三四线城市房地产的魔幻

三四线城市的房地产市场，真可谓是中国房地产的魔幻存在。

在房地产快速扩张的这几年，大开发商逐渐下沉到三四线城市，他们带来了现代化的项目规划和以人为本的人居理念，让原本野蛮生长的县城，开始有了商品房意识和初现雏形的房地产市场。

但不得不说三四线城市房地产市场还是非常不成熟，而且长期以来形成了一套割韭菜的逻辑。

它非常象征性地代表了三四线房地产的普遍状态。

三四线城市割韭菜之一—产品质量差

1. 产品设计落后，施工工艺差，质量一般

三四线城市小开发商的产品质量差，几乎是众所周知的事了。

在江门考察时，我们见惯了一路上都是土黄色Art Deco的住宅，在路的拐角处看到了一个黄白配色外立面，还在热烈讨论这个项目审美还过得去。

开车转到楼下一看，这个小开发商的水平，真是一言难尽。

外立面质感很差，这个项目用的是涂料，材料之外，施工工艺也很差，外立面多处空鼓。

而且项目卖到现房已收楼入驻，却连外立面都懒得刷洗，导致窗户积灰严重。

不管从材料、工艺，还是开发商实际水平，都令人堪忧。像上面例子中说到的设计不合理、质量不过关，在县城比比皆是。

2.社区绿化差，小区规划差

虽然房地产这几年整体的开发水平跃升了一大阶，但三四线的房地产工艺水平仿佛与世隔绝了一般。

例如，肇庆碧桂园幸福里收购的麓园项目，小区规划是高层呈L型将洋房围合，高层33层，洋房10层，而整个小区规划又没有什么大景观，高层活动区域小也就算了，围合式排布洋房建得非常密，采光通风效果都非常差。

其实最好的设计应该是建高一点点，然后采用兵营式排布，或者干脆都规划成纯高层，不要建高低配。

房地产开发一直强调的产品“均好性”，在县城变得一文不值。

现在三四线的小开发商哪里懂这些，更何况这个小区刚到连个游泳池都没有规划，绿化做得也是一团糟。

同行的小伙伴看到这绿化也很失望，顺嘴说了句：“这绿化不会是碧桂园做的吧”。

言先生马上来了句：“一颗大树下面种三颗小树，算怎么回事儿，那三颗树如果是碧桂园种的，碧桂园可以去死了。”

往里面走一看，碧桂园自己都忍不下去了，正在把原本小开发商做的绿化铲掉，打算重做。

而且三四线城市的很多小区，甚至连个游泳池都没有规划，更别说设计1楼为架空层，增加小区的公共活动空间，或者根据不同年龄段设计不同的活动区域，或者是五星配置的私家会所、夜光跑道、人车分流。

三四线城市产品设计真的是一言难尽，排布非常不合理▼

有的人可能会说，三四线城市房价就卖10000元/㎡，甚至8000元/㎡，但是房子的建安成本真的大概就几千块钱，多的都是地价。

造房子本身真的是一个很考究专业的事情，其实我真的不大相信，哪个县城开发商造房子的工艺水平，突然哪天拍着脑袋就超越了现在的大开发商。

县城割韭菜之二——项目烂尾、商业做不起来

因为县城的项目普遍做得差，一些开发商就开始搞错位竞争，动不动就搞个百万方大盘，然后包装是集住宅、公寓、酒店、商业中心一体化的城市综合体。

买房前给你画饼画得巨大，让你恨不得今天买明天就能交房进进去，享受这种大型配套带来的便利：楼下就是大型商业广场，中间有连锁品牌满足吃喝玩乐需求的mall，两边底商业态是当地特色小吃，类似于万达金街。

