【税收筹划思路】

房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

这里的(一)项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统规定缴纳的有关费用。这里的(二)项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程費、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

【税收筹划案例一】

某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

请确定该企业是否提供金融机构证明?如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额：(1000+1200)×10%=220(万元)。

如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额:

200+(1000+1200)×5%=310(万元)。

可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。

【税收筹划案例二】

某房地产业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明?

如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额：

(1000十1200)×10%=220(万元)。

如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额:

80+(1000+1200)×5%=190(万元)。

可见，在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比，果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超如过5%，则不提供证明比较有利。