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我常常看到这样一个观点， 就是刚需买房什么时候都可以。

听那意思是，反正你又不是投资，买来就是自己住的，降价你不卖没损失，涨价你不卖也与你无关。

还有一层意思是，未来长远看房价还是要涨的，只不过涨的慢，你买后亏不了。就算你2018年17000元/平米买的，2019年降到16000元/平米，可能2025年还会涨到20000元/平米。

我看到此类观点，一般都是送过去四个字： 狗屁逻辑！

为什么要送去这四个字呢？为什么不是精彩绝伦，精辟到位这样的四个字，因为这本身就是狗屁逻辑！

第一，我们不管这个刚需有钱没钱，谁的钱都不是容易挣出来的，所以就得算算账。

第二，我们算个账，先算涨价降价与自己而言有没有损失的问题。 当然有，如果降价，即便你不卖，你的资产也是缩水。 你原本可以抵押贷款借200万，可能一缩水只能借150万。 如果你万一到了急用钱要卖房子的时候，你卖出去的钱更少了。 怎么会涨价降价都和你无关？既然你把房产当做保值的工具，那么也不要忽略它有缩水的时候。

第三，我们再说一下万一以后真的涨了，你买到高点和低点，能一样吗？一万六买的涨到两万，和一万七买的张到两万，反正自己住，好像没关系。 但是一万六你要付的首付和利息和一万七你要付的首付和利息能一样吗？我也不用给大家细算，小学生都知道答案。

尤其是，作为刚需，尤其是凑钱买房的刚需，每一分钱对你来说都很重要，多花了的钱会让你生活更拮据，借债更多，一平米一千块钱，收成好的话，一亩地一年也就1000元收入，100平米一套房的话，你这得是100亩地的一年收入。

综上，刚需买房什么时候都可以，涨跌与你无关，就是一个狗屁逻辑而已。

当然，什么时候是买房的最佳时机，这个谁也说不准，凡是说准的，都是靠懵的。但是我们可以看出楼市的下行还是上行，还可以看单盘的价格是否合适，不能否认， 有的楼盘价值与价格不相符，虚高的也有不少！

所以，即便把握不住最佳时机，也要纵向横向对比分析，不要买到高点上。

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其实买房子，花的是钱，就应该多算算。

前两天我咨询朋友一个问题，这位朋友也给我算了一笔账。我一看他这个账，还真有一定的道理。

他算的是一个精装和一个毛坯楼盘的价格对比，看似相差每平米两千的价格，但是到入住时发现，其实价格便宜的这个楼盘，前期付出的更多。我把楼盘名字隐去。

某装修盘

120*15000=180w

首付54w

车位5w

合计需要现金59w

某毛坯盘

120*13000=156w

首付46.8w

车位15w

装修21w

三年物业费1w

合计需要现金83.8w

当然，这位朋友算的账是在购房政策上有优惠的，比如车位优惠到5万一个。

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最后再算一个大账，这个账其实没有人能有答案，但是忽悠人的时候，他们给你算出来了。

这个账就是10月8日后实行的新的贷款利率问题。最近个别不良置业顾问或者中介，用未来贷款利率新政策忽悠购房者，如下面这几张截图所示：

其实以后的贷款利率是每个月都有调整的，你11月办下来和10月办下来可能会有不同，这是一个市场化的操作，难说会高一些还是会低一些。说不定对首套房的购房者更友善也未可知，二套房也并非绝对大大提高。总之，不要相信那些忽悠人的话， 可以这么给你说，目前央行的行长都不知道未来新的贷款利率是多少，置业顾问怎么就能算出来呢。

多一点诚意，少一点套路，可能更能赢得客户。

而作为购房者，都上过好几年学了，不要被人这么容易就忽悠了，算术不能丢了。不然，他们会背后笑话你是傻子：

“我那个客户像傻子，说啥都信！”

“我那个也是！”

“他们没有读过书吗？”

“他们肯定上大学的时候天天谈恋爱了！”

“多来一些这样的客户就好了！”

“是啊，多来一些经理就不用天天骂我们了！”

“是啊，那样经理就不用天天加班，回家和老婆睡觉，哪里有空骂我们！”

楼市，就是算计。

其实，人生，也是算计。