关于华为与联想的对比，最有名的一段话是柳传志的“爬坡论”。

在中国IT界，华为和联想是两家完全不同的企业。华为崇尚技术立足，就像一直在爬喜马拉雅山的北坡，陡峭险峻；联想是从平缓的南坡向上，缓和迂回，走的是贸工技的通路，最后也能爬上山顶。两家登顶的路径不同，但异曲同工。

这句话是柳传志在上个世纪90年代说的，它最早出现在公开媒体上，是2006年《华为的世界》出版推荐语。 大概20多年时间，大家都很认同这句话。

然而最近两年，很少人再用这句话对比华为与联想，取而代之的是这句话：

困难的路越走越容易，容易的路越走越难。

珠峰有顶点，企业无尽头，越往后发展越难，坚持“行路难”的企业，才会爬得更高，行得更久。

在房地产业，佳兆业就是一家坚持旧改，砥砺前行在“行路难”上的企业，在行过20年之后，佳兆业看到了李白这首诗的结尾：

长风破浪会有时，直挂云帆济苍海。

1999年，商品房取代福利分房，房地产业确立为支柱产业的第二年。

这一年，佳兆业集团董事局主席郭英成转型房地产生意，在深圳龙岗区布吉镇拿下了一个烂尾别墅群地块，将其改造成为综合住宅项目“桂芳园”。

凭借其开放式主题公园规划，“桂芳园”比周边楼盘更具设计感，由此一炮打响，这是佳兆业第一个旧改项目。

运营难度高，回报周期慢，旧改注定是一条难走的路，既然可以在公开市场上拿地，快速盖楼赚钱，没多少人愿意碰旧改。

佳兆业是个异数，旧改一做就是20年，做到现在成了当之无愧的“旧改王”。

20年来，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，也因此聚拢了各种各样城市更新领域专业的团队。

佳兆业拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才，熟悉规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等各方面旧改运作。

在市面上，这样的专业人才非常稀缺。

当年孙宏斌合作没谈成，倒是牵走了佳兆业的一个旧改团队。

过去十年，佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。

从去年底至今年上半年，佳兆业已成功转化了广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

截至今日，佳兆业已探索出一整套系统的作业流程和管理规范，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。

难能可贵的是，佳兆业还把自己的旧改能力分享出来，办了一场会，出了一本书。

8月19日，佳兆业举办2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛，现场发布《城市运营核心逻辑》。 佳兆业20年旧改经验，以及全球城市更新经典案例，都浓缩在这本书里面。

《左传·襄公二十四年》提出人生三不朽——立德、立功、立言。

于企业而言，就是确立商业模式，实战出业绩，并将之标准化普惠市场。

企业只有在立德、立功之后，才有资格立言。

《城市运营核心逻辑》，就是佳兆业的立言。

谈商业模式太抽象，佳兆业的旧改实战业绩很直观。

根据2019年中期披露的数据，公司目前旧改储备项目占地面积约3200万平方米（未纳入土储）， 对应在大湾区共拥有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，这些项目储备可为其带来约2万亿货值。

佳兆业土储又有多少呢？ 截至今年上半年，近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。

在房地产行业里，当期的销售额会在一两年的时间里结转收入，过去的销售额决定了现在的收入，现在的销售额决定了未来业绩的释放，更长期的业绩就要看土地储备了。

而佳兆业仅旧改土储，就有99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%， 不知要羡煞多少中国房企。

要知道，6月份深圳五块地引发一场史诗级土地拍卖，30多家房企抢破了头，仅仅是缴纳参拍保证金就给了1100亿，一天的利息就多达1000万！

佳兆业的旧改土储，不光规模大区位好，还因为其强大的运营能力，具有利润 回报周期快的特点。

2019年3月份的年报业绩会上，郭英成透露： 2018年深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。 根据上述城市旧改所占比例计算，佳兆业旧改项目毛利率均值为37.6%。

而据标准地产研究院的数据，2018年80家房企的平均毛利率为31.89%，佳兆业旧改毛利率均值高出近6个百分点，利润丰厚。

按照佳兆业的旧改高效开发周期，3-5年后，其旧改潜力将得到充分释放，届时销售额与利润率将得到充分展现。

事实上，从半年报的表现就能看到这个趋势。 佳兆业2019年上半年公司营收达到201.1亿元，同比增长33.8%。 当期实现净利润27.8亿元，同比增长24.4%。 归母核心净利润更是高达27.5亿元，同比暴增55%。

而在业务增速大幅领先行业的同时，公司2019年上半年综合毛利率33.4%比上年同期提升了1.8个百分点。

销售方面，公司2019年上半年合约销售金额346.9亿，同比大增37%。 另外值得一提的是，佳兆业2016年至2018年的合约销售年复合增长率高达53%，销售增速始终维持高位，相当犀利。

