万达近期各种腾笼换鸟的频率有点高！

文/许鑫

万达地产的股东近日又陡生变数。

工商信息显示，万达地产（全称“万达地产集团有限公司”）95%股份被转至深圳迪讯实业有限公司名下，而深圳迪讯实业由在香港注册成立的万达百货集团有限公司全资持股。同时，万达地产集团其余5%股权由一个月前新入股的富泰（香港）投资有限公司（下称“富泰香港”）持有。

由此，万达地产集团的大股东摇身一变成为港资企业旗下的一家公司。

相关数据显示，新入股东富泰香港属于私人股份有限公司，在2019年7月8日才刚刚完成注册，当日注资5263万人民币，持有万达地产5%的股份。该公司为一个名叫黄于的自然人全资持有，这也意味着黄于成为万达地产集团的第三大股东，除此之外并无其他信息披露。

万达内部人士也有曾对媒体回应称，“近一个月来万达地产频繁的股权变化，确实是为上市做准备，且正在争取香港上市机会。”

港股轮回路：“好马也啃回头草”

今年6月就有外媒消息传出，万达集团股份有限公司计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITs）形式上市，估值或超过10亿美元。有香港投资界人士观点，富泰香港背后股东也可能是投行等战略投资者，方便万达地产在新加坡上市。”

此前，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾分析表示，由于当前经济下行压力过大，如果万达在新加坡REITs上市并不乐观，因其对公司资产要求甚高，而纵观万达物业近年发展，距离REITs上市要求有一定距离。

为此，新地产记者就此向万达方面询问后续事宜，对方未予置评。

新加坡REITs上市的战略大事仍在静默期，万达地产却也动作不断。此时，万达集团董事长王健林力主万达地产赴港上市意图不言自明。

从此次股权变更信息中可发现，新入股东，富泰香港所有者黄于早在上世纪90年代初就与王健林有过合作交集。直至2008年万达正式完成私有化最后阶段，黄于才从王健林的大连和兴投资公司股东名单中消失。

无巧不成书。同样也有一位叫“黄于”的神秘人士与“万达系”有剪不断的关连。他曾是万达商业管理集团发起人，还曾担任大连万达商业开发有限公司副董事长和副总经理。大连万达商业开发有限公司成立于1994年，工商资料显示其主要成员仅为王健林和黄于，如今该公司处于吊销状态。

香港富泰的“黄于”是否与上述万达前高管的“黄于”是否为同一人，这是一个待解的谜团。但此次公司股权变更无论时机还是内容都颇为微妙。而王健林意欲重燃资本版图雄心更若“司马昭之心”。

从香港股东加入，再到大股东变为港资企业旗下公司，万达地产这一系列变动，正在为其进入香港资本市场铺平道路。

黄立冲向新地产记者表示，“万达以‘中中外’的公司架构方式变身为一家外资企业，优点显而易见。此后，万达未来只需要少量外汇变成外资，在一定程度上缓解上市压力。但这样做也存在一定风险，未来万达真正的外资持股平台没有办法向外资股份分红时换汇。”

此处专业人士提出的所谓“中中外”的模式，是指公司架构在搭建设过程中，中方与中方结合，增强实力，形成拳头，再与外方资本结合，从而顺利进入国际市场竞争的一种生产方式。

目前国内对于地产企业上市严苛之至，按照万达地产目前境况，国内上市成功几如登天。虽然港股估值偏低已屡屡为企业诟病，但干的不够稀的也能凑，香港上市在当前情势之下，仍然是万达折衷后的必然选项。

即便有了必然性，那为何万达地产如此迫切上市？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，“万达地产未上市之前会影响公司自身资产流动性，进而拖累公司业务快速发展，这是万达必须上市根本原因之一。”

回看那高光一幕：2014年年底，彼时的万达商业地产在香港高调上市——这成为当年香港三年内最大规模的一次IPO。然而好景不长，港股上市后的万达商业地产股价表现一直差强人意，最高价只到过78港币，而最低价低至31.10港币，更是跌破发行价。

最终心灰意冷，万达商业地产于2016年9月20日从港股退市，并宣称——并不是要私有化，而是寻求回归A股。

柏文喜的分析是，万达地产将股权腾挪至香港，意在搭建小红筹架构，实现权益出境，然后在境外直接上市。

在他看来，不论是在港股还是新加坡上市，权益出境都是必须要做的“规定动作”，如果没有境外上市诉求，万达地产无需兜一个圈做这些动作。”

彼之砒霜，此之蜜糖？上市，离开，再上市。轮回中或许有些无奈的万达地产准备如何再次在港交所响起钟声？

新万达四处出击的“自我再雕琢”

首富就是首富，高手就是高手。

甩卖变轻后的万达，在战略方面很快变得清晰，军人风格治下的万达执行力一贯超强。

在万达集团整体定调商管、文化、地产、和投资四大方向后，眼见就有开花结果之相。

从去年10月开始，万达商管集团（前身为万达商业，下称“万达商管”）陆续在甘肃、陕西、沈阳、四川、广东等地进行投资。截至目前，万达商管对外宣布投资额初步测算金额将接近4000亿元。而以上大手笔投资当中，万达的重点投资项目多以轻资产为主。

