以窥见城市建设是如何影响房地产的。

其实在中国这种集中力量办大事的体制中，城市的钱往哪里流动，你的房子买在这样的区域，大概率都是赌得赢的。

毕竟赌新区，不仅是在赌城运，还是在赌土地财正。