沿街商业靠包装，公寓就纯属靠忽悠，真是欺负当地老百姓没有见过世面啊。

开发商需要便宜且优质的地块，地方同样需要政绩，引进高大上的商业，有没有来品牌愿意入驻另说，关键是高楼要盖起来，亮化工程做起来，城市门面搞起来。

县城的购房者，有的甚至连“五证”都不知道是什么，就觉得人家建这么大个售楼部，动工仪式上，“正负”官员也来出席剪彩了，怎么样都不会烂尾跑路吧。

然后建着建着，塔吊就可能停工了，桩机就不转了，绿色幕布上会悬挂着“工程烂尾，还我血汗钱”。

烂尾在三四线城市，真的是非常普遍的事，而且由于市场非常初级，很多连维权意识都没有，直接认栽。

在我们走过的中山惠州江门肇庆漳州等这些小城市中，见过了太多太多的烂尾楼，绿色幕布都已经破烂不堪，外露的钢筋已经完全绣化。哪怕位置再好，也没有开发商愿意接手。

中山某项目▼

江门某项目▼

好的一点，就是开发商钱还没有收全，楼还没有盖好，大开发商进来之后来解尸体。惨的就是一直烂尾下去了。

县城这些小开发商很多看着房地产行业好赚钱，半路出家来搞房地产的。以前可能是搞木材开发、搞建材水泥，甚至以前是养猪养牛的。

然后手里有点钱有点政商关系，就想一口吃个大胖子，建个一鸣惊人的项目，一不小心就扯着蛋了。

事实就是这样，在程序不透明、机制不完善、市场不成熟之下，县城项目烂尾跑路，似乎是见怪不怪的事情了。

例如我们在肇庆，看的很多项目，都是属于大开发商收购小开发商地块的：

1.碧桂园豪布斯卡：碧桂园收购顺宝的四期的地，物业还是沿用顺宝，碧桂园不恋战

2.碧桂园幸福里：碧桂园收购麓园的地块，两栋高层交付，剩下的洋房规划极其不合理，密不透风，绿化重做。

3.龙光玖龙山：一个地块内已有建成多栋，后来龙光收了地之后，将小区进行隔离地块新建项目。龙光不把临近地块也收了，是因为价格谈不拢。

中山福晟收购的某烂尾楼翻新，外立面也是一言难尽▼

就算项目和商业能够真正建起来，大概率也是运营不起来的。

商业本身是要人口支撑的，而三四线城市本身就是人口净流出的，根本没有多少年轻人能支撑得起多个商圈，而老年人可能十几年都逛着同一个商圈。

这几年虽然房价涨，但是三四线城市的收入其实是没有什么提高的，居民的购买力摆在那里，商业基本也是缺乏活力的。

即使是保利，都不一定可以在三四线城市做好商业。

中山保利的商业，空置严重，人气冷清▼

中山保利的超市，只卖3颗包菜▼

深圳地铁开发的南山塘朗城直连的塘朗城商业，地铁直达、依托住宅区、商场硬件条件一流，也是拖到7月26日才开业，毕竟一旦开了亏本，想要挽救就是难于上青天。

深圳南山大学城片区的众冠写字楼下面的益田假日里早已建好，但就是不敢开，一直拖到最近才有了开业信息，也是怕开瞎了。

商业对人流量的要求，真的非常严苛。深圳尚且还担心商业运营问题，更何况是三四线城市的商业呢？

三四线城市割韭菜之三——土地产权症结

而且在三四线城市中，最容易引发争议的还有土地产权问题。

例如中山的城建混乱，很大原因就是早在80年代、90年代，中山的很多地块就已经被本地佬占据了，也就是“骗地”，批的是工业用地，用来建工厂，最后没有建成，一直屯着。

后来看房地产行情好，就把以前屯着的地块用来建住宅，这些地块即使通过土地变性，按照住宅70年产权，80年代、90年代批的地，现在地块剩下的产权时间只剩下50多年，甚至是40年。

因为土地产权就是按照批地那一刻开始计算的，并不是房子建成计算的。

虽然说现在的土地产权到期之后是可以续期的，但是这也是经过重重申请的，而且还要补齐土地出让金。

即使你说你不会住满这么多年，但是剩余产权时间短，你持有几年可能还能贷款满30年，但是你的下一任买家就不一定了，想必你的买家也会非常介意这一点，这又会非常影响房子未来的流动性。

我相信，没有多少人会接受，你的新房房子一拿到产权证，就已经是30岁，甚至是40岁了。

而且这个不是单个地块的问题，而是大量地块的问题，就像为什么中山站附近至今还是香蕉林，就是因为地块早早就已被出让，现在想要也不回来，无法去做城市规划。

中山站附近被小开发商屯着的土地▼

其实除了中山，大湾区的小城市、惠州、江门、肇庆都或多或少有这些土地历史遗留问题，其实，这是中国大多数三四线城市的缩影，屯地捂地，然后迟迟不开发。

而置业顾问和中介在交易过程中，也不会刻意提示购房者其中的风险。

三四线城市房产中的雷，真的是怎么排也排不晚的，一串又一串。

三四线城市房地产割韭菜之四——大肆造新区、配套不兑现

除此之外，三四线小城市还特喜欢搞出一个规划宏伟的新区，把城市框架拉得极其臃肿。

老城区太臃肿，建立新城区，无可厚非，可是一个人口才几百万的城市，有必要跑到十几公里之外去建新城区吗？

作为一个小城区，你造那么大新区，却没有人口来填满，新区差不多就成了一个鬼城，你说有什么意义呢？

这就会发生一个现象，买了住宅，旁边的配套迟迟建不起来，甚至人气都非常差，所谓城市发展方向、城市新中心都是大忽悠。

更多都是各区各镇政府各有打算，小城市的关系盘根错节，造成是城市无法精耕细作。

而且走过这么多三四线城市，发现越小的城市越喜欢窝里横，心不往一处使。

当然说来说去，还是领头的要足够强势。

连大开发商都想快进快出的市场，你还要据守吗？

但大开发商在县城，其实也是很难玩得转的。

一般来说，县城的房地产一般是有两套价格体系的，一套是碧桂园恒大这些大开发商为主的价格体系，一套是当地的各种野路子开发商为主的价格体系，大开发商不少也是被“去化”搞得头疼。

大开发商愿意下沉到三四线城市，还是为了利润，为了规模，可以快速高周转。

最直白的原因，还是在于县城的原生购买力实在太弱太弱，所有的营销体系，在有限的购买力面前，轰然倒塌。

大开发商深谙在这种混乱市场下的打法就是：快进快出，不必恋战。毕竟跑得慢了，就被埋进去了。

结

三四线城市不可能有持续性的需求，而开发商的打法也佐证了，三四线市场的不可持续。

在这样的市场，最好不要碰，不然以后暴雷了躲都来不及。（靠近大城市的三四线城市除外）

可以说，三四线房地产的概念炒作、忽悠，甚至已经到了一种无法挽救的地步。

而三四线城市本身又是一个关系大于规则的社会，制度不完善，无法走市场化道路维权，这又会让市场陷入恶性循环的状态。

上阵子，一直传言271家房企倒闭，而且倒下去的很多都是资金实力弱、开发水平低的三四线城市的小开发商。我觉得这反而是个好事，毕竟都是市场竞争、丛林法则之下的结果。

毕竟，雪崩之时，没有一片雪花是无辜的。