万达商管未来计划是，持续提高开业轻资产项目数量和占比，预计每年开业50个万达广场。

同时，万达文化产业集团有限公司（下称“万达文化”）也经过重新布局，推出一系列文旅重资产项目，一时成为亮点。

不过，王健林做好了持久战的心理准备：“每个大型文化旅游项目需要7〜8年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少5〜6年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。”

如今，再度涉水文旅板块的万达如何平衡债务、资金和发展需求仍然待解。

上半年，万达最瞩目的项目莫过于万达体育（股票代码：WGS）。

北京时间2019年7月26日晚，万达体育在美国纳斯达克正式上市，IPO发行价为8美元，低于每股9美元-11美元的招股询价区间。上市首日万达体育大跌近35%，报5.16美元，市值为7.27亿美元。

有业内人士分析认为，万达体育负债较高，赴美上市将成为万达体育完成财务“逆袭”关键一环。更重要的是，万达体育上市本身荷载着万达集团转型期冀。

其实，万达旗下公司近年来负债都有所偏高。而万达本身的资金状况也再次受到各方关注。

从王健林所说，大型文化旅游项目的盈利需要长久坚持，在顶着非同一般的压力下，万达目前手中的粮草备战情况如何？

从融资状况来看，万达商管曾在报告中还提及，截至2019年6月30日，公司共获得主要合作银行的授信额度3729亿元，其中已使用授信987亿元，未使用授信2742亿元。

近年来，万达整体的有息负债呈下降趋势，但万达整体投资规模仍相对较大。以万达商管为例，截至2019年6月30日，公司有息负债规模为1922.67亿元，其中短期借款10.65亿元、一年内到期的非流动负债（有息部分）350.98亿元、长期借款906.28亿元、应付债券654.77亿元 。

相比2018年末，万达商管一年内到期的非流动负债仍然呈现大幅增长，涨幅为67.22%，长期借款则变化不大，小幅上升3.74%。

万达商管、地产上市：向左走和向右走

在历经2016年万达商业地产悄然退市后，万达有意将两者分离开来。

早在万达2018年年度报告中，王健林明确指出，地产集团就是为商管而存在，为资本市场需要，公司要彻底把商业管理和地产业务剥离。

万达地产成立于2018年，主要承接从万达商管旗下剥离出来的新开发住宅业务，并负责拿地以及其他地产开发业务。万达商管则主要负责万达持有商业物业的运营。

在万达商管披露的2019年半年报中显示，从2018年5月至2019年6月30日，万达商管向万达地产集团转让了25家地产类公司，总计金额约98.31亿元。其中，在2019年上半年转让了11家公司，股权处置价款32.33亿元，收到项目股权的现金净额为16.55亿元。

同样是并行于万达集团旗下的两大板块，剥离后经营状况差距逐渐拉大。

2018年，万达地产实现收入540.2亿元，位列万达集团旗下子公司第二名，完成年计划的105.8%，同比减少34.9%。万达商管收入为376.5亿元，同比增长25.9%。随着万达广场中轻资产模式占比稳步提高，这个被王健林定义为“万达核心产业”的板块规模与地产集团的差距将逐渐缩小。

在王健林看来，“地产集团不追求销售额，追求每年保多少万达广场开业，地产集团就是为商管而存在。”

但万达为何仍要保留地产板块？万达曾有内部相关人士公开回应，如果将万达集团看作一棵大树，万达地产无疑就是主干，包括商业、影视、体育、文旅集团等公司都嫁接在这上面，从而形成业务生态链的闭环。

万达商管的住宅与商业分家后，万达商管就于2018年引入战略投资。腾讯控股联合苏宁云商、融创和京东共投入340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。按照签订协议，万达商管最晚要在2023年10月31日前完成上市。

但据最新消息显示，万达商管目前正在A股排队等待入场。证监会8月30日披露的发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况表显示，截至2019年8月29日，曾经的大连万达商业地产还处于“中止审查”环节。

万达商管目前暂无新进展，而由此延伸而出的万达地产，此次通过股权变更更是在登陆资本市场层面上展现出更多意愿。

架构理顺后，打通资本渠道变得尤为重要，将不同资产分拆至最优上市平台是王健林目前筹划的主要方向。

王健林的上市“冲动”早在年初做年度工作总结时已有显现。彼时，他提出今年万达的“三个资本化计划”：一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作；二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务；三是万达广场资产证券化。

从目前状况来看，以上仍是王健林难啃的三个硬骨头。

截止目前，王健林手握3个上市平台，包括A股的万达电影（002739.SZ）、港股的万达酒店发展（00169.HK）及美股的万达体育（WGS）。

从目前国内A股情况来看，地产概念股很难上市。即使万达将自己变更为商业管理公司，但是由于万达自身巨大的体量以及不言自明的原因，顺利登陆A股在短期内还是不太现实。

如今看来，万达地产恐先于万达商管登陆资本市场。柏文喜表示，“万达商管与万达地产是‘一体两面’，前者是为了在A股上市而包装出来的上市主体。而港股不限制行业，万达也就无需再用万达商管而是直接用万达地产来作为上市主体了。”（来源：地产杂志）

文章来源:地产杂志