根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

如上所述，佳兆业旧改货值占比80%，那么在今年业绩的基础上，其未来的毛利、净利水平有机会进一步提升，从而成为行业内新崛起的利润明星。

好风凭借力，送我上青云。

8月19日，佳兆业股价大涨，涨幅高达14.01%。

前一天，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，总部在深圳，长年深耕深圳的佳兆业，迎来风口。

截止上半年，佳兆业在深圳的土储达325万平，货值约1600亿，在深圳上半年销售额排名第三，一年销售额预计将破百亿。

机遇总是留给有准备的人，2019年佳兆业的风口还有很多。

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台 ，重仓大湾区的房企是最直接的受惠对象。

如上所述，佳兆业占地面积3200万平方米，价值2万亿货值的旧改土储，99%位于大湾区。 2600万平方米的土储，大湾区占据了55%，布局力度最大，货值达到了3400多亿。

今年上半年，佳兆业还增加了246万平方米土储，60%位于大湾区，但平均土地成本只有6600元。

8月20日，上海自贸试验区临港新片区正式揭牌 ，中国构建开放型经济新格局4.0版诞生。

一个多月前，佳兆业吞下上海最大旧改项目，上海嘉定区徐行镇“城中村”改造项目，项目总拆迁占地面积约15.52万平方米。

对于屡屡踩中风口，郭英成的心态很平静，中期业绩发布会上，他如是回应深圳设立先行示范区的利好：

我们是运气好一点而已。

郭英成没有谦虚，对一个企业而言，运气并非核心竞争力，总部深圳的房企，土储重仓大湾区的房企还有很多。

这些运气，佳兆业有，他们也有。

风口上，猪都能飞起来，风口过了，猪还能飞吗？

7月，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，佳兆业集团首席战略官刘策如是谈论佳兆业前20年成功的地方：

我们没有做错什么，而不是做对了什么。

佳兆业坚信，走旧改这条路没有走错。

相比天上掉下来的运气，佳兆业更看重与旧改相关的配套政策，这关乎一个时代的全局发展。

而与棚改进入尾声的态势相反，现在的旧改则来势汹汹。

6月19日，国常会上释放出来一则消息：

部署推进城镇老旧社区改造。这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略，明确提出要配上金融工具。

需要多少钱，国常会上没有提，但今年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：

初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

大家想想，上一次出现类似这些词是什么时候？

棚改！

就是那个刚猛有力，通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币，启动一场楼市狂欢的棚改。

但旧改不等于棚改，尤其是国常会推动的这轮新旧改。

8月19日城市更新高峰论坛上，佳兆业集团控股副总裁、深圳佳兆业城市更新集团主席、总裁宋伟判断：

城市更新作为房地产的细分的分支领域刚刚进入黄金年代。

参照香港和欧美、日本等发达国家与地区的发展演进历程，宋伟认为，城市更新在深圳、在粤港澳大湾区起码还有二十甚至是三十年的黄金发展期。

请注意，这里没有谈旧改，而是城市更新。

刘策解释，这个词突破了地产的概念，它不仅仅是推倒重建，更多是经济再生、文化复兴、产业导入。

与棚改大拆大建不一样的是，旧改升级为城市更新后，未来更多是地产+产业的方式运作。

除了地产业，佳兆业目前在大健康、大科技上都有对应的上市公司来支撑。

大健康方面，佳兆业控股了港股上市公司美加医学，现名为佳兆业健康集团；大科技方面，A股上市公司明家联合（现更名为佳云科技）亦为佳兆业控股，此外，佳兆业还持有振兴生化的股份。

深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师李江在论坛上提到，当前城市更新的重点就是在工业区，保产业、促创新。 所以，这几年开发企业和工业园区打交道比较多。

7月30日中央政治局会议已经定调，未来房地产不再作为短期经济刺激的手段，这两年出的政策，都是跟产业有关。

李江介绍，一是杜绝二房东、限房价、限对象，只租给真正有需要的人群。 二是扶持实体经济，在已经建成的工业园区提高容积率、继续发展方面，在地价和其他方面都有倾斜。

历史赋予了旧改更高的意义，这不光是针对擅长旧改的房企，也对每一家房企提出了新的需求：

未来不光是拿地盖房了，同时，你还得考虑如何促进当地产业发展，将房企的资金、管理与产能释放到实体产业中去。

而旧改，无疑就是一个强有力的抓手，推动房企从盖楼到加入实体产业建设。

说白了，未来房企赚的不再是快钱，那种躺着就能赚钱的好日子一去不复返了，房企要真正沉下心来，研究城市更新，研究产业发展并投身其中。

辛苦吗？ 困难吗？ 当然，但这会令房企成就更大的价值，在社会上更受人尊敬，就如华为。 届时，开发商这个不是很光彩的名词或将呈现新的含义。

而对于佳兆业而言，走过了20年艰辛的旧改之路，这一切到来不过是水到渠成，这个时候将经验心得浓缩在《城市运营核心逻辑》这本书中，也就更加具备指导参考意义。

就如吴建斌《我在碧桂园的1000天》，揭示碧桂园高周转的秘密，一度洛阳纸贵。

旧改黄金时代到来，《城市运营核心逻辑》这本书，每个房企都值得一读。