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所有的新房测评全都是我们团队人肉亲身感受出来的。在新房测评里，我们会用3分钟很直白地讲明白每个楼盘的优点和缺点，即便是我们推荐的项目,也会直接注明有待改进之处。

因为在我们的眼里,市面上只有一成的新房是值得买的。

➢ 项目：虹口金茂府

➢ 评定星级：★★★（五星为满分）

➢ 地址：虹口区-凉城-广灵四路863号

➢ 价格：均价11-12万

➢ 产品户型：243-246平上中下叠复式别墅。

➢ 销售动态：售楼处、中下叠样板房已经开放，正在蓄客中。预计10-11月认筹。

➢ 楼盘概况：新城前段时间满城风雨，虹口金茂府表示躺着中枪，虽然当时大家口号划一，吵着闹着说要抵制新城，但估计这些人和这次的金茂府叠墅（2000万起步）都没啥关系。

虹口金茂府算是个“老树开新花”的小区，去年开盘一期三栋高层公寓到现在都没卖光，目前还有148平四房户型在售。

小区整体容积率2.7，车位配比1:1.75，绿化率35%，物业费13.45元/平含能源费，层高3.1米。此次开盘的总共为60户叠墅产品，每户配有私家电梯入户，下叠赠送面积最多，包括南向花园和地下室；中叠赠送B1和1楼之间的夹层，上叠赠送阁楼和露台。

这次的叠墅产品的总价上来参考周边竞品的话，可以对标的有大宁金茂府的同类产品（3000万起步）：

定位高于静安府的叠加别墅（天花板都没上2000万）：

周边未来会有瑞虹新城的200平四房以及华侨城苏河湾的180平四房在总价上形成重合。

前面几个竞品的区位都相比虹口金茂府要出色不少，看空虹口金茂府这次的开盘表现，无责任猜测虹口认筹比例在1:0.5以下。

Ø 配套品质+优势：

1、产品本身：和隔壁大宁金茂府一样，全套的金茂府黑科技三恒系统（恒湿恒氧恒温）外加隔音保温墙体/私家电梯等差异化优势，产品表现上可谓满分；

装修标准上：Bosch全套厨具，carsete冰箱，Laufen台盆，Grohe浴具，加上无敌的地源热泵毛细管系统，逼格满满；

值得一提的是，金茂府是少见的大标的叠墅产品做成精装交付的，参考其他同类产品基本无一例外都是毛坯交房（滨江公园壹号/城开御瑄等），当然总价会有出入，不可同日而语；

Ø 瑕疵劣势：

1、和金茂府其他几个产品一样，为了满足容积率要求的同时赚（keng）更多的钱，虹口金茂府也做成了高低配的形式，通过叠墅的高溢价来卖个好价格。大宁和嘉定新城这样做我理解（大宁区位好，西郊价格便宜而且是洋房），凉城凭什么？周边界面一塌糊涂，和宝华城市之星一样，贫民窟的千万豪宅系列；

2、小区2020年底交付，这么大标的还一年多期房；

3、连个售楼处自己的停车场都没做，还要停到隔壁小区内，停车费还不报销，当2000万的客户是什么？客户体验一塌糊涂；

4、小区是个什么样的艰苦条件呢？

本色出演【没一栋能买】系列；实在你要买就推荐小区中间两栋的靠内户型。

Ø 适合人群：改善需求

Ø 总体评价：一般 推荐。

虹 口金茂府当年楼板价可不低： 2016年7月14日，上海中环区域的虹口凉城板块成交了一宗纯宅地，被新城控股以总价37亿元竞得，成交楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%，而扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米。 当时业内预计该项目卖到12万元/平方米以上 才能实现保本。同 年9月22日，金茂发布公告称，以18.13亿入股新城，双方将共同开发建设，各家一半，明明白白。

正因为其地王的身份，注定了它的价格会更加辣手。果不其然，虽然产品力不可否认的确不错，但去年10.1万的均价还是劝退了不少客户，到现在还在续销状态，尴尬得一笔；这次加推的叠墅价格只会辣上加辣，12万的均价再咬咬牙就买九庐和九龙仓了，还在凉城玩什么鸡头凤尾？

产品本身的定位其实是有问题的：凉城这种ds区域，搞出来个2000-3000万总价的CEO，如果不是有区域情怀的区域老土著（还得是特别有钱的那种），哪个外区客户会看得上？

和开头一样，不看好虹口金茂府的表现，开盘能清一半就烧高香了。

实地踩盘图：

户型图：

售楼处：

售楼处外景及隔壁工地：

样板房实景：

1楼地下室自带的天井：

附上装修标准：

小区外城市界面比较惨淡：